沖島小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

近江八幡市の2026年路線価と駅周辺・郊外住宅地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の近江八幡市は、住宅地平均が14.0万円/坪、前年比+0.8%となりました。商業地は42.2万円/坪、工業地は6.4万円/坪ですが、いずれも地点数が少ない参考値です。住宅地では出町413番12など近江八幡駅に近い地点が上昇する一方、郊外側には下落地点もあります。継続10地点の前年比は+0.9%で市平均とほぼ一致しており、住宅地平均は地点実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が11地点で14.0万円/坪、商業地が2地点で42.2万円/坪、工業地が1地点で6.4万円/坪です。商業地は住宅地の約3倍の水準ですが、商業地と工業地は地点数が少ないため、市全体の用途別相場を示す参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比分布は中央値が+0.0%で、中央50%が-0.5%から+3.4%に収まっています。平均は前年比+0.8%でも、横ばい付近を中心に上昇地点と下落地点が併存しており、市内一律ではなく立地による差が表れた相場です。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年路線価では、住宅地平均が前年比+0.8%でした。上昇が目立つ住宅地は、出町413番12の28.3万円/坪・前年比+3.7%、中小森町字十ノ坪652番17外の20.2万円/坪・前年比+3.5%、中村町18番16の26.5万円/坪・前年比+3.4%です。いずれも近江八幡駅を最寄りとする地点で、市平均より高い伸びとなっています。

一方、北之庄町字川西1180番12は11.0万円/坪・前年比-1.0%、安土町下豊浦字十七4991番は6.7万円/坪・前年比-0.8%、船木町字蓮池1444番21は9.8万円/坪・前年比-0.5%でした。上昇地点が駅周辺の比較的高い価格帯にも見られる一方、郊外側には弱含む地点が残っています。

町丁目別の2025年参考集計では、安土町下豊浦字十七の住宅地5地点が8.3万円/坪、前年比-0.3%です。2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、安土側では地点ごとの差に加えて、町丁目単位でも小幅な下落が確認できます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地11地点では、近江八幡駅を最寄りとする出町413番12、中小森町字十ノ坪652番17外、中村町18番16が前年比+3.4%以上となりました。これに対し、同駅から約38分の北之庄町字川西1180番12は前年比-1.0%です。地点の内訳からは、近江八幡駅に近い住商混在地や住宅地と、徒歩距離の長い郊外住宅地で変化の方向が分かれています。

安土方面では、2026年路線価の安土町中屋字屋敷ノ内113番が4.2万円/坪・前年比+0.0%、安土町下豊浦字十七4991番が6.7万円/坪・前年比-0.8%でした。農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域や、近江八幡駅周辺より低い価格帯の住宅地では、横ばいまたは小幅下落の地点が確認できます。

用途別では、2026年路線価の住宅地平均が14.0万円/坪であるのに対し、駅前商業地域を含む商業地平均は42.2万円/坪です。商業地2地点はいずれも鷹飼町にあり、近江八幡駅から約1分の鷹飼町1496番外が48.4万円/坪、約5分の鷹飼町454番4が36.0万円/坪となっています。同じ調査種別・調査年でも、駅前の中層店舗ビルが建つ地域と、中低層店舗・事務所が多い地域で価格差があります。

2025年地価調査では、住宅地9地点の平均が12.0万円/坪、前年比+0.3%の参考値です。堀上町字柳元91番57と出町149番6外はともに前年比+2.9%でしたが、牧町字北浦1465番外と安土町内野字坂口139番はともに前年比-1.8%でした。商業地では、駅に近い鷹飼町南3丁目2番3が34.4万円/坪、低層店舗と一般住宅が混在する小幡町中21番外が15.8万円/坪です。路線価とは別の調査種別ですが、こちらも駅周辺と既成住宅地・郊外側の価格差が示されています。

