湖南小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

諏訪市の路線価にみる駅前商業地と住宅地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の諏訪市平均は、住宅地が9.8万円/坪、商業地が13.8万円/坪です。継続3地点の前年比は平均-1.3%で、住宅地では横ばいの城南1丁目2676番4外と下落が続く丘陵地、商業地では上諏訪駅前と周辺商業地の違いが表れています。用途別平均は相場の大枠を示しますが、各3地点の集計で価格幅も大きいため、個別エリアの実態は地点の立地や街並みと併せて捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の諏訪市平均は、住宅地が3地点で9.8万円/坪、商業地が3地点で13.8万円/坪です。商業地平均は住宅地平均を4.1万円/坪上回り、上諏訪駅周辺の商業集積を含む用途構成の違いが価格水準に表れています。

住宅地では、2026年路線価の城南1丁目2676番4外が13.3万円/坪、大字上諏訪字菅平9289番2が4.8万円/坪、湯の脇1丁目539番1が11.1万円/坪です。商業地でも、2026年路線価の諏訪1丁目859番21が19.0万円/坪である一方、大手2丁目2980番46は10.2万円/坪です。用途別平均だけでなく、駅前、既成住宅地、丘陵地といった立地差を確認することが重要です。

前年比で見る変化

2025年から2026年まで継続して把握できる路線価3地点の前年比は、平均-1.3%です。個別には、2026年路線価の城南1丁目2676番4外が前年比+0.0%、大字上諏訪字菅平9289番2が前年比-3.3%、諏訪1丁目859番21が前年比-0.1%、大手2丁目2980番46が前年比-2.3%、湯の脇1丁目539番1が前年比-0.5%となっています。

町丁目別では、2026年路線価の諏訪が2地点で15.6万円/坪、前年比-0.7%です。1地点のみの参考値では、城南が13.3万円/坪、前年比+0.0%、湯の脇が11.1万円/坪、前年比-0.5%、大手が10.2万円/坪、前年比-2.3%です。地点数は限られますが、横ばいに近い地域と下落幅が相対的に大きい地域が併存しています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地3地点では、城南1丁目2676番4外が13.3万円/坪、前年比+0.0%、湯の脇1丁目539番1が11.1万円/坪、前年比-0.5%、大字上諏訪字菅平9289番2が4.8万円/坪、前年比-3.3%です。一般住宅地でも、平地側の既成住宅地域と丘陵地では価格水準と変化率に差があります。

2026年路線価の商業地3地点では、駅前の諏訪1丁目859番21が19.0万円/坪、前年比-0.1%、諏訪2丁目3201番2が12.3万円/坪、前年比-1.5%、大手2丁目2980番46が10.2万円/坪、前年比-2.3%です。同じ商業地でも、駅への近さ、道路条件、店舗や事務所の集積状況によって価格帯が分かれています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地4地点の平均が9.8万円/坪、商業地2地点の平均が12.2万円/坪、工業地1地点が5.9万円/坪です。同じ地価調査内では、住宅地の湖岸通り1丁目208番171が11.2万円/坪、前年比-0.2%、大字豊田字藻池1960番3が8.8万円/坪、前年比-0.6%です。商業地の湖岸通り4丁目778番1外と大字四賀字赤沼1643番1はいずれも前年比-0.2%で、価格はそれぞれ12.3万円/坪、12.1万円/坪です。工業地の大字中洲字窪見出4600番7外は前年比+0.4%ですが、1地点のみの参考値です。

注目地点

2026年路線価の城南1丁目2676番4外は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ城南の住宅地域にあり、上諏訪駅から約20分です。13.3万円/坪は諏訪市の住宅地平均9.8万円/坪と長野県の住宅地平均10.6万円/坪を上回ります。駅前直近ではないものの、一般住宅が連続する市街地型の住環境が、丘陵地の住宅地点より高い価格帯に対応しています。

2026年路線価の大字上諏訪字菅平9289番2も上諏訪駅から約20分ですが、中小規模住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域です。4.8万円/坪は諏訪市の住宅地平均を下回り、同じ徒歩時間でも城南の住宅地点とは価格差があります。容積率100%の土地利用条件を含め、駅までの時間だけでは説明できない丘陵地としての位置づけが表れています。

2026年路線価の諏訪1丁目859番21は、上諏訪駅から約2分の駅前に位置し、中低層の店舗などが建ち並ぶ中心的な商業地域です。20m幅の国道に面し、容積率400%の商業地であることから、駅近の商業集積と高度利用の条件を備えています。19.0万円/坪は諏訪市の商業地平均13.8万円/坪を上回り、駅前中心部としての位置づけが価格水準に表れています。

2026年路線価の大手2丁目2980番46は、上諏訪駅から約7分で、中小規模の小売店舗や飲食店などが建ち並ぶ大手の商業地域です。駅前の中心的商業地に比べると駅から距離があり、接面道路も幅6mの県道です。10.2万円/坪は市の商業地平均を下回っており、駅前核から周辺側へ移る商業地としての差が確認できます。

2026年路線価の湯の脇1丁目539番1は、上諏訪駅から約9分の湯の脇にあり、中小規模の一般住宅が密集する住宅地域です。11.1万円/坪は諏訪市の住宅地平均9.8万円/坪と長野県平均10.6万円/坪を上回ります。駅への距離は比較的短い一方、幅4.2mの市道沿いに住宅が密集する既成市街地であり、駅前商業地とは異なる住宅中心の価格帯を形成しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は9.8万円/坪ですが、3地点の内訳は4.8万円/坪、11.1万円/坪、13.3万円/坪です。前年比では下落2地点、横ばい1地点で、中央値は前年比-0.5%、継続3地点の平均は前年比-1.3%です。平均価格は住宅地のおおまかな水準を示す一方、丘陵地と既成住宅地の価格差が大きく、特定の住宅地点をそのまま代表する数値ではありません。

商業地平均は13.8万円/坪で、3地点の内訳は10.2万円/坪、12.3万円/坪、19.0万円/坪です。前年比では下落2地点、横ばい1地点で、中央値は前年比-1.5%、継続3地点の平均は前年比-1.3%です。駅前の高価格地点を含むため、市平均は商業地全体の中心的な価格水準としては参照できますが、大手など駅前核の外側にある商業地の実態より高く見える場合があります。

したがって、用途別平均は諏訪市の相場を把握する入口としては有効ですが、各用途とも3地点の集計に限られます。実態を確認する際は、平均価格に加えて、駅前か郊外側か、平地か丘陵地か、店舗集積地か住宅地域かという地点ごとの条件を併せて見る必要があります。

エリアの動き

諏訪市内では、南衣ノ渡地区地区計画が2015年3月25日付の諏訪市告示第45号で設定されています。また、中洲三ツ俣地区地区計画は1995年10月2日付の諏訪市告示第71号で設定されています。

いずれも諏訪市内の地区計画として決定された事実を示すものです。個別の路線価地点との位置関係は特定せず、今回の価格変化との因果関係も結び付けない取り扱いが適切です。

• 2026年路線価の用途別平均は各3地点による参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年路線価と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。