伊勝小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年昭和区公示地価、住宅地と商業地で続く上昇基調

2026年公示地価の昭和区平均は、住宅地が109.0万円/坪、商業地が130.9万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+3.7%、商業地が前年比+4.5%となり、特に御器所通2丁目23番1は前年比+8.9%でした。一方、駅からの距離や街並みの違いにより、同じ用途でも価格水準には幅があります。実態検証では、住宅地・商業地とも区平均の前年比と継続地点の前年比が一致しており、今年の平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価は、住宅地12地点の区平均が109.0万円/坪、商業地10地点の区平均が130.9万円/坪です。用途別では商業地が住宅地を上回り、駅前商業地と住宅地域の土地利用の違いが価格水準に表れています。

前年比の地点分布は、中央値が+3.5%、第1四分位が+3.2%、第3四分位が+4.8%で、中央半数は比較的狭い範囲に収まっています。区内には価格水準の差がある一方、2026年の変化率は多くの地点で近い範囲に分布していると解釈できます。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年公示地価の区平均は、住宅地が前年比+3.7%、商業地が前年比+4.5%です。商業地の伸びが住宅地より0.8ポイント高く、用途別に上昇幅の違いが見られます。

地点別では、御器所通2丁目23番1が185.1万円/坪、前年比+8.9%、阿由知通2丁目4番12が136.2万円/坪、前年比+6.6%となり、いずれも商業地平均の前年比+4.5%を上回りました。住宅地では鶴舞4丁目504番2が106.8万円/坪、前年比+5.6%です。

上昇率が小さい地点は、円上町306番が84.3万円/坪、前年比+2.0%、丸屋町1丁目3番外が89.9万円/坪、前年比+2.2%、前山町2丁目60番が99.5万円/坪、前年比+2.3%です。いずれも価格は上昇しているため、区内では上昇幅に差があるものの、掲載された上位・下位事例ともプラス圏にあります。

変化の要因

2026年公示地価の商業地では、御器所駅に近い御器所通2丁目23番1が185.1万円/坪、前年比+8.9%であるのに対し、桜山駅から約10分の丸屋町1丁目3番外は89.9万円/坪、前年比+2.2%です。前者は中層の店舗兼事務所が並ぶ駅前型の商業地域、後者は店舗併用住宅を中心とする近隣商業地域であり、駅との距離、建物利用、道路条件の違いが価格帯の差として表れています。

住宅地では、高台に大規模住宅が多い南山町23番12外が133.6万円/坪、前年比+3.5%である一方、一般住宅を中心に事業所も見られる円上町306番は84.3万円/坪、前年比+2.0%です。また、鶴舞4丁目504番2は前年比+5.6%、雪見町2丁目9番17は前年比+5.4%で、住宅地平均の前年比+3.7%を上回りました。住宅地でも、高台の低密度な住宅地域、共同住宅を含む地域、事業所が混在する地域など、町丁目ごとの環境差があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の4地点集計を見ると、住宅地は滝川町83番の112.4万円/坪から元宮町6丁目34番1の94.5万円/坪、商業地は桜山町5丁目98番5の181.8万円/坪から白金2丁目506番の89.3万円/坪まで幅があります。同じ地価調査内でも、駅に近い商業地域と駅から距離のある店舗併用住宅・事務所ビル中心の地域では価格帯が異なります。

2026年公示地価12地点を対象とした回帰分析では、徒歩時間に対する価格の弾性値が-2.07、決定係数が0.412です。モデル上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向があり、駅距離が価格差と一定程度関係していますが、説明力は限定的であり、用途や街並みなどほかの条件も併せて見る必要があります。

注目地点

2026年公示地価の住宅地である南山町23番12外は133.6万円/坪、前年比+3.5%です。南山町の高台にあり、大規模住宅が多い住宅地域で、いりなか駅から約6分です。容積率100%の低密度な土地利用と駅徒歩圏が重なっており、住宅地平均109.0万円/坪を上回る価格水準には、ゆとりある住宅地としての街並みと交通距離が表れています。

2026年公示地価の住宅地である円上町306番は84.3万円/坪、前年比+2.0%です。円上町は一般住宅を中心としながら事業所も見られる地域で、荒畑駅から約14分に位置します。純住宅地とは異なる用途の混在と駅までの距離があり、住宅地平均109.0万円/坪より低い水準です。ただし、この価格は当該地点の条件を示すもので、円上町全体の相場を表すものではありません。

2026年公示地価の商業地である御器所通2丁目23番1は185.1万円/坪、前年比+8.9%です。御器所通に位置し、御器所駅から約1分の商業地域で、中層の店舗兼事務所が建ち並びます。幅員50mの道路と容積率400%という商業利用の条件もあり、商業地平均130.9万円/坪を大きく上回る価格帯は、駅前の商業・業務集積に対応しています。

2026年公示地価の商業地である丸屋町1丁目3番外は89.9万円/坪、前年比+2.2%です。丸屋町の店舗併用住宅を中心とする既成の近隣商業地域で、桜山駅から約10分です。駅前型の商業地ではなく、住宅利用と店舗利用が近接する街並みで、道路幅員7m、容積率200%という条件も御器所通の地点とは異なります。この違いが商業地平均を下回る価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年公示地価の住宅地である福原町2丁目63番1は101.5万円/坪、前年比+3.6%です。福原町の高台にある中規模住宅中心の閑静な住宅地域で、名古屋大学駅から約13分です。住宅地平均109.0万円/坪をやや下回りますが、円上町の地点より高く、高台の住宅環境と駅までの距離の双方を反映した区内中間帯の事例として位置づけられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、区平均が前年比+3.7%、同じ地点を継続比較した12地点も前年比+3.7%で、差は0.0ポイントです。12地点すべてが上昇し、中央値も+3.5%であるため、住宅地平均は一部地点だけではなく、地点全体の動きと整合しています。

商業地も、区平均が前年比+4.5%、継続比較した10地点が前年比+4.5%で、差は0.0ポイントです。10地点すべてが上昇し、中央値は+4.1%です。御器所通2丁目23番1の前年比+8.9%のような高い伸びはありますが、中央値もプラスであり、商業地平均は区内の広い上昇をおおむね反映しています。

前年比の中央半数は+3.2%から+4.8%に収まり、変化率の分布も比較的一様です。したがって、価格水準には地点差があるものの、2026年公示地価の区平均は住宅地・商業地とも地点の実態を代表しやすい集計と判断できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地4地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+2.8%、中央値は+3.1%です。商業地も4地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+4.2%、中央値は+4.0%ですが、各4地点のため限定的な参考値として捉える必要があります。

エリアの動き

名古屋市では、木場再開発地区計画、豊田五丁目地区計画、相川南部地区計画が決定済みです。確認できる位置情報はいずれも名古屋市単位であり、昭和区内の公示地点や町丁目との具体的な位置関係は特定できません。このため、昭和区の地価変化との因果関係には踏み込まず、市域で確認された都市計画上の動きとして整理します。

• 公示地価は標準地1地点の価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、相互の価格比較は参考扱いです。
• 駅別・町丁目別の1地点集計は個別地点の影響が大きいため、参考値として扱っています。
• 徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げて表示しています。
• 都市計画に関する情報は名古屋市単位で確認された事実のみを記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。