高遠小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年伊那市路線価、駅周辺と高遠町に表れる価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の伊那市平均は、住宅地が5.8万円/坪、商業地が7.6万円/坪です。2025年からの継続地点では、住宅地・商業地ともに下落方向が共通しています。一方、伊那市駅に近い荒井32番1外と、駅から距離のある高遠町西高遠1690番1では価格水準に差があります。実態検証では地点全体の下落傾向を確認できますが、用途別各3地点の平均であるため、市内の多様な立地を一つの数値だけで捉えないことが重要です。

今年の相場概況

2026年路線価の伊那市平均は、住宅地が3地点で5.8万円/坪、商業地が3地点で7.6万円/坪です。用途別では商業地の価格水準が住宅地を上回っています。

個別地点を見ると、住宅地は上新田2172番7の7.7万円/坪、山寺2400番5の6.7万円/坪に対し、高遠町西高遠259番3は3.0万円/坪です。商業地も荒井32番1外が11.0万円/坪、高遠町西高遠1690番1が4.5万円/坪であり、市平均の内側には駅への距離や市街地の性格による幅があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、2026年路線価の住宅地では上新田2172番7が前年比-0.3%、山寺2400番5が前年比-0.4%、高遠町西高遠259番3が前年比-1.8%です。商業地では荒井3624番1外が前年比-0.7%、荒井32番1外が前年比-1.2%、高遠町西高遠1690番1が前年比-1.8%となっています。

下落率は一様ではなく、上新田や山寺の住宅地では比較的小さい一方、高遠町西高遠の住宅地と商業地ではともに前年比-1.8%です。継続地点では住宅地・商業地の双方に下落方向が共通していますが、変化の大きさには立地差があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、伊那市駅から約18分の上新田2172番7が7.7万円/坪、伊那北駅から約12分の山寺2400番5が6.7万円/坪であるのに対し、伊那市駅から約118分の高遠町西高遠259番3は3.0万円/坪です。駅に比較的近い住宅地域と、郊外側の既成住宅地域という位置関係が、同じ住宅地内の価格差として表れています。

商業地では、伊那市駅から約4分で県道沿いに小売店舗が並ぶ荒井32番1外が11.0万円/坪です。一方、同駅から約115分で中小規模店舗が並ぶ高遠町西高遠1690番1は4.5万円/坪です。荒井の2026年路線価は2地点平均で9.2万円/坪、前年比-1.0%ですが、地点数が少ないため参考値として見る必要があります。駅近接型の商業地域と、離れた地域拠点の商業地域では価格帯が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地が日影244番2の5.9万円/坪から長谷溝口1221番4の0.9万円/坪、商業地が山寺3172番2外の9.6万円/坪から西町5237番1の6.8万円/坪まで分かれています。同じ地価調査内でも、駅周辺の住宅・商業地域と、集落や住宅・工場などが混在する地域との間に価格水準の違いが確認できます。

注目地点

2026年路線価の上新田2172番7は、低層の一般住宅に共同住宅も見られる上新田の住宅地域です。伊那市駅から約18分で、市平均5.8万円/坪を上回る7.7万円/坪となっています。駅から極端に離れていない住宅地であることに加え、戸建て住宅だけでなく共同住宅も見られる街並みが、伊那市の住宅地の中で相対的に高い価格帯という位置づけにつながっています。

2026年路線価の高遠町西高遠259番3は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ高遠町西高遠の既成住宅地域です。伊那市駅から約118分と郊外側にあり、路線価は3.0万円/坪です。同じ用途の上新田2172番7との差は、住宅の規模そのものよりも、中核駅との距離や市街地内での位置の違いを映したものと解釈できます。

2026年路線価の荒井32番1外は、伊那市駅から約4分の荒井にあり、小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域です。15m幅の県道に面し、容積率400%の商業地という周辺文脈を持ち、路線価は11.0万円/坪です。駅への近さと沿道型の商業集積が重なる立地であり、市の商業地平均7.6万円/坪を上回る価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年路線価の高遠町西高遠1690番1は、中小規模店舗が建ち並ぶ高遠町西高遠の商業地域です。国道沿いで容積率400%ですが、伊那市駅から約115分に位置し、路線価は4.5万円/坪です。商業用途と幹線道路への接面を備えながらも、駅近接の荒井32番1外とは異なる地域拠点型の立地であることが、価格帯の違いに表れています。

2026年路線価の山寺2400番5は、中規模の一般住宅にアパートも見られる山寺の住宅地域です。伊那北駅から約12分で、路線価は6.7万円/坪と市の住宅地平均を上回ります。容積率60%の低密度な土地利用でありながら、駅から比較的近く、戸建てと共同住宅が共存する住宅地という点が、郊外側の住宅地点より高い水準を示す背景として読み取れます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の実態検証では、住宅地3地点がすべて下落し、継続地点の前年比は平均-0.8%、中央値は-0.4%です。商業地も3地点がすべて下落し、継続地点の前年比は平均-1.2%、中央値は-1.2%です。このため、住宅地・商業地とも下落方向という点では、個別地点に共通する実態を捉えています。

ただし、2026年路線価の用途別平均は価格水準を示すものであり、前年比の市平均は示されていません。また、住宅地・商業地とも各3地点に限られ、住宅地は3.0万円/坪から7.7万円/坪、商業地は4.5万円/坪から11.0万円/坪まで幅があります。したがって、市平均だけで伊那市全域を代表させるより、駅周辺の上新田・山寺・荒井と、郊外側の高遠町西高遠を分けて確認するほうが実態に即しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地は6地点平均で前年比-1.0%、継続6地点も平均前年比-1.0%で一致し、6地点すべてが下落、中央値は前年比-0.8%です。商業地も3地点すべてが下落し、継続地点の平均は前年比-1.0%、中央値は前年比-0.8%です。別の調査種別でも下落方向は広く確認できますが、2026年路線価の平均価格と直接比較することはできません。

• 2026年路線価の用途別平均は各3地点による集計であり、参考値として確認する必要があります。
• 標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 前年比は継続して調査された地点の変化を中心に記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。