飯島中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

横浜市栄区の2026年路線価、駅距離で際立つ住宅地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の栄区平均は、住宅地が50.0万円/坪、商業地が68.4万円/坪、工業地が41.0万円/坪です。住宅地は前年比+2.7%で、22地点すべてが上昇しました。大船駅から約9分の笠間2丁目873番6が95.8万円/坪である一方、港南台駅から約52分の庄戸5丁目1400番197は25.1万円/坪となり、駅距離や地域特性による価格差が明確です。実態検証では住宅地の区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地22地点が50.0万円/坪、商業地2地点が68.4万円/坪、工業地1地点が41.0万円/坪です。商業地は住宅地より18.4万円/坪高く、店舗や共同住宅が立地する地域と、戸建て住宅を中心とする地域との価格水準の違いが表れています。ただし、商業地と工業地は地点数が少ないため参考値です。

住宅地の前年比は中央値が+2.8%で、中央50%は+1.5%から+4.0%の範囲に収まっています。上昇率のばらつきは中程度であり、区内全体が一様に動いたというより、駅との距離や住宅地の位置づけに応じて伸び方に差がある相場です。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年比で前年比+2.7%です。上昇率が大きい地点は、桂町字平島181番33の66.4万円/坪・前年比+4.8%、笠間3丁目1270番3の81.4万円/坪・前年比+4.5%、上之町1087番353の37.8万円/坪・前年比+4.2%でした。価格帯が異なる地点でも上昇が確認され、上昇は特定の価格帯だけに限られていません。

一方、上昇率が小さい地点は、小菅ケ谷3丁目2555番26の60.6万円/坪・前年比+0.4%、本郷台1丁目1370番14の58.7万円/坪・前年比+0.9%、元大橋2丁目249番10の50.8万円/坪・前年比+1.0%です。いずれも下落ではなく、上昇幅が区平均を下回った地点です。

町丁目の参考集計では、2025年の小菅ケ谷は住宅地6地点で77.6万円/坪、前年比+4.2%でした。地点数が限られるため町丁目全体への一般化は避ける必要がありますが、同年の参考値としては比較的高い価格水準と上昇率を示しています。

2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地9地点の平均は51.8万円/坪、前年比+2.7%の参考値です。地点別では尾月1803番66が35.7万円/坪・前年比+4.4%、笠間5丁目265番10と小菅ケ谷2丁目1750番81がともに前年比+4.0%でした。これは調査年が異なる参考比較であり、2026年路線価とは直接比較できません。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、大船駅から約9分の笠間2丁目873番6が95.8万円/坪・前年比+4.1%である一方、港南台駅から約52分の庄戸5丁目1400番197は25.1万円/坪・前年比+2.3%です。同じ住宅地でも、駅徒歩圏にある一般住宅・アパート混在地域と、駅から離れた区画整然とした住宅地域との間に大きな価格差があります。

2026年路線価の商業地では、本郷台駅から約9分で中低層店舗兼共同住宅が並ぶ桂町字中耕地274番23が78.0万円/坪、同駅から約18分で店舗・営業所・工場が混在する鍛冶ケ谷1丁目790番1外が58.7万円/坪です。近隣商業地域と路線商業地域という周辺用途の違いに加え、駅までの距離にも差があり、同じ商業地の中でも価格帯が分かれています。商業地2地点の継続地点は中央値で前年比+3.9%、工業地1地点は前年比+5.8%でしたが、いずれも少数地点の結果です。

2025年地価調査では、住宅地の笠間5丁目265番10が72.2万円/坪、尾月1803番66が35.7万円/坪でした。商業地では、県道沿いの公田町字中耕地497番7が83.8万円/坪、低層店舗とマンションが混在する笠間5丁目72番1外が68.2万円/坪です。同じ2025年地価調査内でも、駅距離や街路沿いの用途構成によって価格水準が異なります。

