秦梨小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

岡崎市の2026年公示地価、住宅・商業・工業で異なる上昇幅

2026年公示地価の岡崎市平均は、住宅地38.3万円/坪、商業地49.2万円/坪、工業地20.9万円/坪です。前年比はそれぞれ+1.4%、+2.0%、+3.8%となり、用途によって上昇幅が異なります。駅前の明大寺本町と郊外の農家住宅地域では価格差が大きく、立地と街並みの違いが相場に表れています。一方、住宅地・商業地・工業地の平均上昇率は継続地点の動きとおおむね整合しており、市平均は各用途の実態を概ね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が70地点で38.3万円/坪、商業地が30地点で49.2万円/坪、工業地が5地点で20.9万円/坪、林地が1地点で0.8万円/坪です。商業地は住宅地より高く、店舗・事務所などが集まる地域と住宅地域との用途差が価格水準に表れています。工業地と林地は地点数が少ないため、参考値として見る必要があります。

住宅地の継続地点では、前年比の中央値が+1.5%、第1四分位が+0.9%、第3四分位が+1.8%で、中央50%が比較的狭い範囲に収まっています。岡崎市の住宅地は地点ごとの価格水準に幅がある一方、2026年の変化率は多くの地点で近い範囲に分布していると解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の市平均は、住宅地が前年比+1.4%、商業地が前年比+2.0%、工業地が前年比+3.8%です。工業地の上昇率が相対的に高いものの、5地点の参考値です。住宅地と商業地もプラスで、用途別平均では上昇が確認できます。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点には、下青野町字喜昌島5番1外の16.0万円/坪、前年比+6.2%、橋目町字御茶屋1番外の16.7万円/坪、前年比+5.0%、大樹寺1丁目11番14外の24.8万円/坪、前年比+4.0%があり、いずれも工業地です。ただし工業地は地点数が少ないため、個別地点の動きとして捉えるのが適切です。

上昇率が小さい地点では、2026年公示地価の桑谷町字下平地22番外が11.3万円/坪、前年比+0.0%、桑原町字稲場40番が11.1万円/坪、前年比+0.0%、小美町字入山手122番が14.3万円/坪、前年比+0.0%です。いずれも住宅地で、下落ではなく前年と同水準です。

調査年が異なる参考比較として、2025年の町丁目集計では、明大寺本町の商業地が94.3万円/坪、前年比+3.7%、大門の住宅地が43.5万円/坪、前年比+2.7%、緑丘の商業地が41.8万円/坪、前年比+1.6%です。各5地点の集計であるため、町丁目全体を断定するのではなく、駅前商業地と住宅地、郊外側の商業地で水準と変化率が異なる参考例といえます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、明大寺町字耳取90番3外が65.1万円/坪、前年比+2.5%であるのに対し、桑原町字稲場40番は11.1万円/坪、前年比+0.0%です。前者は東岡崎駅に近い一般住宅地域、後者は同駅から約125分の旧道沿いに農家住宅が並ぶ地域であり、駅への距離と市街地・郊外の地域特性が価格差として表れています。

同じ2026年公示地価の商業地では、明大寺本町4丁目14番が102.8万円/坪、前年比+1.9%、福岡町字新町37番1が30.2万円/坪、前年比+1.1%です。東岡崎駅前で店舗、事務所、飲食店などが並ぶ商業地域と、岡崎駅から約30分の県道沿いに小売店舗が並ぶ近隣商業地域という集積の性格の違いが、価格水準の差に対応しています。

工業地では、2026年公示地価の下青野町字喜昌島5番1外が16.0万円/坪、前年比+6.2%です。中規模の工場や倉庫が並ぶ工業地域で、同じ公示地価の工業地平均である前年比+3.8%より高い変化率ですが、個別地点が平均にどの程度寄与したかは示されていないため、平均を上昇させたとは断定できません。

別種の調査である2025年地価調査では、住宅地の戸崎新町7番9が49.3万円/坪、前年比+2.7%である一方、中金町字森東下13番1外は3.8万円/坪、前年比+0.0%です。商業地では、柱町字上荒子6番13外が72.7万円/坪、前年比+3.2%、鴨田町字向山82番が38.7万円/坪、前年比+0.9%です。前者は岡崎駅から約5分の区画整理中の商業地域、後者は東岡崎駅から約43分の住宅も見られる路線商業地域で、同じ地価調査内でも駅との距離や土地利用の違いが価格帯に表れています。

