巻北小学校 周辺 路線価の目安(公示地価等から推計)

新潟市西蒲区の2026年路線価の目安と地点別の下落傾向

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の参考平均は、西蒲区の住宅地が6.7万円/坪、商業地が7.2万円/坪です。2025年から継続する地点では、住宅地が前年比-1.1%、商業地が前年比-1.8%となり、いずれも下落しています。巻駅周辺の既成住宅地や商業地は相対的に高く、越後曽根駅周辺では街並みや商業集積の違いが価格差に表れています。実態検証でも住宅地4地点、商業地3地点がすべて下落しており、区内の方向性をおおむね示しています。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の用途別参考平均は、住宅地4地点が6.7万円/坪、商業地3地点が7.2万円/坪です。商業地が住宅地を0.5万円/坪上回っていますが、いずれも地点数が限られるため、区全域の一律な相場ではなく標準地の構成を反映した水準として見る必要があります。

同じ2026年路線価の目安内で見ると、住宅地は巻字割前表甲1357番7の7.4万円/坪から槇島字十三分553番4の6.4万円/坪まで、商業地は巻字本町通2番町甲2927番5外の8.7万円/坪から曽根字三ノ町225番5外の5.8万円/坪まで分布しています。住宅地の価格幅は比較的小さい一方、商業地は巻駅周辺の既成商業地域と越後曽根駅周辺の低層商業地域との間で価格帯に差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年まで継続する路線価の目安地点では、住宅地4地点の前年比が平均-1.1%、商業地3地点が平均-1.8%です。住宅地では槇島字十三分553番4が前年比-0.4%と下落率が小さく、巻字割前表甲1357番7は前年比-1.4%でした。商業地では巻字本町通2番町甲2927番5外と曽根字三ノ町225番5外がともに前年比-1.8%、岩室温泉字居掛681番外が前年比-1.9%です。

価格水準が高い地点だけが異なる動きをしているわけではありません。2026年路線価の目安では、8.7万円/坪の巻字本町通と5.8万円/坪の曽根字三ノ町がいずれも前年比-1.8%であり、異なる価格帯の商業地に共通して下落が確認できます。住宅地は前年比-0.4%から前年比-1.4%まで差があるものの、方向はいずれも下向きです。

変化の要因

2026年路線価の目安の住宅地では、巻字割前表甲1357番7が7.4万円/坪・前年比-1.4%、槇島字十三分553番4が6.4万円/坪・前年比-0.4%、スズキ字浜道下232番7と巻字主膳郷屋乙1737番7が各6.6万円/坪・前年比-1.2%です。巻駅圏の作業所等が混在する既成住宅地、越後曽根駅圏の区画整然とした住宅地、駅に近い一方で空地も見られる住宅地など、異なる街並みの地点がそろって下落しています。

2026年路線価の目安の商業地では、巻字本町通2番町甲2927番5外が8.7万円/坪・前年比-1.8%、曽根字三ノ町225番5外が5.8万円/坪・前年比-1.8%、岩室温泉字居掛681番外が7.0万円/坪・前年比-1.9%です。駅に近い既成商業地域、低層店舗が並ぶ商業地域、旅館や小売店舗等が多い温泉街という用途文脈の違いにかかわらず、商業地では前年比-1.8%前後の下落が見られます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地13地点の平均が3.9万円/坪、前年比-1.2%です。地点別では中之口744番20が前年比-0.5%と下落率が小さい一方、スズキ字大道上41番3と六分1060番2外は前年比-1.5%、石瀬字下町3024番1は前年比-1.4%でした。商業地2地点の継続地点平均は前年比-1.3%で、巻字中江甲2525番2外の駅前商業地域と巻字横江甲4800番外の路線商業地域はいずれも下落しています。

2025年地価調査の住宅地13地点では、徒歩時間に対する価格の弾力性が-0.9、決定係数が0.355です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向は認められますが、説明力は限定的であり、駅距離だけでなく住宅地の形成状況や周辺用途も価格差に関係する集計です。

