上星川小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

駅近と郊外側で価格差が表れた2026年の保土ケ谷区地価

2026年公示地価の保土ケ谷区平均は、住宅地が73.0万円/坪で前年比+3.4%、商業地が135.5万円/坪で前年比+7.4%です。住宅地では星川2丁目204番3の112.1万円/坪と仏向町字横谷1418番17の48.3万円/坪に差があり、駅への近さや地形を反映した価格帯の広がりが見られます。商業地も駅近商業地域と国道沿いの路線商業地域で水準が異なります。一方、継続地点で検証すると用途別の区平均と実態は整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地25地点が73.0万円/坪、商業地6地点が135.5万円/坪です。商業地の平均は住宅地の約1.9倍で、駅に近い商業地域や国道沿いの路線商業地域を含む用途差が価格水準に表れています。ただし、商業地は6地点による参考値です。

継続25地点の前年比は中央値が+3.5%、第1四分位が+1.7%、第3四分位が+4.9%で、中央50%の幅は3.2ポイントです。上昇率のばらつきは中程度であり、区内全域が同じ割合で変化したのではなく、立地や用途によって伸び方に差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の区平均は住宅地が前年比+3.4%、商業地が前年比+7.4%でした。個別地点では、2026年公示地価の岩間町2丁目123番1が172.2万円/坪、前年比+11.3%、峰岡町1丁目20番3が174.2万円/坪、前年比+10.4%で、いずれも商業地の高い伸びが目立ちます。天王町1丁目7番14も161.3万円/坪、前年比+7.8%です。これらは商業地の少数地点による参考値ですが、住宅地より商業地の上昇率が高いという用途別平均と方向が一致します。

上昇率が小さい地点は、2026年公示地価の仏向町字横谷1418番17が48.3万円/坪、前年比+0.7%、初音ケ丘141番11が58.5万円/坪、前年比+1.1%、新井町字東大丸通229番11が55.9万円/坪、前年比+1.2%でした。いずれも前年比はプラスですが、区平均より伸びが緩やかな住宅地です。

町丁目別では、調査年が異なる参考比較として、2025年住宅地の西谷が5地点で83.3万円/坪、前年比+7.3%、峰岡町が5地点で98.0万円/坪、前年比+4.9%です。各5地点の参考集計ながら、町丁目単位でも価格水準と上昇率が一様ではないことが分かります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、星川駅から約4分の星川2丁目204番3が112.1万円/坪、前年比+5.3%である一方、和田町駅から約27分で傾斜地にある仏向町字横谷1418番17は48.3万円/坪、前年比+0.7%です。同じ住宅地でも、駅への距離、地形、一般住宅とアパートが混在する地域か、低層中心の傾斜地かという立地条件が価格帯の違いとして表れています。

2026年公示地価の商業地では、保土ケ谷駅から約4分で小売店舗等が建ち並ぶ岩間町2丁目123番1が172.2万円/坪、前年比+11.3%、星川駅から約6分で店舗付共同住宅等が多い国道沿いの峰岡町1丁目20番3が174.2万円/坪、前年比+10.4%です。これに対し、保土ケ谷駅から約23分で自動車販売会社等が多い国道沿いの狩場町77番4は84.6万円/坪、前年比+2.7%です。駅近の商業集積と郊外側の路線商業では、同じ商業地でも利用形態と価格水準が異なります。

別種別の2025年地価調査でも、住宅地は保土ケ谷駅から約5分の岩間町2丁目181番12が123.3万円/坪、前年比+8.6%である一方、傾斜地の仏向西1700番62は52.9万円/坪、前年比+1.2%でした。商業地は駅前商業地域の帷子町2丁目47番2が269.8万円/坪、近隣商業地域の西谷3丁目893番10が121.0万円/坪です。公示地価とは調査年・調査種別が異なるため直接比較はできませんが、同じ地価調査内では駅前商業地域と近隣商業地域、駅近住宅地と傾斜地の間に価格差があります。

2026年公示地価の住宅地25地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+1.8%低い関係が示され、決定係数は0.515でした。駅距離と価格には一定の統計的な関係がある一方、残る差は地形や街並みなど他の条件も含むため、因果関係を示すものではありません。

