田中小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年岡谷市路線価の相場と地点別の実態

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の岡谷市平均は、住宅地が10.5万円/坪、商業地が11.1万円/坪です。2025年から継続する地点では、住宅地が前年比-0.5%、商業地が前年比-1.2%となり、いずれも下落しています。住宅地は地点間の価格差と変動率が比較的小さい一方、商業地は県道沿いの田中町3丁目8827番2外と既成商業地域の中央町3丁目5009番5で価格水準と下落率に差があります。実態検証では、住宅地平均は地点の動きをおおむね表しますが、商業地は個別確認が重要です。

今年の相場概況

2026年路線価の岡谷市平均は、住宅地3地点が10.5万円/坪、商業地3地点が11.1万円/坪です。用途別では商業地が住宅地を0.6万円/坪上回っていますが、いずれも3地点による参考値です。

住宅地は10.2万円/坪から10.7万円/坪、商業地は10.2万円/坪から12.1万円/坪の範囲です。住宅地の価格帯は比較的まとまっている一方、商業地は県道沿いの路線商業地域と既成商業地域を含むため、地点間の開きが住宅地より大きくなっています。

前年比で見る変化

2025年と2026年の路線価を継続地点で比べると、住宅地3地点は前年比-0.5%、商業地3地点は前年比-1.2%です。住宅地より商業地の下落幅が大きく、市内では用途によって変化の度合いが異なります。

住宅地では、2026年路線価の郷田1丁目376番2外、大栄町2丁目8361番6外、天竜町3丁目5289番1がいずれも前年比-0.5%です。商業地では、2026年路線価の田中町3丁目8827番2外が前年比-0.4%、郷田1丁目2498番4が前年比-1.0%、中央町3丁目5009番5が前年比-2.1%です。住宅地は変動率がそろっていますが、商業地は地点ごとの差が明確です。

変化の要因

2026年路線価の住宅地3地点では、一般住宅と小工場が混在する郷田1丁目376番2外が10.7万円/坪、中規模住宅が多い大栄町2丁目8361番6外が10.2万円/坪で、天竜町3丁目5289番1は10.6万円/坪です。3地点はいずれも前年比-0.5%であり、住宅地の変化は特定の1地点だけではなく、異なる住宅地域に共通して確認できます。

2026年路線価の商業地3地点では、県道沿いの田中町3丁目8827番2外が12.1万円/坪、店舗・事務所が並ぶ郷田1丁目2498番4が11.0万円/坪、中層小売店舗等が並ぶ中央町3丁目5009番5が10.2万円/坪です。前年比はそれぞれ-0.4%、-1.0%、-2.1%で、同じ商業地でも路線商業地域と既成商業地域の間に価格水準と変動率の違いがあります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地4地点の平均が8.1万円/坪、商業地2地点の平均が11.4万円/坪です。同じ地価調査内では、住宅地の長地権現町1丁目1938番11が11.0万円/坪、湊3丁目3014番1外が5.3万円/坪で、商業地の本町1丁目3456番3が12.5万円/坪、赤羽2丁目7386番10外が10.2万円/坪です。住宅地では駅から約35分の県道背後の住宅地域と、約40分で住宅・小規模工場が混在する地域との開きが大きく、地価調査でも街並みや立地条件による差が表れています。

注目地点

2026年路線価の郷田1丁目376番2外は、郷田の一般住宅が多い中に小工場も混在する住宅地域にあります。岡谷駅から約23分で、駅近接地というより住宅・事業用途が混ざる郊外側の立地です。10.7万円/坪は岡谷市の住宅地平均10.5万円/坪と長野県平均10.6万円/坪をやや上回ります。同じ郷田には商業地もあり、町内に複数の用途がみられる点が価格水準を読むうえで重要です。

2026年路線価の大栄町2丁目8361番6外は、大栄町の中規模一般住宅が多い既成住宅地域です。岡谷駅から約25分と郊外側にあり、10.2万円/坪は岡谷市の住宅地平均10.5万円/坪と長野県平均10.6万円/坪をやや下回ります。住宅地として用途がまとまった街並みですが、市内住宅地の中では相対的に低い価格水準です。

2026年路線価の田中町3丁目8827番2外は、田中町の県道沿いに店舗や事務所が並ぶ路線商業地域です。岡谷駅から約20分で、駅前型ではなく道路沿いの商業立地に位置します。12.1万円/坪は市内商業地平均11.1万円/坪を上回り、幅16mの県道に面した商業環境が、他の路線価商業地点との立地上の違いです。

2026年路線価の中央町3丁目5009番5は、中央町の中層小売店舗等が並ぶ既成商業地域です。岡谷駅から約13分と、注目する路線価商業地点の中では駅に近い一方、10.2万円/坪は市内商業地平均11.1万円/坪を下回ります。容積率400%の既成商業地という性格を持ちますが、県道沿いの田中町3丁目8827番2外とは道路条件や商業形態が異なり、駅への近さだけでは価格差を説明できません。

2026年路線価の天竜町3丁目5289番1は、天竜町の中規模一般住宅等が多い既成住宅地域です。岡谷駅から約10分で、注目住宅地点の中では駅に近く、10.6万円/坪は岡谷市の住宅地平均10.5万円/坪と長野県平均10.6万円/坪に近い水準です。駅徒歩圏の既成住宅地として、市内住宅地の中心的な価格帯を確認できる地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、継続する3地点がすべて下落し、中央値と継続地点全体はいずれも前年比-0.5%です。価格も10.2万円/坪から10.7万円/坪に収まり、市平均10.5万円/坪を挟んで分布しています。このため、住宅地平均は限られた3地点の集計ではあるものの、対象地点の価格水準と前年比の動きをおおむね反映しています。

商業地も継続する3地点がすべて下落していますが、中央値は前年比-1.0%、継続地点全体は前年比-1.2%です。個別には田中町3丁目8827番2外の前年比-0.4%から中央町3丁目5009番5の前年比-2.1%まで差があり、価格も10.2万円/坪から12.1万円/坪に広がります。市平均11.1万円/坪は対象地点の中心的な価格水準を示す一方、商業形態や道路条件による差までは表さないため、商業地の実態把握には地点別の確認が必要です。

エリアの動き

岡谷市では「湖畔若宮地区地区計画」が決定済みの地区計画として確認されています。市内の地区計画という空間的な動きですが、対象範囲と各路線価地点との距離関係は示されていないため、地価変動との因果関係は判断できません。

周辺では、塩尻市の「みどり湖地区」と下諏訪町の「地区計画の区域」も決定済みとして確認されています。いずれも岡谷市外の計画であり、岡谷市の路線価とは分けて捉える必要があります。

• 2026年路線価の用途別平均はいずれも3地点による参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価とは直接比較していません。
• 地区計画は市町村単位の位置情報に基づくため、路線価地点との距離や地価への影響は評価していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。