注目地点

2026年路線価の目安の巻字割前表甲1357番7は、巻駅から約15分の巻字割前表甲にあり、一般住宅の中に作業所等が見られる既成住宅地域です。7.4万円/坪は住宅地4地点の中で高い側に位置します。調査年が異なる参考比較では、2025年の巻駅周辺住宅地平均も7.3万円/坪であり、巻駅圏の既成住宅地として近い価格帯にあります。住宅地としての利用に加えて作業所等も混在する街並みが、純粋な郊外住宅地とは異なる位置づけを示しています。

2026年路線価の目安の槇島字十三分553番4は、越後曽根駅から約15分に位置する、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。6.4万円/坪は住宅地4地点の中では低い側ですが、調査年が異なる参考比較である2025年の越後曽根駅周辺住宅地平均4.2万円/坪を上回ります。容積率150%の低層寄りの住環境であり、巻駅圏の作業所混在地域とは異なる住宅地の性格が読み取れます。

2026年路線価の目安の巻字本町通2番町甲2927番5外は、巻駅から約5分の巻字本町通にあり、小売店舗や銀行等が建ち並ぶ既成商業地域です。8.7万円/坪は商業地3地点の中で高い水準にあり、駅への近さに加え、県道沿いで容積率400%の商業利用が想定される立地です。調査年が異なる参考比較では、2025年の巻駅周辺商業地平均8.2万円/坪と近く、巻駅を中心とする商業地の価格帯を示す地点です。

2026年路線価の目安の曽根字三ノ町225番5外は、越後曽根駅から約8分の曽根字三ノ町にあり、低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域です。5.8万円/坪は2026年の越後曽根駅周辺商業地の参考集計と同水準で、巻字本町通の8.7万円/坪を下回ります。駅徒歩圏の商業地である点は共通しますが、低層店舗を中心とし、容積率も200%であることから、巻駅周辺とは商業集積の形が異なります。

2026年路線価の目安のスズキ字浜道下232番7は、越後曽根駅から約4分のスズキ字浜道下にあります。駅に近い住宅地域である一方、一般住宅の中に空地も見られ、6.6万円/坪は住宅地4地点の中間的な水準です。駅への近さだけで巻駅圏の巻字割前表甲1357番7を上回る状況ではなく、既成市街地の街並みや周辺土地利用もあわせて見る必要があります。

住宅地の2026年路線価の目安平均6.7万円/坪は、「新潟県 新潟市」の住宅地平均16.3万円/坪を下回ります。注目した住宅地3地点も6.4万円/坪から7.4万円/坪であり、親エリア平均との比較では低い価格帯に位置しますが、西蒲区内では駅圏や住宅地の形成状況によって相対的な差が生じています。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地は4地点すべてが下落し、前年比の中央値は-1.2%、継続地点の平均は前年比-1.1%です。商業地も3地点すべてが下落し、中央値は前年比-1.8%、継続地点の平均も前年比-1.8%です。用途別の各地点で方向がそろっているため、住宅地6.7万円/坪、商業地7.2万円/坪という参考平均だけでは把握できない前年比の実態は、いずれの用途も下落傾向にあると判断できます。

一方、価格水準の代表性には注意が必要です。住宅地は4地点が6.4万円/坪から7.4万円/坪に収まっていますが、商業地は5.8万円/坪から8.7万円/坪まで幅があり、巻駅周辺、越後曽根駅周辺、岩室温泉の異なる商業地域を平均しています。このため、区平均は用途全体の目安にはなるものの、個別エリアの価格水準をそのまま表すものではありません。方向性については地点実態と整合し、価格水準については各標準地の周辺文脈を併用するのが適切です。

• 2026年路線価の目安の用途別平均は住宅地4地点、商業地3地点による参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価の目安であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査を併記した箇所は、調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別集計は地点数が少ないものを含むため、周辺価格帯を把握する参考値です。
• 価格情報は2026年8月30日更新の国土交通省地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。