2025年地価調査の住宅地23地点を対象とした回帰では、徒歩時間と価格の関係を示す決定係数が0.548、徒歩時間に対する価格弾力性が-1.16です。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係がみられますが、これは地点間の関連を示すもので、駅距離だけを価格差の原因とするものではありません。

注目地点

2026年公示地価の明大寺町字耳取90番3外は、東岡崎駅から約4分に位置し、一般住宅が多い交通利便性の高い住宅地域です。駅前商業地に近接しながら用途は住宅地であり、市道沿いの住宅地としての環境と駅への近さが重なる立地です。当該地点の65.1万円/坪、前年比+2.5%という水準は、岡崎市の住宅地平均38.3万円/坪を上回っており、駅近住宅地としての相対的位置を示しています。

2026年公示地価の桑原町字稲場40番は、東岡崎駅から約125分で、農家住宅が建ち並ぶ旧道沿いの住宅地域です。同じ駅を最寄りとする地点でも、駅前側とは異なる郊外の地域構成にあり、11.1万円/坪、前年比+0.0%となっています。これは当該標準地の価格であり、桑原町全体の相場を示すものではありませんが、市街地側と郊外側の価格差を確認できる地点です。

2026年公示地価の明大寺本町4丁目14番は、東岡崎駅から約2分の駅前商業地域です。店舗、事務所、飲食店などが並び、容積率600%の土地利用が想定される立地であることから、住宅中心の地域や近隣商業地域とは異なる商業集積が価格水準に表れています。102.8万円/坪、前年比+1.9%で、市内の商業地の中でも駅前性を明確に示す地点です。

2026年公示地価の福岡町字新町37番1は、岡崎駅から約30分に位置し、小売店舗などが県道沿いに並ぶ近隣商業地域です。駅前の高密度な商業集積ではなく、周辺生活圏に対応する路線沿いの商業地という性格で、30.2万円/坪、前年比+1.1%です。明大寺本町4丁目14番との価格差は、同じ商業地でも駅前商業と近隣商業で立地条件や利用密度が異なることを示しています。

2026年公示地価の下青野町字喜昌島5番1外は、岡崎駅から約55分の工業地域で、中規模の工場や倉庫が建ち並びます。駅徒歩圏の住宅地や商業地ではなく、918㎡の敷地と幅10.8mの市道に面する工業用途の文脈を持つ地点です。16.0万円/坪という価格水準は住宅地・商業地より低い一方、前年比+6.2%は2026年公示地価の工業地平均である前年比+3.8%を上回ります。ただし、工業地全体が5地点のため参考として捉える必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、市平均が前年比+1.4%、同じ地点を追跡した70地点の前年比も+1.4%で一致しています。70地点のうち67地点が上昇、3地点が横ばいで、中央値は+1.5%です。平均と中央値が近く、上昇が広い地点に及んでいるため、住宅地平均は地点の実態を概ね代表しています。

商業地は市平均が前年比+2.0%、継続29地点が前年比+2.0%程度で、中央値は+2.2%です。継続29地点はいずれも上昇しており、平均だけが一部地点の動きから離れている状況ではありません。したがって、商業地平均も全体の方向を概ね反映しています。

工業地は市平均と継続5地点がともに前年比+3.8%で、5地点すべてが上昇し、中央値は+4.0%です。平均と地点の動きは整合していますが、対象が5地点に限られるため参考値です。林地は1地点のみで、その地点は前年比-1.3%となっているため、市全体の林地相場を代表する数値とはみなしにくいです。

以上から、岡崎市の2026年公示地価は、住宅地・商業地・工業地では平均と継続地点の前年比が整合しており、市平均は用途ごとの実態を概ね反映しています。ただし、個別価格には駅前、郊外、工業地域などの立地差が大きく表れるため、平均価格だけで特定地点を判断することはできません。

エリアの動き

岡崎市では、都市計画に関する記録として地区計画が決定済みです。確認できる位置情報は岡崎市単位で、対象となる町丁目や具体的な区域、決定時期は特定されていません。このため、個別の標準地や町丁目の地価変化との因果関係は示せませんが、市内に地区計画の決定記録があるという事実として位置づけられます。

• 価格は各調査地点の公示地価であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目集計は調査年が異なる参考比較として掲載しています。
• 工業地は5地点、林地は1地点のため、用途別平均や前年比は参考値です。
• 公示地価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、価格の高低は同じ調査種別内で確認しています。
• 地区計画の記録は市町村単位であり、個別区域との対応は示していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。