修善寺小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年伊豆市公示地価、住宅地の緩やかな下落と立地別の価格差

2026年公示地価の伊豆市平均は、住宅地が14.5万円/坪、商業地が19.6万円/坪です。住宅地は前年比-1.5%で、5地点はいずれも下落し、変動率の中央値も前年比-1.5%でした。価格は、修善寺駅に近い区画整理済み住宅地の17.5万円/坪から、駅から距離のある住宅地の10.6万円/坪まで差があります。継続地点の動きは市平均と一致しており、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映していますが、商業地は1地点のため限定的な参考値です。

今年の相場概況

2026年公示地価の伊豆市平均は、住宅地5地点が14.5万円/坪、商業地1地点が19.6万円/坪です。住宅地では、柏久保字大仙の17.5万円/坪、小立野字下山根通の15.9万円/坪、熊坂字稲熊の15.4万円/坪が市平均以上となる一方、修善寺字廣瀬は13.3万円/坪、本立野字坊は10.6万円/坪でした。住宅地の中でも、駅との距離や周辺の街並みに応じて価格帯が分かれています。

住宅地の前年比の中央値は-1.5%で、半数の地点が前年比-1.8%から-1.2%の範囲に収まっています。地点間の変動幅は比較的小さく、市内の住宅地が一様に緩やかな下落傾向を示す構成です。商業地の19.6万円/坪は住宅地平均を上回りますが、1地点のみの集計であるため、市内商業地全体の水準としては参考値です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比-1.5%でした。地点別では、柏久保字大仙1214番が前年比-1.1%、本立野字坊651番3が前年比-1.2%、修善寺字廣瀬3439番1が前年比-1.5%です。下落率が相対的に大きい地点は、小立野字下山根通17番11外の前年比-1.7%と熊坂字稲熊602番の前年比-1.9%でした。

5地点すべてがマイナスである一方、変動率は前年比-1.1%から-1.9%の範囲です。特定地点だけが大きく異なるのではなく、市内の継続住宅地に共通する緩やかな下落として表れています。2026年公示地価の商業地である修善寺字神戸825番3の1外は19.6万円/坪、前年比-1.0%ですが、1地点の結果として慎重に捉える必要があります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、修善寺駅から約8分の柏久保字大仙1214番が17.5万円/坪、約11分の小立野字下山根通17番11外が15.9万円/坪です。これに対し、同駅から約25分の本立野字坊651番3は10.6万円/坪、約42分の修善寺字廣瀬3439番1は13.3万円/坪でした。駅距離だけで価格を説明することはできませんが、駅に近い区画整理済み住宅地と、駅から離れた既存住宅地との立地差が価格水準に表れています。

用途別では、2026年公示地価の商業地である修善寺字神戸825番3の1外が19.6万円/坪で、住宅地平均の14.5万円/坪を上回ります。同地点は小売店舗のほか旅館も見られる商業地域で、容積率400%の土地利用条件を持ちます。住宅地とは用途や周辺環境が異なるため、同じ伊豆市内でも価格帯に差があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地7地点の平均が9.6万円/坪でした。同じ地価調査内では、牧之郷字沖の原180番1が15.1万円/坪、農家住宅と農地が見られる冷川字セギ354番1が5.1万円/坪です。また、商業地では駅前商店街にある柏久保字坂下626番4が29.8万円/坪、国道沿いの路線商業地域にある青羽根字海戸355番2外が10.4万円/坪でした。住宅地・商業地のいずれも、駅への近さと街並みの性格が異なる地点間で価格差が確認できます。

注目地点

2026年公示地価の柏久保字大仙1214番は、一般住宅が多い区画整理済みの柏久保字大仙に位置し、修善寺駅から約8分です。17.5万円/坪、前年比-1.1%で、駅に近く街区が整った住宅地という周辺環境が、伊豆市の住宅地平均14.5万円/坪を上回る水準と整合します。ただし、静岡県の住宅地平均24.4万円/坪との比較では低い水準です。

2026年公示地価の本立野字坊651番3は、一般住宅に加えて公営住宅なども見られる本立野字坊の住宅地です。修善寺駅から約25分と、同駅から約8分の柏久保字大仙より郊外側にあり、価格は10.6万円/坪、前年比-1.2%です。駅との距離感と住宅地としての街並みの違いが、市内住宅地の中で相対的に低い価格水準と対応しています。

2026年公示地価の熊坂字稲熊602番は、一般住宅の中に農地も見られる熊坂字稲熊の住宅地で、大仁駅から約17分です。15.4万円/坪は伊豆市の住宅地平均を上回りますが、前年比は-1.9%でした。純粋な住宅街ではなく農地が混在する一方、大仁駅を最寄りとする市北側の住宅地という位置づけが、市平均付近からやや高い価格帯に表れています。

2026年公示地価の小立野字下山根通17番11外は、既存住宅と新興住宅が混在する小立野字下山根通にあり、修善寺駅から約11分です。15.9万円/坪、前年比-1.7%で、駅から比較的近いことに加え、既存住宅地と新しい住宅地の双方を含む街並みが、市平均を上回る価格水準と整合します。

2026年公示地価の修善寺字廣瀬3439番1は、一般住宅のほかアパートなども見られる修善寺字廣瀬の住宅地です。修善寺駅から約42分と、同駅を最寄りとする他の注目地点より距離があり、13.3万円/坪、前年比-1.5%でした。複数の住宅形態が混在する地域ですが、駅から離れた立地であることが、市平均をやや下回る価格帯と対応しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比-1.5%で、前年から継続する5地点の平均も前年比-1.5%です。両者の差は0.0ポイントで、5地点はいずれも下落し、中央値も前年比-1.5%でした。さらに、半数の地点が前年比-1.8%から-1.2%に収まり、変動率のばらつきも比較的小さいため、住宅地平均は継続地点の実態をおおむね反映しています。

商業地は、2026年公示地価の継続地点が1地点で、前年比-1.0%でした。地点の動き自体は確認できますが、1地点のみであるため、伊豆市の商業地全体を代表する結果とは言い切れません。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査でも住宅地平均と継続7地点の平均はいずれも前年比-2.1%で、7地点すべてが下落しました。同調査の商業地は継続4地点すべてが下落し、平均は前年比-2.4%、中央値は前年比-2.6%です。公示地価とは調査年と地点構成が異なりますが、それぞれの調査内では平均と地点分布が整合しています。

エリアの動き

伊豆市を対象とする地区計画の決定が確認されています。都市計画上の動きとして記録された事実ですが、今回取り上げた各公示地価地点の価格や前年比との因果関係を示すものではありません。

• 住宅地平均と前年比は5地点による参考値です。
• 商業地の2026年公示地価平均は1地点による参考値です。
• 各価格は標準地の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は調査年と地点構成が異なるため、2026年公示地価とは直接比較していません。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基にしています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。