鳥飼東小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年固定資産税評価額で読む摂津市の相場構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年の摂津市の固定資産税評価額は、住宅地平均が42.2万円/坪、商業地平均が62.7万円/坪、工業地平均が32.3万円/坪です。前年比は住宅地が+3.3%、商業地が参考値で+5.4%となり、駅前商業地の千里丘東2丁目700番では+9.1%でした。一方、住宅地では駅からの距離に応じた価格差も見られます。用途別・地点別の内訳を確認すると、市平均と継続地点の動きは整合しており、住宅地と商業地の平均は地点実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が11地点で42.2万円/坪、商業地が5地点で62.7万円/坪、工業地が3地点で32.3万円/坪です。商業地は住宅地より20.5万円/坪高く、駅前商業地と住宅地、工業地で価格帯が分かれています。なお、商業地平均は地点数が5地点のため参考値です。

固定資産税評価額の継続11地点における前年比の中央値は+3.6%で、第1四分位が+2.5%、第3四分位が+4.1%、四分位範囲が1.6ポイントです。中心的な地点群の変動幅は比較的小さく、全体として近い方向の値動きが確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+3.3%、商業地平均は参考値で前年比+5.4%です。個別地点では、2026年固定資産税評価額の千里丘東2丁目700番が96.7万円/坪、前年比+9.1%、千里丘1丁目17番2外が70.6万円/坪、前年比+5.6%、正雀本町1丁目105番2外が61.3万円/坪、前年比+4.9%となっており、上昇率が大きい地点はいずれも商業地です。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年固定資産税評価額の鳥飼中1丁目126番11が28.5万円/坪、前年比+0.8%、鳥飼西2丁目521番14が33.8万円/坪、前年比+2.1%、鶴野4丁目50番86外が37.2万円/坪、前年比+2.5%です。いずれも前年比はプラスですが、地点間で上昇率に幅があります。

町丁目の参考集計では、各1地点ながら、千里丘東の商業地が96.7万円/坪、前年比+9.1%、千里丘の商業地が70.6万円/坪、前年比+5.6%、正雀本町の商業地が61.3万円/坪、前年比+4.9%です。少数地点の集計ではあるものの、千里丘駅周辺を含む市西側の商業地点で、高い価格水準と相対的に大きい上昇率が併存しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額では、商業地の地点差が明瞭です。千里丘駅から約1分で、店舗ビルと飲食店が混在する駅前商業地の千里丘東2丁目700番は96.7万円/坪、前年比+9.1%です。これに対し、南摂津駅から約14分で、自動車販売会社や店舗が見られる府道沿いの東別府3丁目770番1は34.5万円/坪、前年比+3.4%です。同じ商業地でも、駅前商業地域と路線商業地域では価格水準が異なります。

駅別の参考集計でも、2026年の千里丘駅周辺は商業地2地点で平均83.6万円/坪、前年比+7.6%であるのに対し、南摂津駅周辺は商業地2地点で平均42.5万円/坪、前年比+3.8%です。地点数は限られますが、商業地の立地形態と駅からの距離感に対応した価格差が表れています。

住宅地では、2026年固定資産税評価額の千里丘東1丁目185番4が53.5万円/坪、前年比+4.8%である一方、鳥飼中1丁目126番11は28.5万円/坪、前年比+0.8%です。どちらも中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域ですが、前者は千里丘駅から約4分、後者は南摂津駅から約40分であり、交通条件と価格水準の違いが確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、住宅地の千里丘東4丁目388番4が43.0万円/坪、2024年比+2.2%、鳥飼新町2丁目1120番96外が29.4万円/坪、2024年比+0.8%です。商業地の学園町1丁目27番は39.1万円/坪、2024年比+2.4%でした。固定資産税評価額とは調査種別と調査年が異なるため、最高・最低や平均を直接対応させることはできませんが、地価調査でも駅に比較的近い住宅地点と郊外側の住宅地点に価格差があります。

