菅野小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

松本市の2026年路線価、住宅地・商業地とも緩やかな上昇

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

松本市の2026年路線価は、住宅地が13.5万円/坪で前年比+1.1%、商業地が26.4万円/坪で前年比+1.2%です。駅前商業地域の深志1丁目703番が64.8万円/坪となる一方、農家住宅が見られる大字稲倉字畑たおし599番1外は3.0万円/坪で、市内には大きな価格差があります。前年比は小屋南1丁目570番7の+2.6%が目立ちます。継続地点との照合では住宅地・商業地とも市平均と一致しており、平均値は全体の変化をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地33地点が13.5万円/坪、商業地17地点が26.4万円/坪、工業地1地点が6.7万円/坪です。住宅地に対して商業地は約2倍の水準であり、駅前を含む商業地域と郊外住宅地域が併存する松本市の価格構造が表れています。工業地は1地点のみのため、6.7万円/坪は参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比分布は中央値が+1.1%で、中央50%が+0.7%から+1.7%の範囲に収まっています。地点間の変動幅は比較的小さく、市内住宅地の中心的な動きは緩やかな上昇です。もっとも、個別価格は開智1丁目1528番15の24.6万円/坪から大字稲倉字畑たおし599番1外の3.0万円/坪まで開いており、平均価格だけでは立地差を捉えきれません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+1.1%、商業地が前年比+1.2%です。個別地点では、住宅地の小屋南1丁目570番7が16.2万円/坪、前年比+2.6%となり、商業地の村井町北2丁目798番1外と住宅地の大字新村字社宮司2155番3外がともに前年比+2.5%でした。市平均を上回る上昇が、特定の用途や1地点だけに限られていないことが分かります。

一方、2026年路線価では大字稲倉字畑たおし599番1外が前年比-0.9%、大字内田字前門田1789番1外が前年比-0.8%、波田字巾下4235番5外が前年比-0.6%でした。いずれも住宅地であり、市平均が上昇する中でも郊外側には下落地点が残っています。

町丁目の2025年参考集計では、商業地の深志が5地点平均59.0万円/坪、前年比+2.1%、中央が5地点平均39.7万円/坪、前年比+1.1%です。調査年が異なる参考比較ですが、中心部でも町丁目によって価格水準と伸びに差があることを示しています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域の開智1丁目1528番15が24.6万円/坪、前年比+2.5%である一方、農家住宅が見られる国道沿いの大字稲倉字畑たおし599番1外は3.0万円/坪、前年比-0.9%です。また、中規模住宅が建ち並ぶ小屋南1丁目570番7は16.2万円/坪、前年比+2.6%でした。住宅地の内訳からは、既成市街地や駅に近い住宅地域と、農家住宅を含む郊外地域との立地差が、価格水準と変化率の違いとして表れています。

同じ2026年路線価の商業地では、松本駅約1分の駅前商業地域にある深志1丁目703番が64.8万円/坪、前年比+2.0%です。これに対し、低層店舗と一般住宅が混在する路線商業地域の波田字押出原5426番2は8.0万円/坪、前年比+0.3%でした。中高層の店舗・事務所が集まる駅前と、住宅を含む郊外型の路線商業地域では、商業集積の形態と駅との位置関係が異なり、同じ用途でも価格帯が大きく分かれています。

2025年地価調査では、住宅地24地点の平均が11.3万円/坪、前年比+1.1%でした。同じ調査種別内では、一般住宅とアパートが多い女鳥羽2丁目473番23が18.7万円/坪、前年比+2.0%である一方、住宅と農地が混在する奈川2495番は0.5万円/坪、前年比-2.7%です。商業地5地点の平均は29.8万円/坪、前年比+0.8%の参考値で、店舗・事務所が建ち並ぶ中央2丁目52番12外は53.1万円/坪、前年比+0.5%、事務所・店舗・マンションが混在する南松本1丁目2119番8外は18.4万円/坪、前年比+1.4%でした。調査種別ごとの内訳でも、中心商業地、一般住宅地、農地混在地域という地域特性の違いが確認できます。

