東小学校 周辺 路線価の目安(公示地価等から推計)

大垣市の地価に表れた駅前商業地と郊外住宅地の差

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の大垣市平均は、住宅地が13.9万円/坪、商業地が23.1万円/坪、工業地が8.1万円/坪です。前年比は住宅地が-0.2%となる一方、商業地は+1.2%でした。大垣駅に近い高屋町1丁目34番1外や林町6丁目80番203は市平均を上回りますが、駅から離れた住宅地や近隣商業地には下落地点もあります。継続地点との照合では住宅地、商業地とも市平均と実態がおおむね整合しており、用途と駅からの距離による価格差が大きい相場です。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の用途別平均は、住宅地28地点が13.9万円/坪、商業地11地点が23.1万円/坪、工業地2地点が8.1万円/坪です。商業地は住宅地より9.2万円/坪高く、大垣駅周辺の駅前商業地を含むことが価格差として表れています。工業地は2地点に限られるため、8.1万円/坪は参考値として見る必要があります。

継続地点の前年比分布は中央値が-0.1%、第1四分位が-0.7%、第3四分位が+0.4%で、中間の50%が比較的狭い範囲に収まっています。市全体では横ばいに近い地点が多い一方、用途や立地によって上昇と下落が分かれる相場です。

前年比で見る変化

2026年路線価の目安を2025年と比べると、住宅地平均は前年比-0.2%、商業地平均は前年比+1.2%です。住宅地が小幅に下落する一方、商業地は上昇しており、用途によって方向が異なります。

2026年路線価の目安で上昇率が大きい地点は、高屋町1丁目34番1外が37.8万円/坪、前年比+4.9%、高屋町3丁目28番が34.6万円/坪、前年比+4.6%、林町5丁目18番11が31.4万円/坪、前年比+3.4%です。いずれも商業地であり、商業地平均を上回る伸びが駅周辺の地点に見られます。町丁目の参考集計でも、2025年の高屋町は商業地5地点で33.8万円/坪、前年比+2.0%でしたが、地点数が限られるため地域全体への一般化は避ける必要があります。

下落率が大きい地点は、2026年路線価の目安の開発町3丁目17番3が10.6万円/坪、前年比-2.2%、墨俣町二ツ木字沼田340番11外が9.6万円/坪、前年比-1.9%、古知丸2丁目38番が10.4万円/坪、前年比-1.3%です。いずれも住宅地であり、住宅地の中でも地点ごとの差が確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地平均は11.8万円/坪、前年比-0.1%です。商業地平均は22.8万円/坪、前年比+0.4%ですが、前年比は参考値です。地点別では桐ケ崎町93番が25.8万円/坪、前年比+2.3%、東町2丁目133番1が14.6万円/坪、前年比+1.3%でした。

変化の要因

2026年路線価の目安の住宅地では、林町6丁目80番203が25.8万円/坪、前年比+2.2%であるのに対し、深池町字村内975番2は5.2万円/坪、前年比-0.5%です。前者は大垣駅から約9分の一般住宅地、後者は約73分の農家住宅が多い地域であり、同じ住宅地でも駅との距離と街並みの違いが価格水準に表れています。

2026年路線価の目安の商業地では、高屋町1丁目34番1外が37.8万円/坪、前年比+4.9%である一方、赤坂町字東町南側西屋敷251番5は11.2万円/坪、前年比-0.9%です。駅前の中層ビル・小売店舗が並ぶ地域と、店舗と住宅が混在する郊外側の近隣商業地域では、商業集積の形態と駅への近さが異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では、見取町2丁目9番1外が20.4万円/坪、前年比+0.5%、上石津町上多良字堂之上667番1外が1.3万円/坪、前年比+0.0%です。商業地では、林町5丁目12番1外が33.6万円/坪、前年比+0.8%、墨俣町墨俣字法蔵寺1086番1が12.2万円/坪、前年比-0.9%で、商業地の前年比はいずれも参考値です。路線価の目安と地価調査を混在させずに見ると、それぞれの調査内で駅に近い市街地と郊外側の価格差が確認できます。

2026年路線価の目安の住宅地28地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.59、決定係数は0.714です。統計上は駅からの徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明瞭ですが、個別地点の価格は街並みや用途地域など他の条件も含んでいます。

