山東小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

米原駅周辺と郊外部で価格差が表れた2026年米原市路線価

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の米原市平均は、住宅地が7.5万円/坪、商業地が5.9万円/坪です。住宅地は前年比-0.4%ですが、宇賀野字西屋敷1127番や梅ケ原2335番は上昇し、農地が混在する村木字南川1196番外などは下落しました。住宅地平均は継続11地点の動きと一致しており、市内の実態をおおむね反映しています。一方、商業地は3地点と少なく、地点ごとの立地差を併せて確認する必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の米原市平均は、住宅地が11地点で7.5万円/坪、商業地が3地点で5.9万円/坪です。住宅地では米原駅に近い既成住宅地や区画整理済み住宅地が高い水準にある一方、農地が混在する地域や駅から離れた地域には3万～4.0万円/坪台の地点もあり、市平均だけでは捉えにくい価格差があります。

継続地点の前年比は中央値が0.0%、第1四分位が-1.6%、第3四分位が+0.7%で、四分位範囲は2.3ポイントです。変動のばらつきは中程度であり、一方向に動く相場ではなく、駅との距離や住宅地・路線商業地といった地域特性によって動きが分かれています。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年との比較で前年比-0.4%です。地点別では、宇賀野字西屋敷1127番が4.4万円/坪で前年比+1.8%、梅ケ原2335番が14.4万円/坪で前年比+1.5%、下多良字神通99番7が16.0万円/坪で前年比+0.7%となりました。駅徒歩圏の住宅地だけでなく、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地にも上昇地点があります。

一方、村木字南川1196番外は2.5万円/坪で前年比-2.6%、春照字宮ノ前1595番は2.6万円/坪で前年比-2.0%、一色字諏訪145番外は3.3万円/坪で前年比-1.6%です。価格水準が低い郊外側の地点で下落が見られる一方、市内には上昇地点もあり、住宅地平均の小幅な下落は地域差を含んだ結果と読めます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が6.6万円/坪、2024年比で前年比-1.5%でした。同じ地価調査内では、下多良2丁目20番が18.8万円/坪で前年比+1.4%、顔戸字西道柳1368番37が15.7万円/坪で前年比+1.0%だった一方、坂口字井ノ下90番51は6.3万円/坪で前年比-4.2%でした。路線価と地価調査を直接比較せずに見ても、米原駅周辺と郊外側で異なる動きが確認できます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、米原駅から約7分の下多良字神通99番7が16.0万円/坪、同駅から約7分で区画整理済みの梅ケ原2335番が14.4万円/坪です。これに対し、農地が混在し近江長岡駅から約23分の村木字南川1196番外は2.5万円/坪、旧街道沿いで醒ケ井駅から約22分の一色字諏訪145番外は3.3万円/坪です。駅への近さと住宅地の整備状況が異なる地点の価格差が、市内平均の背後にあります。

2026年路線価の商業地では、国道沿いの路線商業地域にある高溝字七反田307番1外が9.8万円/坪、店舗と一般住宅が混在する既成商業地域の春照字森ノ上559番1外が3.4万円/坪です。同じ商業地でも、前者は幅員31mの国道沿い、後者は幅員6.5mの県道沿いであり、道路条件と商業地域の性格に大きな違いがあります。商業地は3地点のみのため、市平均5.9万円/坪は参考値として個別地点と併読するのが適切です。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査では住宅地10地点の平均が6.6万円/坪で前年比-1.5%でした。同じ地価調査内では、米原駅から約5分で区画整理済みの下多良2丁目20番が18.8万円/坪、山あいの農家住宅地域にある大久保字北海道852番が1.3万円/坪です。商業地では駅に近い下多良1丁目49番外が19.4万円/坪、国道沿いの間田字東柏戸413番外が4.8万円/坪であり、地価調査でも駅近接型と郊外型の価格差が表れています。

2026年路線価の住宅地11地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+2.2%低い関係が示され、決定係数は0.34です。駅距離と価格には緩やかな関連があるものの、説明力は限定的であり、農地の混在、区画整理の有無、道路条件なども併せて見る必要があります。