注目地点

2026年路線価の開智1丁目1528番15は、一般住宅が建ち並ぶ開智の既成住宅地域にあり、松本駅から約20分です。24.6万円/坪、前年比+2.5%で、住宅地平均13.5万円/坪を上回ります。駅前そのものではないものの、中核駅から大きく離れず、住宅用途がまとまった既成市街地である点が、市内住宅地の中で高い価格水準となっている背景として読み取れます。

2026年路線価の大字稲倉字畑たおし599番1外は、農家住宅が見られる国道沿いの住宅地域で、松本駅から約108分です。3.0万円/坪、前年比-0.9%であり、住宅地平均を大きく下回ります。国道沿いであっても駅からの距離が長く、一般住宅中心の市街地とは異なる農家住宅を含む土地利用であることが、郊外側の価格帯を示しています。

2026年路線価の深志1丁目703番は、深志の駅前商業地域に位置し、松本駅から約1分です。周辺は中高層の店舗・事務所ビルが建ち並び、商業地として高密度に利用される地域です。64.8万円/坪、前年比+2.0%という水準は、商業地平均26.4万円/坪を大きく上回り、中核駅直近の商業集積を反映したものと解釈できます。

2026年路線価の波田字押出原5426番2は、波田駅から約8分の国道沿いにあり、低層店舗と一般住宅が混在する路線商業地域です。8.0万円/坪、前年比+0.3%で、商業地平均を下回ります。駅徒歩圏にある一方、店舗・事務所が高密度に集まる深志とは街並みが異なり、住宅機能も併存する郊外側の商業地であることが価格差に表れています。

2026年路線価の小屋南1丁目570番7は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ小屋南の住宅地域で、村井駅から約10分です。16.2万円/坪、前年比+2.6%で、住宅地平均より高い価格水準と上昇率を示しています。駅から約10分という距離感と、一般住宅を中心とするまとまった街並みを備え、市中心部の高価格住宅地と遠郊外の低価格住宅地の間に位置する住宅地として捉えられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+1.1%で、前年から継続する33地点の前年比も+1.1%、中央値も+1.1%です。内訳は上昇29地点、下落3地点、横ばい1地点であり、平均と継続地点の間に乖離はありません。したがって、住宅地平均は一部地点だけの変化ではなく、多数の地点が緩やかに上昇した実態をおおむね代表しています。ただし、個別価格には24.6万円/坪から3.0万円/坪までの幅があるため、平均価格そのものを各町丁目の相場として扱うことはできません。

商業地も、市平均が前年比+1.2%、継続17地点の前年比が+1.2%で一致し、中央値は+1.1%です。上昇16地点、横ばい1地点という構成から、市平均の上昇は商業地全体の動きと整合しています。一方で、深志1丁目703番の64.8万円/坪と波田字押出原5426番2の8.0万円/坪には大きな差があり、変化率の代表性と価格水準の地域差は分けて見る必要があります。

工業地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値はいずれも+4.7%です。数値は当該地点の変化を示しますが、市内工業地全体を代表する平均としては限定的です。以上から、2026年路線価の市平均は住宅地と商業地の前年比を適切に映す一方、用途内の価格差や工業地の実態は個別地点と併せて確認する必要があります。

エリアの動き

松本市では、決定済みの都市計画として「信州大学松本キャンパス地区 A地区 教育・研究ゾーン」「信州大学松本キャンパス地区 B地区 付属病院ゾーン」「信州大学松本キャンパス地区 C地区 運動・駐車場ゾーン」が確認されています。3件はいずれも同じキャンパス地区を対象とし、教育・研究、付属病院、運動・駐車場という機能別のゾーンで構成されています。ここでは市内の土地利用計画として位置づけられますが、路線価の変化との因果関係を示すものではありません。

• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目集計と地価調査は、2026年路線価とは調査年または調査種別が異なる参考情報です。
• 工業地の2026年路線価平均は1地点に基づくため、参考値です。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。
• 都市計画の記述は確認された決定内容に限り、地価への影響や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。