注目地点

2025年の駅別参考集計では、大垣駅周辺に住宅地40地点、商業地19地点が含まれています。地点数からは、市内の価格差を考えるうえで同駅との距離が重要な観察軸になっていることがうかがえます。ただし、以下の価格は各標準地の路線価の目安であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

2026年路線価の目安の林町6丁目80番203は、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあり、大垣駅から約9分です。25.8万円/坪、前年比+2.2%で住宅地平均13.9万円/坪を上回っており、駅徒歩圏に位置しながら住宅地としての街並みが形成されている点が、市内で相対的に高い価格水準と対応しています。

2026年路線価の目安の深池町字村内975番2は、中規模農家住宅が多く集まる深池町字村内の住宅地域です。大垣駅から約73分と郊外側にあり、5.2万円/坪、前年比-0.5%です。駅徒歩圏の一般住宅地とは地域構成が異なり、農家住宅を中心とする街並みと駅からの距離が、住宅地平均を下回る価格水準に対応しています。

2026年路線価の目安の高屋町1丁目34番1外は、大垣駅から約4分の駅前商業地域です。中層ビルと小売店舗が並び、容積率600%の土地利用が想定されるため、低層住宅を中心とする地域より商業的な利用密度が高い地点です。37.8万円/坪、前年比+4.9%という水準は、駅への近さと駅前型の商業集積を反映したものと解釈できます。

2026年路線価の目安の赤坂町字東町南側西屋敷251番5は、小売店舗と一般住宅が混在する近隣商業地域で、大垣駅から約64分です。11.2万円/坪、前年比-0.9%で、駅前の高屋町1丁目34番1外より低い水準です。駅前型の高密度な商業地ではなく、住宅を含む地域生活型の商業地であることが、両地点の性格の違いを示しています。

2026年路線価の目安の開発町3丁目17番3は、一般住宅の中に農地も見られる開発町の新興住宅地域です。大垣駅から約48分で、容積率80%の比較的低密度な土地利用となっており、10.6万円/坪、前年比-2.2%です。住宅地平均を下回る価格水準は、駅から離れた立地と、住宅・農地が混在する郊外的な周辺環境に対応しています。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地は、市平均が前年比-0.2%、同一地点を継続して比べた28地点も前年比-0.2%で、差はありません。内訳は上昇9地点、下落14地点、横ばい5地点、中央値は前年比-0.1%です。下落地点が上昇地点を上回る構成と平均の小幅下落が整合しているため、住宅地平均は地点実態をおおむね反映しています。

商業地は、市平均と継続11地点がともに前年比+1.2%です。上昇5地点、下落3地点、横ばい3地点で、中央値は前年比+0.0%となっています。平均と継続地点は一致しているため代表性はありますが、中央値が横ばいで変動幅も中程度であることから、すべての商業地点が一様に上昇したわけではありません。

工業地は継続2地点がいずれも上昇し、中央値は前年比+4.5%です。ただし、地点数が2地点に限られるため、市内の工業地全体を代表する値としては参考扱いが適切です。

調査年が異なる参考検証として、2025年地価調査の住宅地は平均が前年比-0.1%、継続13地点が前年比-0.2%で、差は0.1ポイントです。上昇2地点、下落5地点、横ばい6地点、中央値は前年比+0.0%であり、平均と地点実態はおおむね整合しています。商業地も平均と継続7地点がともに前年比+0.4%ですが、平均の前年比は参考値です。

エリアの動き

大垣市では、昼飯南部地区地区計画、ソフトピアジャパン東地区地区計画、ソフトピアジャパン西地区地区計画が決定済みとして確認されています。位置情報は大垣市までの範囲に限られ、決定時期も特定されていないため、個別の標準地との距離関係や地価変動との因果関係は判断できません。市内に複数の地区計画があるという都市計画上の事実として整理するのが適切です。

• 路線価の目安と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、価格や最高・最低地点は同じ調査種別の中で比較しています。
• 2025年地価調査の商業地に関する前年比は参考値です。
• 工業地は路線価の目安2地点、地価調査1地点と少ないため、集計値は参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別集計は地点数や調査年を確認したうえで参考値として掲載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。