注目地点

2026年路線価の下多良字神通99番7は、下多良字神通の中規模一般住宅が多い既成住宅地域にあり、米原駅から約7分です。当該地点の16.0万円/坪は住宅地平均7.5万円/坪を大きく上回ります。調査年が異なる参考比較ですが、2025年の米原駅周辺住宅地平均も13.0万円/坪で、市内の他駅周辺より高い水準でした。駅徒歩圏という位置と、住宅地としてまとまった街並みが当該地点の高い価格水準に対応しています。

2026年路線価の村木字南川1196番外は、村木字南川の農家住宅の中に農地も混在する住宅地域で、近江長岡駅から約23分です。当該地点は2.5万円/坪、前年比-2.6%で、住宅地平均を下回ります。調査年が異なる参考比較では、2025年の近江長岡駅周辺住宅地平均も4.1万円/坪と米原駅周辺より低く、駅からの距離に加えて、農地を含む低密度な周辺環境が郊外側の価格帯を示しています。

2026年路線価の高溝字七反田307番1外は、高溝字七反田の自動車販売会社や店舗などが見られる路線商業地域です。坂田駅から約24分と駅徒歩圏外ですが、幅員31mの国道沿いに位置し、当該地点は9.8万円/坪と商業地平均5.9万円/坪を上回ります。駅近接型ではなく、幹線道路沿いの商業利用を反映した価格水準と解釈できます。

2026年路線価の春照字森ノ上559番1外は、春照字森ノ上の店舗と一般住宅が混在する既成商業地域で、近江長岡駅から約48分です。当該地点は3.4万円/坪で、商業地平均を下回ります。幅員6.5mの県道沿いで、住宅も混在する街並みであるため、広幅員の国道沿いにある高溝字七反田とは商業地としての性格が異なります。

2026年路線価の宇賀野字西屋敷1127番は、宇賀野字西屋敷の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、坂田駅から約8分です。当該地点は4.4万円/坪と住宅地平均を下回るものの、前年比+1.8%となりました。駅に比較的近い一方、周辺は農家住宅を中心とする既成集落であり、米原駅周辺の整備された住宅地とは異なる価格帯に位置する地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比-0.4%で、前年から継続して調査された11地点の平均も前年比-0.4%です。両者の差は0.0ポイントで、地点の入替による影響も0.0ポイントでした。このため、住宅地平均の小幅な下落は調査地点の構成変化によるものではなく、継続地点全体の実態と整合しています。

ただし、住宅地11地点の内訳は上昇5地点、下落5地点、横ばい1地点で、中央値は0.0%です。平均が前年比-0.4%であっても、全地点が一様に下落しているわけではありません。四分位範囲も2.3ポイントと中程度のばらつきがあるため、市平均は全体像を代表する一方、個別地域の判断には駅周辺と郊外部の違いを補う必要があります。

商業地は継続3地点の平均が前年比-0.6%で、内訳は上昇1地点、下落2地点、中央値は-1.2%です。地点数が少ないうえ、路線商業地域と住宅混在型の既成商業地域が含まれるため、単一の平均値よりも各地点の道路条件や商業集積の性格を重視して読むのが適切です。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査の住宅地平均は前年比-1.5%で、継続10地点の平均も前年比-1.5%でした。こちらも平均と継続地点が一致しており、路線価と地価調査の双方で、住宅地平均はそれぞれの調査対象の実態を反映しています。

エリアの動き

米原市に隣接する長浜市では、田村駅東地区地区計画区域、田村東畑地区地区計画区域、七条東地区地区計画区域が決定済みの都市計画として確認されています。いずれも所在地は長浜市であり、米原市内の計画ではありません。米原市の地価変動との因果関係を示す情報ではないため、隣接地域における空間的な動きとして位置づける必要があります。

• 価格は各調査種別の標準地を集計した値であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較せず参考情報として記載しています。
• 商業地の2026年路線価平均は3地点による参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ないものを含むため、個別地点の周辺文脈を確認する必要があります。
• 都市計画に関する記載は長浜市内の事実であり、米原市の地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。