岩村田小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年佐久市路線価、佐久平駅周辺と市内各地域の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の佐久市平均は、住宅地が7.8万円/坪、商業地が13.4万円/坪です。商業地では佐久平駅に近い地点の価格水準が目立ち、住宅地では岩村田周辺と臼田周辺に差が見られます。前年比は商業地平均が参考値で+0.3%、住宅地の継続4地点が+0.9%でした。実態検証では、住宅地は上昇地点が中心で、商業地は平均と継続地点の変化率が整合する一方、地点の多くは横ばいでした。

今年の相場概況

2026年路線価の佐久市平均は、住宅地4地点が7.8万円/坪、商業地5地点が13.4万円/坪です。用途別では商業地が住宅地を5.7万円/坪上回り、駅周辺や幹線道路沿いを含む商業地点の価格水準が全体に高くなっています。

住宅地は岩村田字南羽毛平3215番4の8.9万円/坪から下小田切字勝間503番8の6.2万円/坪まで、商業地は佐久平駅東15番3の24.2万円/坪から臼田字堂屋敷224番1外の6.9万円/坪まで分布しています。商業地は平均が高いだけでなく地点間の幅も大きく、佐久平駅周辺の商業地域と、市内各地域の近隣商業地を一括した平均である点を踏まえる必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、商業地平均は参考値で前年比+0.3%となり、住宅地の継続4地点は前年比+0.9%でした。住宅地では岩村田字南羽毛平3215番4が8.9万円/坪、前年比+2.4%となる一方、下小田切字勝間503番8は6.2万円/坪、前年比+0.0%でした。

商業地で上昇率が大きかったのは佐久平駅北19番5で、16.2万円/坪、前年比+1.6%です。一方、佐久平駅東15番3は24.2万円/坪、岩村田字中宿749番1外と中込字大日3713番15外は各9.9万円/坪で、いずれも前年比+0.0%でした。価格水準の高低と上昇率は必ずしも一致せず、佐久平駅東の高価格地点も2026年は横ばいです。

町丁目別の参考集計は各1地点に限られますが、佐久平駅北が前年比+1.6%、岩村田字南羽毛平が前年比+2.4%である一方、佐久平駅東、岩村田字中宿、中込字大日は前年比+0.0%でした。したがって、市内一律の変化ではなく、地点ごとに動きが異なる相場です。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、中規模住宅が建ち並ぶ岩村田字南羽毛平3215番4が8.9万円/坪、前年比+2.4%であるのに対し、一般住宅とアパートが見られる下小田切字勝間503番8は6.2万円/坪、前年比+0.0%です。岩村田側と臼田側で価格水準と変化率が異なっており、住宅地平均だけでは地域差を捉えきれません。

同じ2026年路線価の商業地では、国道沿いで佐久平駅から約5分の佐久平駅東15番3が24.2万円/坪、区画整理済みで同駅から約6分の佐久平駅北19番5が16.2万円/坪です。これに対し、近隣商業地域の臼田字堂屋敷224番1外は6.9万円/坪、臼田駅から約13分です。駅近の商業地域、国道沿い、地域内の小売店舗中心という立地・用途の違いが、地点間の価格差として表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が6.2万円/坪、前年比+0.3%、商業地平均が9.0万円/坪、参考値で前年比+0.1%でした。住宅地では岩村田字下塚本1346番25外が13.3万円/坪、前年比+4.4%である一方、農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ布施字道陸神坂1190番1は1.9万円/坪、前年比-1.8%です。商業地でも県道沿いの岩村田字塚本1307番14が15.2万円/坪、前年比+3.3%なのに対し、臼田駅前商店街の下越字上川原194番1外は6.2万円/坪、前年比-0.4%でした。路線価とは調査年と調査種別が異なるため直接比較はできませんが、佐久平・岩村田周辺と郊外側で異なる動きがあることを示す参考材料です。