注目地点

2026年公示地価の星川2丁目204番3は、一般住宅とアパート等が混在する星川の住宅地域にあり、星川駅から約4分です。112.1万円/坪、前年比+5.3%という水準には、駅徒歩圏に位置する住宅地という性格が表れています。調査年が異なる参考比較では、2025年の星川駅周辺住宅地7地点の平均も95.6万円/坪であり、区内では比較的高い住宅価格帯を形成する駅勢圏です。

2026年公示地価の仏向町字横谷1418番17は、中小規模の一般住宅が多い傾斜地の住宅地域で、和田町駅から約27分です。48.3万円/坪、前年比+0.7%であり、駅から離れた郊外側の立地と、容積率80%の低層住宅地という土地利用が、駅近住宅地より低い価格水準を理解する手掛かりになります。これは当該地点の価格であり、仏向町字横谷全体の相場を示すものではありません。

2026年公示地価の峰岡町1丁目20番3は、店舗付共同住宅等が多い国道沿いの商業地域で、星川駅から約6分です。174.2万円/坪、前年比+10.4%で、駅徒歩圏、幅員22mの国道沿い、容積率400%という商業利用の条件が重なる地点です。周辺の峰岡町は、調査年が異なる2025年住宅地の参考集計でも98.0万円/坪となっており、住宅地と沿道商業地が異なる価格帯を構成しています。

2026年公示地価の狩場町77番4は、自動車販売会社等が多い国道沿いの路線商業地域で、保土ケ谷駅から約23分です。84.6万円/坪、前年比+2.7%であり、同じ商業地でも駅前型ではなく、自動車交通を前提とする郊外側の沿道利用が中心です。駅近商業地より価格水準が低い一方、住宅地とは異なる広い敷地と幹線道路沿いの土地利用が特徴です。

2026年公示地価の岩間町2丁目123番1は、小売店舗等が建ち並ぶ岩間町の商業地域にあり、保土ケ谷駅から約4分です。172.2万円/坪、前年比+11.3%で、駅に近い商業集積と容積率400%の土地利用が、区内商業地の中でも高い価格帯につながる立地条件です。調査年が異なる参考比較では、2025年の保土ケ谷駅周辺は住宅地11地点が70.2万円/坪、商業地3地点が168.3万円/坪であり、同じ駅勢圏でも用途による価格差が明確です。

区全体の位置づけを補足すると、調査年が異なる2025年住宅地の参考集計では、保土ケ谷区が74.2万円/坪、親エリアの神奈川県 横浜市が89.8万円/坪でした。区平均は市平均を下回りますが、星川や岩間町の駅近地点から仏向町字横谷や狩場町の郊外側まで、区内には幅広い価格帯があります。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、区平均の前年比が+3.4%、同一地点を追った25地点の前年比も+3.4%で、差は0.0ポイントです。中央値は+3.5%で、25地点すべてが上昇しています。平均と継続地点の動きが一致し、中央値も近いため、住宅地の区平均は地点実態をおおむね反映しています。ただし、上昇率の中央50%は+1.7%から+4.9%に分布しており、個別地点の伸びには中程度の幅があります。

商業地も、区平均と継続6地点の前年比がともに+7.4%で、差は0.0ポイントです。中央値は+7.1%で、6地点すべてが上昇しています。少数地点による参考値ではあるものの、平均だけが一部地点の動きから乖離している状況ではなく、用途全体の方向を表しています。

両用途とも調査地点の入替による影響は0.0ポイントであり、平均と継続地点の前年比に乖離はありません。このため、2026年の区平均は全体の方向を把握する指標として妥当ですが、駅近と郊外側、平坦地と傾斜地、駅前商業と路線商業の価格差まで示すものではありません。

• 価格は公示地価または地価調査の標準地価格を坪単価に換算したもので、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年・調査種別が異なるため、直接比較せず参考情報として扱っています。
• 商業地の区平均と一部の前年比は地点数が少ないため参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が限られるため、周辺相場を断定するものではありません。
• データの基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。