東塩田小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

上田市の2026年路線価、駅周辺と郊外で異なる価格水準

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の上田市平均は、住宅地が10.2万円/坪で前年比+0.4%、商業地が15.2万円/坪、工業地が2.8万円/坪です。住宅地では上田駅に近い大手1丁目5298番1が17.8万円/坪である一方、郊外側には6万円台の地点もあり、立地による差が明確です。実態検証では住宅地の平均と継続地点の前年比が一致しており、市平均は全体の緩やかな上昇をおおむね反映しています。ただし、商業地と工業地は地点数が限られるため、個別地点の確認が欠かせません。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地10地点が10.2万円/坪で前年比+0.4%、商業地4地点が15.2万円/坪、工業地1地点が2.8万円/坪です。商業地は住宅地の約1.5倍の水準ですが、商業地と工業地は地点数が少なく、参考値として見る必要があります。

前年比を確認できる10地点の中央値は前年比+0.6%で、中央半分は前年比-0.1%から前年比+1.1%の範囲に収まります。市内全体が同じ方向に動いているのではなく、小幅な下落から1%前後の上昇までが併存する相場です。

前年比で見る変化

2026年路線価では、住宅地平均が2025年比で前年比+0.4%となりました。上昇幅が大きい住宅地は大手1丁目5298番1の17.8万円/坪、前年比+2.4%、御所字中満丁250番8の10.6万円/坪、前年比+1.2%、常入1丁目1052番7外の10.5万円/坪、前年比+1.0%です。駅に近い地点や市街地の住宅地で、市平均を上回る上昇が確認できます。

一方、2026年路線価では上丸子字宮ノ前1002番6が5.8万円/坪、前年比-2.7%、生田字荒谷4952番22が4.8万円/坪、前年比-0.5%です。秋和字石ノ町575番7は8.6万円/坪、前年比+0.0%でした。市内では上昇地点が多いものの、郊外側を中心に下落または横ばいの地点も含まれます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では材木町1丁目132番2が14.6万円/坪、前年比+1.3%となった一方、下武石字稲荷1479番5は2.2万円/坪、前年比-1.0%でした。商業地では上丸子字沢田351番1が6.3万円/坪、前年比-2.1%ですが、参考値として扱う必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、商店街に近く上田駅から約7分の大手1丁目5298番1が17.8万円/坪であるのに対し、丘陵地の分譲住宅地域で大屋駅から約50分の生田字荒谷4952番22は4.8万円/坪です。同じ住宅地でも、市街地への近さと郊外の丘陵地という立地の違いが価格差に表れています。

2026年路線価の商業地でも、上田駅から約3分の駅前商業地域にある中央1丁目5099番2外は28.8万円/坪ですが、大屋駅から約70分で店舗・事務所・住宅が混在する上丸子字川原1658番5外は6.3万円/坪です。駅前の商業集積と、郊外の混在型商業地域という用途の密度や街並みの差が、同一調査内の価格帯を分けています。工業地は1地点で平均2.8万円/坪のため、市内工業地全体を代表する値とは断定できません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では、上田駅に近い既成住宅地域の材木町1丁目132番2が14.6万円/坪である一方、農家住宅と一般住宅が散在する下武石字稲荷1479番5は2.2万円/坪です。同年の商業地も、駅に近い天神1丁目1822番8が17.3万円/坪、低層店舗が並ぶ上丸子字沢田351番1が6.3万円/坪であり、地価調査でも中心部と郊外側の差が確認できます。

2026年路線価の10地点を用いた回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.31、決定係数は0.613です。統計上は徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+1.3%低い関係が示されており、駅距離と価格には一定の関連があります。ただし、これは因果関係を直接示すものではありません。

注目地点

2026年路線価の大手1丁目5298番1は、大手の商店街に近く、中規模一般住宅が並ぶ住宅地域にあります。上田駅から約7分という市内中心部への近さを持ち、17.8万円/坪は住宅地平均10.2万円/坪と長野県平均10.6万円/坪を上回ります。商業地そのものではなく、商業地域に近接する住宅地という位置づけが、市内での高い価格水準と整合します。

2026年路線価の生田字荒谷4952番22は、生田字荒谷の丘陵地に形成された分譲住宅地域です。大屋駅から約50分と駅から離れ、4.8万円/坪は住宅地平均と長野県平均をともに下回ります。中規模住宅が多い計画的な住宅地である一方、市街地や中核駅から距離のある郊外側という位置づけが低い価格帯に対応しています。

2026年路線価の中央1丁目5099番2外は、中央にある各種専門店が並ぶ駅前商業地域です。上田駅から約3分で、県道沿いかつ容積率500%の土地利用が可能な中心商業地であり、28.8万円/坪は商業地平均15.2万円/坪を大きく上回ります。駅前の商業集積と高密度利用の条件が、市内商業地の中での高い位置づけを示しています。

2026年路線価の上丸子字川原1658番5外は、上丸子字川原にあり、店舗、事務所、住宅が混在する国道沿いの商業地域です。大屋駅から約70分で、駅前型ではなく郊外の路線沿いに形成された混在型商業地です。6.3万円/坪と商業地平均を下回る水準は、中央1丁目5099番2外のような駅前商業地とは異なる街並みや利用密度に対応しています。

2026年路線価の上丸子字宮ノ前1002番6は、上丸子字宮ノ前の中規模一般住宅が多い住宅地域です。大屋駅から約77分と中核駅から離れ、5.8万円/坪、前年比-2.7%となっています。住宅地平均を下回る価格水準と下落は、駅近の大手とは異なる郊外側の住宅地として確認する必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+0.4%で、同じ10地点を継続比較した前年比も+0.4%です。差は0.0ポイントで、7地点が上昇、2地点が下落、1地点が横ばい、中央値は前年比+0.6%でした。平均と継続地点の動きが一致し、地点の過半が上昇しているため、住宅地平均は市内の緩やかな上昇をおおむね反映しています。

商業地は継続4地点で前年比-0.2%となり、2地点が上昇、1地点が下落、1地点が横ばい、中央値は前年比+0.1%です。中央値がわずかにプラスである一方、継続地点全体ではわずかにマイナスとなるため、単一の平均だけでは地点差を捉えにくい構成です。工業地は1地点のみで前年比+1.9%のため、その動きを市内全体の実態とみなすことはできません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地は平均と継続13地点がともに前年比+0.1%で、5地点が上昇、3地点が下落、5地点が横ばいでした。商業地も参考値ながら、平均と継続5地点がともに前年比-0.4%で一致しています。路線価と地価調査の双方で平均と継続地点の大きな乖離は見られませんが、用途別・地点別の幅は残っています。

エリアの動き

上田市内では、天神三丁目地区計画、諏訪形浄水場地区地区計画、染屋浄水場地区地区計画の3件が決定されています。このうち天神三丁目地区計画は、天神の名称を含む計画です。天神1丁目1822番8には2025年地価調査の商業地点がありますが、地区計画と調査地点は丁目や調査年が異なるため、直接の価格比較や地価変動との因果関係は判断できません。

諏訪形浄水場地区地区計画と染屋浄水場地区地区計画も上田市内の地区計画として決定されています。これらは土地利用に関する区域単位の動きとして確認できますが、今回の路線価の変化を説明する直接的な要因とは位置づけません。

• 路線価の各地点は標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地4地点と工業地1地点の2026年平均は地点数が少ないため、参考値として扱います。
• 2025年地価調査は2026年路線価と調査年・調査種別が異なる参考比較です。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。