堅下南中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年柏原市固定資産税評価額の横ばい基調と駅前・周辺住宅地の価格構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年の柏原市固定資産税評価額は、住宅地平均が22.3万円/坪、前年比-0.0%で、全体として横ばいです。一方、商業地は39.8万円/坪、工業地は16.4万円/坪となり、用途による価格差が明確です。住宅地では上市4丁目369番97が前年比+1.3%である一方、大字青谷2201番外は前年比-1.4%でした。駅前商業地と一般住宅・農家住宅が混在する地域との差も大きく、立地ごとの状況は一様ではありません。ただし、住宅地平均と17の継続地点の前年比はともに-0.0%で一致しており、市平均は全体の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が17地点で22.3万円/坪、商業地が2地点で39.8万円/坪、工業地が2地点で16.4万円/坪です。商業地は住宅地を上回る一方、工業地は住宅地を下回っており、用途ごとに価格帯が分かれています。

住宅地の前年比分布は、中央値が-0.4%、第1四分位が-0.5%、第3四分位が+0.8%で、四分位範囲は1.3ポイントです。中心的な地点は小幅な下落から小幅な上昇の範囲にあり、市全体としては横ばいでも、地点ごとに方向が分かれる相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比-0.0%でした。上昇幅が大きい地点は、2026年固定資産税評価額の上市4丁目369番97が35.4万円/坪、前年比+1.3%、法善寺4丁目342番8が26.4万円/坪、前年比+0.9%、大正2丁目301番33が25.0万円/坪、前年比+0.9%です。上市、法善寺、大正の住宅地ではプラスの地点が確認できます。

一方、2026年固定資産税評価額では大字青谷2201番外が6.7万円/坪、前年比-1.4%、片山町14番42が23.6万円/坪、前年比-1.0%、大字高井田1204番338が19.1万円/坪、前年比-0.6%です。平均が横ばいでも、駅周辺の住宅地と一般住宅・農家住宅が混在する地域などで変化率に差があります。

町丁目別の参考値では、各1地点の商業地である国分西が2026年固定資産税評価額40.9万円/坪、前年比+1.1%、今町が38.6万円/坪、前年比+2.4%です。いずれも少数地点のため町丁目全体の傾向とは断定できませんが、駅前商業地では住宅地平均と異なる動きが確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、柏原駅から約5分の上市4丁目369番97が35.4万円/坪、前年比+1.3%である一方、河内堅上駅から約8分の大字青谷2201番外は6.7万円/坪、前年比-1.4%です。前者は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域、後者は中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であり、同じ住宅地でも街並みと立地の違いが価格水準と変化率の差に表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、河内国分駅前の国分西1丁目45番16が40.9万円/坪、柏原駅前の今町1丁目186番13が38.6万円/坪です。前者は店舗・事務所が建ち並ぶ地域、後者は店舗兼住宅などが建ち並ぶ地域で、いずれも駅前型ですが、沿道の用途構成や利用密度が異なります。工業地平均は16.4万円/坪で、商業地や住宅地とは異なる価格帯です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地3地点の平均が24.6万円/坪です。平野1丁目8番20は25.9万円/坪、前年比+0.9%、安堂町698番16は22.0万円/坪、前年比-0.7%で、住宅地の継続3地点は上昇1地点、横ばい1地点、下落1地点でした。また、2025年地価調査の商業地では、清州1丁目189番14が39.5万円/坪、前年比+2.3%です。固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なるため、価格の高低や最高・最低を直接対応させず、それぞれの調査内で捉える必要があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の上市4丁目369番97は、上市の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、柏原駅から約5分です。35.4万円/坪、前年比+1.3%で、住宅地平均22.3万円/坪を上回ります。駅に近い既成住宅地という位置づけと、市内住宅地の中でも高い価格水準が対応しています。

2026年固定資産税評価額の大字青谷2201番外は、大字青谷にある中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域で、河内堅上駅から約8分です。6.7万円/坪、前年比-1.4%で、住宅地平均を大きく下回ります。一般住宅だけで構成される駅周辺住宅地とは街並みが異なり、幅員2.9mの市道に接する地域環境も含め、郊外側の住宅地としての性格が価格水準に表れています。

2026年固定資産税評価額の国分西1丁目45番16は、国分西の駅前商業地域にあり、河内国分駅から約1分です。店舗や事務所が建ち並ぶ府道沿いで、40.9万円/坪と商業地平均39.8万円/坪を上回ります。駅への近さと商業利用の集積が確認でき、市内の住宅地とは異なる駅前商業地の価格帯を示す地点です。

2026年固定資産税評価額の今町1丁目186番13は、今町の店舗兼住宅などが建ち並ぶ商業地域で、柏原駅から約2分です。38.6万円/坪で、商業地平均39.8万円/坪に近い水準です。容積率400%の駅前地域であり、住宅機能を含みながら商業利用が重なる市街地の性格が読み取れます。

2026年固定資産税評価額の国分西2丁目23番22は、国分西の中規模一般住宅が多い住宅地域で、河内国分駅から約4分です。30.5万円/坪、前年比+0.8%で、住宅地平均を上回ります。同じ国分西でも、駅前の国分西1丁目45番16は商業地、当該地点はその周辺に位置する住宅地であり、駅前商業地から一般住宅地へ移るエリア構成を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比-0.0%で、17の継続地点も前年比-0.0%です。両者の差は0.0ポイントであり、調査地点の構成変化による乖離は確認されません。地点別では上昇7地点、下落9地点、横ばい1地点、中央値は-0.4%です。上昇地点より下落地点がやや多いものの、変化幅が小さい地点が中心であるため、平均の横ばいは住宅地全体の実態と整合しています。

ただし、住宅地平均だけでは市内の価格差までは表せません。2026年固定資産税評価額の住宅地は上市4丁目369番97の35.4万円/坪から大字青谷2201番外の6.7万円/坪まで幅があり、平均22.3万円/坪は個別地点の代替値ではありません。駅周辺の一般住宅地と、一般住宅・農家住宅が混在する地域を分けて確認する必要があります。

商業地は継続2地点がともに上昇し、前年比の中央値は+1.8%です。工業地も継続2地点がともに上昇し、中央値は+3.9%です。ただし、いずれも地点数が少ないため、平均や中央値は市内全域を代表する値というより、調査対象地点の動きを示す参考値として捉えるのが適切です。

• 商業地と工業地の2026年固定資産税評価額平均は各2地点による参考値です。
• 町丁目別の数値が1地点のみの場合、その標準地の価格であり町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 前年比は小数第1位に丸めているため、住宅地の前年比-0.0%はごく小幅なマイナスを示します。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。