横浜市 土地相場・坪単価（路線価）

2026年横浜市路線価の用途別相場と地域差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の横浜市平均は、住宅地が71.8万円/坪、商業地が273万円/坪、工業地が62.1万円/坪です。前年比は住宅地が+2.6%、商業地が-5.3%、工業地が+10.6%となり、用途によって方向が分かれました。2025年路線価の区別集計では、商業地の価格水準や上昇率に大きな地域差も見られます。ただし、継続地点の前年比を確認できないため、市平均が個々の地点の動きを代表するかについては参考値として慎重に捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の横浜市平均は、住宅地が524地点で71.8万円/坪、商業地が181地点で273万円/坪、工業地が21地点で62.1万円/坪、林地が2地点で2.4万円/坪です。商業地は住宅地の約4倍の水準にあり、用途による価格差が明確です。林地は2地点のみの参考値です。

地域的な価格幅は、調査年が異なる参考比較となる2025年路線価の区別集計から確認できます。商業地は西区が1045万円/坪である一方、磯子区は88.1万円/坪です。住宅地も中区の103万円/坪に対し、栄区は51.5万円/坪であり、市内相場は単一の価格帯ではなく、用途と区によって大きく異なる構成です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた横浜市平均の前年比は、住宅地が前年比+2.6%、商業地が前年比-5.3%、工業地が前年比+10.6%です。住宅地と工業地が上昇する一方、商業地は下落しており、市全体でも用途ごとに異なる変化が表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年路線価の区別商業地では、中区が291万円/坪、前年比+10.4%、港南区が174万円/坪、前年比+9.4%、神奈川区が283万円/坪、前年比+9.0%でした。さらに、南区は133万円/坪、前年比+8.5%、港北区は249万円/坪、前年比+8.2%です。これらは2024年から2025年の変化を示すため、2026年の商業地平均とは直接比較できませんが、前年段階では区ごとに上昇率の差があったことが分かります。

変化の要因

2026年路線価では、住宅地524地点が71.8万円/坪、前年比+2.6%であるのに対し、商業地181地点は273万円/坪、前年比-5.3%、工業地21地点は62.1万円/坪、前年比+10.6%です。用途別の価格水準と変化の方向がそろっていないため、市平均の変化を一つの用途だけで説明することはできません。

調査年が異なる参考比較となる2025年路線価では、住宅地の高い価格帯に中区の103万円/坪、港北区の97.6万円/坪、青葉区の89.7万円/坪が並びます。一方、栄区は51.5万円/坪、金沢区は51.9万円/坪、瀬谷区は52.5万円/坪です。住宅地だけでも区による価格差が大きく、市平均は異なる価格帯をまとめた値と解釈できます。

商業地では、2025年路線価の西区が1045万円/坪と突出し、中区が291万円/坪、神奈川区が283万円/坪、港北区が249万円/坪で続きます。これに対して磯子区は88.1万円/坪です。こうした内訳は商業地の立地差が大きいことを示しますが、2026年平均の前年比-5.3%への寄与度は確認できないため、特定の区が平均を押し上げた、または押し下げたとは判断できません。

注目地点

地点を見るうえで注目されるのは、西区を中心とする高価格の商業地帯です。2025年路線価の区別商業地平均は1045万円/坪で、横浜みなとみらい線沿線の商業地平均1137万円/坪や、JR京浜東北線沿線の975万円/坪に近い高価格帯です。複数路線の商業地集計が800万円/坪を超えていることから、個別地点を評価する際も、主要路線との距離感や商業地としての位置づけが重要な周辺文脈になります。ただし、これらは2025年の沿線・区別集計であり、特定の標準地や町丁目全体の価格を示すものではありません。

中区は、2025年路線価で商業地が291万円/坪、前年比+10.4%、住宅地が103万円/坪でした。同じ区内でも商業地と住宅地で価格帯が大きく異なるため、地点単体では用途や周辺の土地利用を分けて見る必要があります。また、JR根岸線沿線の商業地平均は622万円/坪ですが、79地点を含む広域集計であり、中区の個別地点へそのまま当てはめることはできません。

郊外側の住宅地では、栄区が51.5万円/坪、金沢区が51.9万円/坪、瀬谷区が52.5万円/坪と、2025年路線価の区別平均が近い水準にあります。これらは中区の住宅地103万円/坪の半分前後であり、横浜市内でも立地する区によって地点の基準となる価格帯が異なります。個別の標準地を読む際は、市平均との単純比較だけでなく、同じ用途と周辺地域の価格帯を基準に位置づけることが適切です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の実態検証では、住宅地524地点の市平均は71.8万円/坪、前年比+2.6%、商業地181地点は273万円/坪、前年比-5.3%、工業地21地点は62.1万円/坪、前年比+10.6%です。しかし、いずれの用途も継続地点の前年比による検証ができないため、判定は参考値です。林地も2地点のみで、価格水準の代表性には限界があります。

地点数が多い住宅地や商業地でも、同一地点を前年と比較した動きが確認できなければ、市平均の前年比と典型的な地点の変化が一致するかは判断できません。特に商業地の前年比-5.3%を市内商業地の一律下落、工業地の前年比+10.6%を工業地全般の一律上昇と解釈することはできません。調査地点の構成変化や入替の影響を切り分けられないためです。

したがって、市平均は用途別の価格水準と集計上の方向を把握する指標としては利用できますが、個別地点の実態を十分に代表しているとは確認できません。実際の地域差を見るには、同じ調査年・調査種別・用途の区別集計や、個々の標準地の周辺環境と併せて捉える必要があります。

• 2025年の区別・沿線別集計と2026年の横浜市平均は調査年が異なるため、参考比較です。
• 沿線別平均は複数の区や地点を含む集計であり、特定の標準地の価格を示すものではありません。
• 路線価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を直接示すものではありません。
• 林地は2地点のみのため、価格水準は参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。