豊科南小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年安曇野市路線価、用途と立地で分かれる価格水準

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の安曇野市平均は、住宅地が6.4万円/坪、商業地が11.3万円/坪、工業地が4.5万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+1.8%となり、継続地点の動きとも概ね整合しています。一方、当該地点の価格は、豊科駅に比較的近い住宅地の12.8万円/坪から、駅から離れた穂高有明の別荘地域の3.1万円/坪まで幅があります。県道沿いの商業地や農家住宅地域にも違いがあり、市平均だけでなく用途、駅距離、周辺の街並みを併せて確認する必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地11地点が6.4万円/坪、商業地3地点が11.3万円/坪、工業地1地点が4.5万円/坪です。商業地と工業地は地点数が少ないため参考値ですが、住宅地より商業地の価格水準が高い構成です。住宅地平均は、同じ親エリア集計である長野県の10.6万円/坪を下回っています。

前年比の分布は中央値が前年比+2.2%、第1四分位が前年比+0.8%、第3四分位が前年比+2.5%で、中央50%の幅は1.7ポイントです。多くの地点が比較的近い変動率の範囲に収まる一方、価格水準そのものは駅への距離や住宅地、商業地、農家住宅地域といった立地条件によって大きく異なります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+1.8%でした。上昇率が大きい地点は、2026年路線価の豊科高家4537番1外が4.5万円/坪、前年比+4.2%、穂高6113番2が9.1万円/坪、前年比+2.6%、堀金烏川5122番27が6.3万円/坪、前年比+2.5%です。住宅地平均の動きは継続地点の変化と概ね整合しています。

一方、2026年路線価の明科中川手4138番10は6.6万円/坪、前年比-0.4%、明科七貴5842番2外は4.4万円/坪、前年比+0.0%、豊科田沢4917番14は6.9万円/坪、前年比+0.8%でした。市内全域が同じ変動率ではなく、豊科高家や穂高、堀金烏川で比較的高い上昇率が見られる一方、明科中川手や明科七貴では横ばいに近い地点もあります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が2024年比で前年比+1.6%でした。2025年地価調査の豊科1746番13は前年比+3.8%、豊科4246番7は前年比+3.1%、豊科南穂高5391番は前年比+3.0%であり、同じ地価調査の中では豊科と豊科南穂高に比較的高い上昇率の地点が見られます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、豊科5586番27が12.8万円/坪、穂高有明2248番18が3.1万円/坪で、同じ用途でも9.7万円/坪の開きがあります。前者は豊科駅から約14分の閑静な一般住宅地域、後者は有明駅から約68分の区画整然とした別荘地域です。価格差は、駅との距離や一般住宅地域と別荘地域という街並みの違いを伴っています。

2026年路線価の商業地では、豊科南穂高613番9が13.6万円/坪、三郷明盛1641番2が8.6万円/坪です。豊科南穂高の地点は中規模の飲食店舗などが多い幅員12mの県道沿いであるのに対し、三郷明盛の地点は一般住宅と店舗などが混在する幅員6.7mの県道沿いです。いずれも沿道型ですが、商業集積の内容と道路条件が異なり、同じ商業地内の価格帯にも差が表れています。工業地は1地点で4.5万円/坪のため、市内工業地全体の傾向としては参考値です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地は、豊科4246番7の12.0万円/坪から豊科南穂高5391番の3.5万円/坪まで幅がありました。前者は豊科駅から約12分の一般住宅地域、後者は柏矢町駅から約29分で農地の間に農家住宅が散在する地域です。また、同年の地価調査による商業地は、国道沿いの路線商業地域である穂高970番2外が12.6万円/坪、小売店舗などが建ち並ぶ穂高駅近くの穂高4325番1外が10.3万円/坪でした。これらは路線価とは調査種別が異なるため、それぞれ地価調査内での比較です。

2026年路線価の11地点を用いた回帰では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.39、決定係数は0.573でした。徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+1.4%低い関係が示されており、駅距離と価格には一定の関連があります。ただし、残る価格差には用途や周辺の街並みなど、駅距離以外の条件も含まれます。