注目地点

2026年路線価の出町413番12は、一般住宅に店舗兼共同住宅が交じる出町の住商混在地域です。近江八幡駅から約9分と徒歩圏にあり、純粋な郊外住宅地とは異なる用途の広がりがあります。28.3万円/坪・前年比+3.7%という水準には、駅への近さと住宅・店舗が混在する周辺環境が表れています。

2026年路線価の安土町中屋字屋敷ノ内113番は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあります。安土駅から約15分で、幅2.7mの市道に接する街区です。4.2万円/坪・前年比+0.0%であり、近江八幡駅周辺の住商混在地とは異なる、既成集落型の住宅地としての位置づけが価格水準に表れています。

2026年路線価の鷹飼町1496番外は、近江八幡駅から約1分の駅前商業地域です。中層店舗ビルや飲食店が建ち並び、容積率500%の土地利用が設定されています。48.4万円/坪という市内商業地の高い価格水準は、駅前立地と比較的高密度な商業利用が重なる地点であることを示しています。

2026年路線価の鷹飼町454番4も鷹飼町の商業地ですが、近江八幡駅から約5分で、中低層の店舗兼事務所と低層店舗が多い地域です。容積率は200%で、36.0万円/坪と鷹飼町1496番外を下回ります。同じ駅周辺でも、駅前直近の中層商業地域と県道沿いの中低層商業地域という土地利用の違いが価格差に表れています。

2026年路線価の北之庄町字川西1180番12は、中規模一般住宅が建ち並ぶ北之庄町字川西の住宅地域です。最寄りの近江八幡駅から約38分と郊外側に位置し、11.0万円/坪・前年比-1.0%となっています。駅徒歩圏の出町413番12より低い価格帯であり、商業利用の混在よりも一般住宅を中心とする街並みが特徴です。

2025年の住宅地参考集計では、近江八幡市が13.9万円/坪、滋賀県が15.3万円/坪でした。2026年路線価の各地点とは調査年が異なる参考比較ですが、市全体は県平均を下回る一方、近江八幡駅に近い出町や鷹飼町には市平均を上回る地点があり、市内での立地差が大きいことが分かります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+0.8%で、前年から継続する10地点の前年比は+0.9%です。両者はほぼ一致しており、調査地点の構成変化・入替による差も小さいため、市平均は継続地点の実態をおおむね反映しています。

ただし、継続地点の内訳は上昇4地点、下落3地点、横ばい3地点で、中央値は+0.0%です。中央50%の範囲も-0.5%から+3.4%と一定の幅があるため、平均の前年比+0.8%をすべての住宅地に当てはめることはできません。平均は市全体の方向を示す一方、個別地点では駅周辺の上昇と郊外側の下落が併存しています。

商業地は継続2地点がいずれも上昇し、中央値は前年比+5.2%です。工業地も継続1地点が前年比+6.2%でした。ただし、商業地2地点と工業地1地点はいずれも標本が少なく、市内全域の実態を代表するというより、調査対象地点の動きを示す参考値として見るのが適切です。

エリアの動き

近江八幡市内では、決定済みの地区計画として「県道26号多賀町樋ノ口活性化地区計画」「国道8号馬淵町下明神川活性化地区計」「国道421号武佐町鳥居前活性化地区計」が確認されています。名称上は県道26号、国道8号、国道421号と、それぞれ多賀町樋ノ口、馬淵町下明神川、武佐町鳥居前に対応する計画です。

これらは市内の異なる道路沿線・地区に関する都市計画上の動きです。本記事の路線価地点との直接的な対応関係や地価への寄与は示されていないため、地価変動の要因とは結び付けず、市内の空間的な動きとして整理できます。

• 価格は各調査地点の標準地価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査種別と調査年が異なるため、相互の価格や前年比を直接比較していません。
• 商業地と工業地の平均は地点数が少ないため、参考値としてご覧ください。
• 駅別・町丁目別・滋賀県との比較に用いた2025年集計は、2026年路線価とは調査年が異なる参考比較です。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基に、2026年8月30日時点で整理しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。