中央中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

駅前商業地と郊外住宅地の差が表れた2026年彦根市固定資産税評価額

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の彦根市平均は、住宅地9.3万円/坪、商業地18.9万円/坪、工業地7.2万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比-0.1%、商業地が参考値で前年比+0.7%となり、彦根駅周辺の商業地や南彦根駅に近い住宅地で上昇がみられる一方、鳥居本方面の郊外住宅地では下落が続きました。実態検証では住宅地・商業地とも市平均と継続地点の動きが一致しており、平均値は全体傾向をおおむね反映しています。ただし、用途や駅との距離による価格差は大きく、個別地点の確認が欠かせません。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の彦根市平均は、住宅地が18地点で9.3万円/坪、商業地が9地点で18.9万円/坪、工業地が3地点で参考値の7.2万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準であり、駅前や幹線道路沿いの土地利用が価格帯の違いとして表れています。

継続18地点の前年比は中央値が0.0%、第1四分位が-1.3%、第3四分位が+1.0%で、変動幅は中程度です。全地点が同じ方向に動いたわけではなく、横ばいを中心に上昇地点と下落地点が併存する相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比-0.1%、商業地平均は参考値で前年比+0.7%でした。住宅地はほぼ横ばいながらわずかに下落し、商業地は小幅な上昇となっており、用途によって方向が分かれています。

地点別では、2026年固定資産税評価額の駅東町18番4外が28.7万円/坪、前年比+3.2%で上昇が目立ちました。小泉町字南巴285番5は17.0万円/坪、前年比+1.9%、高宮町字澤1736番1外は11.7万円/坪、参考値で前年比+1.8%です。駅前商業地、駅に近い住宅地、国道沿い商業地でそれぞれ上昇が確認できます。

一方、2026年固定資産税評価額の鳥居本町字森次1872番34外は7.2万円/坪、前年比-2.3%、鳥居本町字立町1668番は5.0万円/坪、前年比-1.9%、宮田町字馬場201番は2.7万円/坪、前年比-1.7%でした。いずれも鳥居本方面の住宅地であり、彦根市内でも駅前や南彦根周辺とは異なる動きです。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の内訳では、住宅地平均が9.3万円/坪、前年比-0.1%であるのに対し、南彦根駅に約2分の小泉町字南巴285番5は17.0万円/坪、前年比+1.9%でした。これに対して、農家住宅が建ち並ぶ宮田町字馬場201番は2.7万円/坪、前年比-1.7%です。駅に近い一般住宅地域と郊外の既成住宅地域という立地・街並みの違いが、価格水準と変動方向の差に表れています。

商業地では、2026年固定資産税評価額の平均が18.9万円/坪、参考値で前年比+0.7%です。彦根駅に近い駅東町18番4外は28.7万円/坪、参考値で前年比+3.2%である一方、同じ駅前でも大東町字南古町412番は28.9万円/坪、参考値で前年比+0.0%でした。ホテル・共同住宅・店舗が混在する商業地域と、中低層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域では、近接した高価格帯でも変化に差があります。国道沿いの高宮町字澤1736番1外は11.7万円/坪、参考値で前年比+1.8%であり、駅前とは価格帯が異なる路線商業地として位置づけられます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が9.9万円/坪、2024年比で前年比+0.1%、商業地平均が16.9万円/坪、参考値で前年比-0.2%でした。同じ地価調査内では、船町75番が11.8万円/坪、前年比+1.2%、小泉町字上雨明1番85が14.6万円/坪、前年比+1.1%です。一方、田附町字二之坪1170番は2.8万円/坪、前年比-2.5%、佐和町24番は17.1万円/坪、参考値で前年比-2.0%でした。固定資産税評価額と同様に、駅に近い住宅地と農家住宅を含む郊外住宅地、駅周辺商業地の間で動きが分かれています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の小泉町字南巴285番5は、南彦根駅から約2分に位置し、中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域です。17.0万円/坪、前年比+1.9%で、市の住宅地平均9.3万円/坪を上回ります。調査年が異なる参考比較ですが、2025年の南彦根駅周辺住宅地平均も12.3万円/坪であり、駅周辺のなかでも当該地点は高い価格帯です。駅への近さと住宅地としてのまとまりが、市内での相対的な高さを読み解く要素です。