2026年路線価の住宅地22地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間と価格の関係の決定係数は0.742、徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.15でした。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が強く表れており、区内の住宅地価格を読むうえで駅距離が重要な説明要素になっています。ただし、これは因果関係を直接示すものではありません。

注目地点

2026年路線価の笠間2丁目873番6は、一般住宅とアパートが混在する笠間の住宅地域にあります。大船駅から約9分と徒歩圏にあり、95.8万円/坪・前年比+4.1%です。2025年の大船駅周辺の住宅地参考平均57.4万円/坪を上回っており、駅への近さと住宅・共同住宅が混在する立地が、区内でも高い価格水準に対応しています。

2026年路線価の庄戸5丁目1400番197は、中規模一般住宅が多い区画整然とした庄戸の住宅地域です。港南台駅から約52分と駅から離れ、建ぺい率30%、容積率60%の低密度な土地利用となっています。25.1万円/坪・前年比+2.3%という水準は、整った住宅街であっても駅からの距離が長い郊外側では価格が抑えられていることを示します。

2026年路線価の桂町字中耕地274番23は、本郷台駅から約9分の近隣商業地域です。中低層の店舗兼共同住宅が建ち並び、幅員25mの道路に面するため、住宅地よりも商業・居住機能が重なる街並みです。78.0万円/坪という価格は、2025年の本郷台駅周辺の商業地参考平均71.8万円/坪を上回り、駅徒歩圏の近隣商業地としての位置づけが表れています。

2026年路線価の鍛冶ケ谷1丁目790番1外は、鍛冶ケ谷にある県道沿いの路線商業地域です。店舗だけでなく営業所や工場も混在し、本郷台駅からは約18分です。58.7万円/坪という水準は、駅に近い桂町字中耕地274番23より低く、近隣商業地と比べて沿道型の用途が強いことや駅距離の違いが、区内での相対的な価格差に対応しています。

2026年路線価の桂町字平島181番33は、小規模一般住宅が多い幹線道路背後の住宅地域です。本郷台駅から約14分で、幹線道路沿いの商業地そのものではなく、その背後に形成された住宅地に位置します。66.4万円/坪・前年比+4.8%であり、駅徒歩圏に近い距離感と住宅地としての環境を併せ持つことが、区平均を上回る価格水準と大きめの上昇率に対応しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+2.7%で、前年から継続する22地点の前年比も+2.7%と一致しています。地点の入替による影響も0.0ポイントであり、今回の区平均は調査地点の構成変化ではなく、継続地点の動きをそのまま反映した数値です。

住宅地22地点はすべて上昇し、中央値は前年比+2.8%、中央50%は+1.5%から+4.0%でした。区平均の前年比+2.7%は分布の中央付近に位置するため、代表性は比較的高いと判断できます。ただし、小菅ケ谷3丁目2555番26の前年比+0.4%から桂町字平島181番33の前年比+4.8%まで幅があり、個別地点の変化を区平均だけで説明することはできません。

商業地は2地点とも上昇し、継続地点の中央値は前年比+3.9%です。工業地も1地点が前年比+5.8%でした。方向としては上昇を示していますが、商業地と工業地は地点数が少ないため、用途全体の実態を区平均だけで代表させるのは慎重であるべきです。

エリアの動き

栄区外の鎌倉市では、「鎌倉芸術館周辺地区地区計画」「大船駅東口第1地区地区計画」「十二所積善第2地区地区計画」が決定済みです。このうち大船駅東口第1地区地区計画は、栄区内の笠間や長尾台町字久保ノ前から利用される大船駅の東口側に位置づけられる動きです。

これらはいずれも鎌倉市内の地区計画であり、栄区内の計画ではありません。栄区の地価変動との因果関係は示されていませんが、区境を越えて大船駅周辺を捉える際の空間的な参考情報です。

• 商業地と工業地の平均価格は地点数が少ないため参考値です。
• 2025年地価調査の住宅地平均と地点別前年比は参考値です。
• 路線価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が限られる場合があり、周辺相場を判断するための参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。