注目地点

2026年路線価の豊科5586番27は、豊科にある中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域です。豊科駅から約14分で、同駅周辺の2026年住宅地3地点による参考平均7.9万円/坪に対し、当該地点は12.8万円/坪、前年比+2.3%です。市の住宅地平均6.4万円/坪も上回っており、豊科駅に比較的近い一般住宅地という位置づけが、市内での高い価格水準と対応しています。

2026年路線価の穂高有明2248番18は、穂高有明の区画整然とした別荘地域にあり、中規模の別荘が建ち並びます。有明駅から約68分と徒歩圏から離れ、当該地点は3.1万円/坪、前年比+0.8%です。一般住宅地域とは利用形態が異なるうえ駅距離も長く、市の住宅地平均6.4万円/坪を下回る価格水準には、郊外側の別荘地域という立地の違いが表れています。

2026年路線価の豊科南穂高613番9は、豊科南穂高の県道沿いに位置し、中規模の飲食店舗などが多い商業地域です。豊科駅から約19分と駅前立地ではありませんが、沿道型の商業利用が見られ、当該地点は13.6万円/坪です。市の商業地平均11.3万円/坪を上回っており、住宅と店舗が混在する地点よりも商業利用がまとまった県道沿いであることが、相対的な価格の高さと対応しています。

2026年路線価の三郷明盛1641番2は、三郷明盛にあり、一般住宅と店舗などが県道沿いに混在する商業地域です。一日市場駅から約10分と駅への距離は比較的短い一方、純粋な店舗集積ではなく住宅利用も交じります。当該地点は8.6万円/坪で市の商業地平均11.3万円/坪を下回り、豊科南穂高の沿道商業地との価格差には、商業集積の性格の違いが表れています。

2026年路線価の豊科高家4537番1外は、豊科高家の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。南豊科駅から約38分の郊外側にあり、当該地点は4.5万円/坪と市の住宅地平均6.4万円/坪を下回ります。一方、前年比は+4.2%で、路線価の住宅地では比較的高い変動率です。価格水準の低さと上昇率の高さは別の指標であり、農家住宅地域という街並みや駅距離を踏まえて評価する必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+1.8%で、同一地点を継続比較できる9地点の前年比は+1.7%でした。差は0.1ポイント未満で、調査地点の構成変化・入替による影響も0.08ポイントにとどまります。継続比較できる9地点の内訳は上昇7地点、横ばい1地点、下落1地点で、中央値は前年比+2.2%です。したがって、住宅地平均は地点実態を概ね反映していると判断できます。

商業地は継続3地点すべてが上昇し、前年比中央値は+1.2%、継続地点の前年比は+1.3%でした。工業地は1地点のみで前年比+3.5%です。商業地と工業地は方向感を確認できるものの、地点数が限られるため、市内全体を代表する数値としては慎重に扱う必要があります。

また、住宅地には12.8万円/坪の豊科の一般住宅地と3.1万円/坪の穂高有明の別荘地域が含まれます。平均変動率は実態と整合していますが、6.4万円/坪という平均価格だけでは市内の立地差を十分に表せません。価格水準を確認する際は、用途、駅距離、一般住宅地・農家住宅地域・別荘地域といった周辺環境を併せて見ることが重要です。

エリアの動き

安曇野市では、決定済みの都市計画として「穂高駅西地区」「新田東地区」「下鳥羽地区」が確認されています。穂高駅西地区は名称上、穂高駅の西側に関わる地区であり、駅周辺の空間的文脈を持ちます。一方、新田東地区と下鳥羽地区は安曇野市内にあることまで確認できますが、詳細な位置や決定時期は特定されていません。これらの計画と地価変動との因果関係は示されていないため、ここでは市内の都市計画上の動きとして整理します。

• 価格は坪単価に換算し、小数第1位まで表示しています。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年路線価と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があるため、参考値として扱っています。
• 都市計画は決定の事実のみを記載し、地価への影響や将来動向は示していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。