固定資産税評価額11地点の回帰分析では、駅までの徒歩距離に対する価格の弾力性が-1.48、決定係数が0.553で、緩い勾配と判定されています。徒歩距離が長い地点ほど価格が低い関係が一定程度認められますが、これは統計上の関連であり、用途や街並みなど他の条件を含む因果関係を直接示すものではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の千里丘東1丁目185番4は、千里丘東にある中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。千里丘駅から約4分と駅に近く、同駅周辺の住宅地参考平均53.5万円/坪と同額の地点です。当該地点は53.5万円/坪、前年比+4.8%で、摂津市住宅地平均42.2万円/坪を上回ります。大阪府との住宅地比較集計でも摂津市は42.0万円/坪、大阪府は38.8万円/坪であり、この地点は市内でも府平均との比較でも高い側に位置します。

2026年固定資産税評価額の鳥飼中1丁目126番11は、鳥飼中の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。南摂津駅から約40分と郊外側にあり、28.5万円/坪、前年比+0.8%となっています。街並みの用途は千里丘東1丁目185番4と同じ住宅地ですが、駅までの距離感が大きく異なり、市住宅地平均42.2万円/坪を下回る価格水準に立地条件の差が表れています。

2026年固定資産税評価額の千里丘東2丁目700番は、千里丘駅から約1分の駅前にあり、店舗ビルと飲食店が混在する商業地域です。容積率400%の商業地で、駅前の商業利用を前提とした土地利用が周辺文脈の中心です。96.7万円/坪、前年比+9.1%はいずれも参考値ですが、市商業地平均62.7万円/坪や同駅周辺の商業地参考平均83.6万円/坪を上回り、駅前商業地としての位置づけが価格差に表れています。

2026年固定資産税評価額の東別府3丁目770番1は、東別府にある、自動車販売会社や店舗などが見られる路線商業地域です。南摂津駅から約14分、幅員16mの府道沿いであり、千里丘東2丁目700番のような駅前商業地とは異なる沿道型の立地です。34.5万円/坪、前年比+3.4%はいずれも参考値で、市商業地平均62.7万円/坪を下回りますが、駅前型と路線型という商業集積の性格の違いを示す地点です。

2026年固定資産税評価額の正雀本町2丁目1627番22は、正雀本町にある中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。正雀駅から約10分で、容積率100%という比較的抑制された土地利用の住宅地です。当該地点は47.7万円/坪、前年比+3.9%で、市住宅地平均42.2万円/坪を上回ります。駅前商業地ほどの価格帯ではない一方、駅から徒歩圏内の整った住宅地として、市内住宅地の中では平均より高い位置にあります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、市平均の前年比+3.3%と継続11地点の前年比+3.3%が一致し、差は0.0ポイントです。11地点すべてが上昇し、中央値も+3.6%であるため、平均だけが一部地点の動きに偏っている状況ではありません。四分位範囲も1.6ポイントと比較的小さく、住宅地平均は地点実態をよく反映しています。

商業地も、市平均の前年比+5.4%と継続5地点の前年比+5.4%が一致し、5地点すべてが上昇しています。中央値は+4.9%で、平均との差は0.5ポイントです。千里丘東2丁目700番の前年比+9.1%など地点差はありますが、市平均と継続地点の平均は整合しています。ただし、対象が5地点であるため、商業地平均は参考値として見る必要があります。

工業地は平均価格が32.3万円/坪で、前年比を確認できる継続3地点はすべて上昇し、中央値は+5.3%、継続地点の前年比は+5.4%です。平均価格の前年比は示されていないため平均との一致までは検証できませんが、確認対象では上昇方向が共通しています。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査では住宅地2地点がともに上昇し、中央値は2024年比+1.5%、商業地1地点は2024年比+2.4%でした。地点数が少なく、固定資産税評価額と直接比較はできません。以上から、主要な2026年固定資産税評価額については、住宅地と商業地の市平均が継続地点の実態と整合している一方、少数地点の用途では参考値として扱うのが適切です。

• 価格は各標準地の固定資産税評価額であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地の平均・前年比と一部地点の前年比は、対象地点数が少ないため参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は少数地点を含むため、周辺全体を断定するものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なる参考情報です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。