2026年固定資産税評価額の宮田町字馬場201番は、鳥居本駅から約14分の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。2.7万円/坪、前年比-1.7%で、市の住宅地平均を大きく下回ります。駅前型の住宅地ではなく、農家住宅を中心とする郊外側の地域であることに加え、幅員3.2mの市道に面する街路条件も、駅近住宅地との価格差を考えるうえで重要です。

2026年固定資産税評価額の大東町字南古町412番は、彦根駅から約2分の駅前商業地域で、中低層の店舗ビルが建ち並びます。28.9万円/坪、参考値で前年比+0.0%となり、市の商業地平均18.9万円/坪を上回る高価格帯です。容積率600%の駅前立地であることが、郊外の路線商業地より高い価格水準を示す周辺文脈となっています。

2026年固定資産税評価額の高宮町字澤1736番1外は、南彦根駅から約18分で、店舗や事務所が多い国道沿いの商業地域です。11.7万円/坪、参考値で前年比+1.8%であり、市の商業地平均を下回ります。駅前商業地ではなく、道路交通を軸とする路線商業地であるため、彦根駅前の商業地点とは異なる価格帯です。調査年が異なる参考比較では、2025年の南彦根駅周辺商業地平均19.0万円/坪も下回っており、同じ駅勢圏でも駅前と国道沿いの差が確認できます。

2026年固定資産税評価額の駅東町18番4外は、彦根駅から約2分で、ホテル、共同住宅、店舗などが混在する商業地域です。28.7万円/坪、参考値で前年比+3.2%となり、市の商業地平均を上回ります。幅員27mの市道に面し、容積率600%の土地利用が想定される駅東側の複合的な商業地であることが、郊外商業地より高い水準を示す背景です。近接する大東町字南古町412番と価格水準は近いものの、前年比の動きには差があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、市平均の前年比-0.1%と継続18地点の前年比-0.1%が一致しています。内訳は上昇7地点、下落6地点、横ばい5地点で、中央値は0.0%です。上昇と下落が併存するなかで平均はわずかな下落を示しており、特定の方向へ偏った結果ではありません。このため、住宅地平均は地点全体の実態をおおむね反映しています。

商業地では、市平均と継続9地点がともに参考値で前年比+0.7%です。上昇7地点、下落1地点、横ばい1地点で、中央値は+0.2%でした。平均と継続地点の数値は一致していますが、平均の伸びは中央値より大きいため、各地点が一様に前年比+0.7%前後で動いたわけではありません。方向としては上昇傾向を代表する一方、上昇幅には地点差があると解釈できます。

工業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+3.6%、中央値は+4.1%です。地点数が限られるため参考として扱う必要がありますが、観測された地点では上昇方向が共通しています。以上から、市平均は用途別の全体方向を捉えていますが、住宅地の17.0万円/坪から2.7万円/坪、商業地の28.9万円/坪から11.7万円/坪という価格差までは表せません。実態把握には、平均と併せて駅前・路線沿い・郊外という立地区分を確認することが重要です。

エリアの動き

彦根市では、「亀山ニュータウンⅢ期地区地区計画」「エクセレントヒルズ彦根地区地区計画」「南彦根駅南東部地区地区計画」の3件が決定済みです。いずれも彦根市内の地区計画として記録されており、このうち南彦根駅南東部地区地区計画は、名称上、南彦根駅南東部を対象とする計画です。

これらは都市計画上の決定事実であり、2026年固定資産税評価額の個別地点との直接的な因果関係を示すものではありません。地価の動きとは分けて、市内の土地利用に関する動きとして確認する必要があります。

• 2026年固定資産税評価額は2026年1月1日時点の価格です。
• 2025年地価調査は固定資産税評価額と調査時点・調査種別が異なるため、同種別内の前年比として記載しています。
• 商業地の平均前年比と一部地点の前年比は、地点数が限られるため参考値です。
• 各地点の価格は当該標準地の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地区計画については決定済みであることのみを扱い、地価への影響や将来動向は示していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。