道明寺東小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

藤井寺市の2026年固定資産税評価額、駅周辺と郊外側で分かれる価格水準

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の藤井寺市平均は、住宅地30.2万円/坪、商業地42.7万円/坪、工業地22.9万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+0.7%となり、恵美坂1丁目261番16外や春日丘2丁目637番26の上昇が目立つ一方、郊外側には横ばいまたは下落の地点もあります。駅前商業地でも、藤井寺駅周辺の岡2丁目953番1と道明寺駅前では価格差があります。実態検証では住宅地平均と継続地点の変化が一致しており、市平均は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が13地点で30.2万円/坪、商業地が3地点で42.7万円/坪、工業地が1地点で22.9万円/坪です。商業地は住宅地より12.5万円/坪高く、駅前を中心とする商業利用の地点と住宅地との価格水準の違いが表れています。工業地は1地点のみの参考値です。

同じ2026年固定資産税評価額で見ると、住宅地は津堂2丁目30番10の20.2万円/坪から春日丘2丁目637番26の55.1万円/坪、商業地は道明寺2丁目28番11の30.3万円/坪から岡2丁目953番1の63.8万円/坪まで幅があります。また、地点別前年比の中央値は+0.0%、中央50%は前年比-0.2%から+1.6%の範囲です。市内には駅近の高価格地点と、駅から距離のある比較的低価格な地点が併存しており、平均だけでは立地差を捉え切れません。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年固定資産税評価額では、住宅地平均が前年比+0.7%です。上昇率が大きい住宅地点は、恵美坂1丁目261番16外が51.8万円/坪、前年比+2.7%、春日丘2丁目637番26が55.1万円/坪、前年比+2.5%、岡1丁目191番35外が40.7万円/坪、前年比+1.7%です。藤井寺駅から比較的近い恵美坂、春日丘、岡で、市平均を上回る上昇が確認できます。

一方、古室3丁目265番2は22.7万円/坪、前年比-0.8%、野中4丁目590番7と大井3丁目514番32はいずれも前年比-0.3%です。津堂2丁目30番10と道明寺5丁目572番1は前年比+0.0%でした。住宅地全体は上昇しているものの、古室、野中、大井などでは小幅な下落もあり、変化は一様ではありません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、藤井寺駅から約6分で閑静な住宅地域にある春日丘2丁目637番26が55.1万円/坪、前年比+2.5%です。これに対し、同駅から約18分の既成住宅地域にある津堂2丁目30番10は20.2万円/坪、前年比+0.0%です。さらに、駅から約19分の小規模住宅地域である古室3丁目265番2は22.7万円/坪、前年比-0.8%であり、駅との距離や住宅地の街区特性に応じて価格水準と変化率に差が見られます。

商業地では、藤井寺駅から約3分で中低層の小売店舗や事務所が多い岡2丁目953番1が63.8万円/坪、前年比+2.9%です。これに対し、道明寺駅から約1分でも、小規模な店舗併用住宅が多い道明寺2丁目28番11は30.3万円/坪、前年比+0.8%です。いずれも駅前ですが、岡は店舗・事務所が集まる商業地域、道明寺は近隣居住者向けの店舗併用住宅が中心であり、商業集積の性格の違いが価格差と対応しています。工業地平均は1地点で22.9万円/坪のため、用途全体の傾向ではなく参考値として見る必要があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地平均は4地点で33.0万円/坪です。同じ地価調査内では、閑静な住宅地域の春日丘3丁目399番8が46.3万円/坪、前年比+2.0%、近鉄土師ノ里から約11分の住宅地域にある林3丁目236番80が23.0万円/坪、前年比+0.0%でした。4継続地点の前年比は+0.9%で、地点数が少ないため参考として捉えるのが適切です。

2026年固定資産税評価額の住宅地13地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-4.56、決定係数は0.567です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い統計的関係が比較的明瞭ですが、これは地点群の相関を示すものであり、駅距離だけによる因果関係を意味するものではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の春日丘2丁目637番26は、春日丘の中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に位置し、藤井寺駅から約6分です。駅徒歩圏にありながら住宅地としての落ち着いた街並みを備え、容積率も100%に抑えられていることが、55.1万円/坪という市内住宅地の高い価格水準と対応しています。前年比は+2.5%です。

2026年固定資産税評価額の津堂2丁目30番10は、津堂の中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、藤井寺駅から約18分です。同じ駅を最寄りとする春日丘より郊外側にあり、価格は20.2万円/坪、前年比+0.0%です。駅との距離と既成住宅地という周辺環境から、駅近の住宅地点より低い価格帯に位置すると解釈できます。

2026年固定資産税評価額の岡2丁目953番1は、岡にある中低層の小売店舗や事務所が多い駅前商業地域で、藤井寺駅から約3分です。幅員16mの市道に面し、容積率300%の商業利用が可能な立地であるため、住宅地中心の地点や近隣商業地より高い63.8万円/坪となっています。2022年の58.3万円/坪から2026年の63.8万円/坪まで継続的に価格水準が上がっており、2026年は前年比+2.9%です。

2026年固定資産税評価額の道明寺2丁目28番11は、道明寺の小規模な店舗併用住宅が多い近隣商業地域で、道明寺駅から約1分です。駅前立地で容積率は300%ですが、周辺は店舗併用住宅を中心とする地域であり、店舗・事務所が多い岡の駅前商業地とは利用形態が異なります。このため、価格は30.3万円/坪、前年比+0.8%と、岡の商業地点より低い水準です。

2026年固定資産税評価額の恵美坂1丁目261番16外は、恵美坂の中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、藤井寺駅から約6分です。駅徒歩圏、整った街区、容積率100%の低層住宅地という性格が組み合わさり、51.8万円/坪と市内住宅地では高い価格帯にあります。前年比+2.7%は住宅地平均の前年比+0.7%を上回っていますが、当該地点の変化であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.7%で、同じ13継続地点の前年比も+0.7%となり、差は0.0ポイントです。地点の内訳は上昇6地点、横ばい4地点、下落3地点で、中央値は前年比+0.0%でした。平均と継続地点の変化が一致しているため、住宅地平均は市内全体の緩やかな上昇をおおむね反映しています。ただし、中央値が横ばいであることから、すべての地点が平均並みに上昇したわけではありません。

商業地は3継続地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+2.4%、中央値は前年比+2.9%です。工業地も1地点が上昇し、前年比+7.1%でした。商業地と工業地は地点数が少ないため、各地点の動きは確認できるものの、市内の用途全体を広く代表する数値とは断定できません。したがって、住宅地平均の代表性は比較的高い一方、商業地と工業地は地点別の立地や用途を併せて見る必要があります。

エリアの動き

藤井寺市の周辺では、羽曳野市で「峰塚荘園地区地区計画」と「大黒・南古市地区地区計画」、柏原市で「安堂町・高井田地区」の地区計画が決定されています。安堂町・高井田地区は2024年5月30日付、市告第29号です。

いずれも藤井寺市内ではなく、隣接する羽曳野市または柏原市に位置する都市計画です。このため、藤井寺市の固定資産税評価額との直接的な因果関係は示さず、市域周辺における土地利用計画の動きとして位置づけます。

• 価格は固定資産税評価額または地価調査の標準地を坪単価に換算した値です。
• 各標準地の価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年および調査種別が異なるため、参考比較です。
• 商業地と工業地は地点数が少ないため、用途全体の傾向を判断する際には注意が必要です。
• 徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。