2025年地価調査の住宅地12地点を用いた回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の係数は-0.8、決定係数は0.548で、関係は緩い勾配とされています。駅から遠い地点ほど価格が低くなる傾向が一定程度確認できますが、価格差のすべてを駅距離だけで説明する結果ではありません。

注目地点

2026年路線価の岩村田字南羽毛平3215番4は、中規模一般住宅が建ち並ぶ岩村田字南羽毛平の住宅地域にあります。岩村田駅から約19分で駅前直近ではありませんが、8.9万円/坪と佐久市の住宅地平均7.8万円/坪を上回ります。住宅地の参考集計では佐久市平均が長野県平均10.6万円/坪を下回る一方、当該地点は市内平均より高く、岩村田周辺の住宅地における相対的な価格水準が表れています。

2026年路線価の下小田切字勝間503番8は、中規模一般住宅にアパートなどが混在する下小田切字勝間の住宅地域です。臼田駅から約20分で、6.2万円/坪は佐久市の住宅地平均を下回ります。調査年が異なる参考比較では、2025年の臼田駅周辺の住宅地平均も5.8万円/坪であり、佐久平・岩村田側より抑えられた臼田周辺の価格帯を示す地点と捉えられます。

2026年路線価の佐久平駅東15番3は、佐久平駅から約5分の佐久平駅東にあり、低層の店舗や事務所が多い国道沿いの商業地域です。24.2万円/坪という水準には、駅への近さに加え、幅員30mの国道沿いという路線商業地の性格が表れています。前年比は+0.0%であり、高い価格水準を保ちながら2026年は横ばいとなった地点です。

2026年路線価の臼田字堂屋敷224番1外は、臼田駅から約13分の臼田字堂屋敷に位置し、中小規模の小売店舗が並ぶ近隣商業地域です。6.9万円/坪という水準は、佐久平駅周辺の広幅員道路沿いの商業地点とは異なり、地域内の商業機能を担う街並みを反映しています。調査年が異なる参考比較では、2025年の臼田駅周辺の商業地平均は6.6万円/坪で、周辺価格帯に近い地点です。

2026年路線価の佐久平駅北19番5は、佐久平駅から約6分の佐久平駅北にある、区画整理済みの商業地域です。低層店舗が建ち並び、16mの市道に面する環境から、駅近商業地として16.2万円/坪の価格水準となっています。同じ佐久平駅周辺でも、国道沿いの佐久平駅東よりは低い一方、市内の近隣商業地より高く、道路条件と商業地域の性格の違いが相対的な位置に表れています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、継続4地点の前年比が+0.9%で、内訳は上昇3地点、横ばい1地点、中央値は前年比+0.7%です。少数地点の集計ではあるものの、上昇地点が中心であり、住宅地が緩やかに上向いたという実態を示しています。ただし、用途別平均には前年比が設定されていないため、継続地点の変化率を市平均そのものとして扱うことはできません。

商業地は、市平均が参考値で前年比+0.3%、継続5地点も前年比+0.3%となり、平均と継続地点の変化率は整合しています。一方、内訳は上昇1地点、横ばい4地点で、中央値は前年比+0.0%です。したがって、平均+0.3%は集計全体の変化を表す一方、典型的な地点の実感としては横ばいに近く、広い範囲で一様に上昇したことを意味しません。

以上から、住宅地は地点分布を併せて見ることで実態を把握しやすく、商業地は平均変化率自体には整合性があるものの、地点の大半が横ばいである点を補足する必要があります。さらに商業地は6.9万円/坪から24.2万円/坪まで価格幅があるため、市平均13.4万円/坪だけで個別地域の相場を代表させるのは適切ではありません。

• 路線価は個別の標準地における価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地の平均前年比と一部地点の前年比は参考値として扱っています。
• 町丁目別および駅別の集計は地点数が少ないものを含むため、周辺価格帯を把握する参考値です。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 価格は坪単価に換算し、前年比は小数第1位に丸めています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。