東門前小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年川崎区公示地価、駅前商業地と住宅地に表れた相場差

2026年公示地価の川崎区平均は、住宅地108.9万円/坪、商業地415.9万円/坪、工業地70.6万円/坪です。前年比は住宅地+4.4%、商業地+9.5%、工業地+6.5%で、特に商業地の伸びが目立ちます。川崎駅前の商業地と駅から離れた住宅地・近隣商業地では価格水準に大きな差がある一方、継続地点で見ても全用途が上昇しており、区平均と地点の実態はおおむね整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が16地点で108.9万円/坪、商業地が19地点で415.9万円/坪、工業地が6地点で70.6万円/坪です。商業地の平均は住宅地の平均を大きく上回っており、川崎駅周辺の駅前商業地から臨海部の工業地まで、用途による価格水準の違いが大きい区であることが分かります。

住宅地16地点の前年比は中央値+4.5%、第1四分位+4.0%、第3四分位+5.0%で、中央50%の幅は0.9ポイントです。住宅地では地点ごとの伸びが比較的そろっており、一部の地点だけでなく広い範囲で同程度の変化が確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の区平均は、住宅地が前年比+4.4%、商業地が前年比+9.5%、工業地が前年比+6.5%です。商業地の伸びが住宅地を上回っており、用途別に変化の強さが異なります。工業地は6地点の参考値ですが、前年比はプラスです。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、榎町6番3の前年比+14.1%、新川通4番22の前年比+13.6%、日進町23番8の前年比+13.1%で、いずれも商業地です。一方、上昇率が小さい地点は、工業地の千鳥町12番が前年比+2.9%、住宅地の四谷上町137番5が前年比+3.2%、中瀬2丁目16番24が前年比+3.3%です。全地点がプラスであるため、これらは下落ではなく上昇幅の差を示しています。

2025年の町丁目別参考集計では、商業地の駅前本町が5地点で1,298.5万円/坪、前年比+8.5%、住宅地の大島が5地点で109.5万円/坪、前年比+4.6%です。地点数が限られる参考値ですが、駅前商業地と住宅地で価格帯と伸び率が異なる状況を示しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、一般住宅と共同住宅が中心で八丁畷駅から約6分の池田2丁目172番9が137.5万円/坪、前年比+4.3%です。これに対し、小規模一般住宅が建ち並び川崎駅から約43分の浅田4丁目11番17は91.9万円/坪、前年比+4.0%です。同じ住宅地でも、駅への距離と住宅地域の位置づけに対応して価格水準に差があります。

2026年公示地価の商業地では、大規模な店舗事務所ビルが多く川崎駅から約1分の駅前本町11番1外が2,314.0万円/坪、前年比+10.0%です。一方、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で同駅から約35分の小田4丁目82番2は129.3万円/坪、前年比+4.9%です。駅前の高密度な商業地域と、住宅地に近い近隣商業地域との用途・立地差が、区内の価格幅として表れています。

上昇率では、2026年公示地価の榎町6番3が257.9万円/坪、前年比+14.1%です。中高層の店舗事務所とマンションが多い商業地域で、川崎駅から約12分、容積率500%の国道沿いに位置します。駅前本町ほど駅に近くないものの、店舗・事務所・住宅が重なる商業地という内訳が確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地の貝塚2丁目4番18が158.0万円/坪、前年比+4.8%、小田3丁目98番17が97.2万円/坪、前年比+4.1%です。商業地では砂子2丁目11番14外が1,143.8万円/坪、前年比+9.5%、鋼管通1丁目17番33が122.3万円/坪、前年比+4.1%です。同じ地価調査内でも、川崎駅から約5分の商業地域と約32分の路線商業地域に大きな価格差があります。いずれも地点数が少ないため参考値として捉える必要があります。

2026年公示地価の住宅地16地点を使った回帰では、駅徒歩時間に対する価格の弾力性は-0.5、決定係数は0.384です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向は一定程度確認できますが、説明力は限定的であり、用途地域や街並みなど駅距離以外の違いも価格に関係していると解釈できます。

注目地点

2025年住宅地の参考集計では、川崎区が109.1万円/坪、神奈川県 川崎市ではなく神奈川県 川崎市全体が106.2万円/坪でした。以下の2026年公示地価地点とは調査年が異なる参考比較ですが、川崎区の住宅地が市全体と近い価格帯にある一方、区内では駅距離や街並みによる差が大きいことが分かります。

池田2丁目172番9は、2026年公示地価で137.5万円/坪、前年比+4.3%です。池田の一般住宅と共同住宅が中心となる住宅地域にあり、八丁畷駅から約6分という徒歩圏の立地です。同駅の2026年住宅地参考集計も1地点で137.5万円/坪となっており、駅に近い住宅地として区平均108.9万円/坪より高い水準にあります。

浅田4丁目11番17は、2026年公示地価で91.9万円/坪、前年比+4.0%です。浅田の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、川崎駅から約43分と中核駅から離れています。住宅地としての用途は池田と共通しますが、駅との距離感や小規模住宅中心の街並みが異なり、区平均を下回る価格水準です。

駅前本町11番1外は、2026年公示地価で2,314.0万円/坪、前年比+10.0%です。駅前本町にある大規模な店舗事務所ビルが多い駅前商業地域で、川崎駅から約1分、容積率800%という高密度利用が可能な地点です。区内商業地平均415.9万円/坪を大きく上回るのは、中核駅直近の商業集積と土地利用の密度が重なるためと解釈できます。

小田4丁目82番2は、2026年公示地価で129.3万円/坪、前年比+4.9%です。小田の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で、川崎駅から約35分に位置します。駅前本町の大規模な店舗事務所中心の地域とは異なり、周辺居住者に近い商業地という性格が強く、商業地平均より低い価格帯です。

榎町6番3は、2026年公示地価で257.9万円/坪、前年比+14.1%です。榎町の中高層店舗事務所とマンションが多い商業地域で、川崎駅から約12分、幅員50mの国道沿いにあります。駅前本町ほど中核駅に近くないため価格水準は抑えられていますが、容積率500%で店舗・事務所・住宅が重なる土地利用となっており、小田の近隣商業地より高い中間的な水準を形成しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、区平均の前年比+4.4%と継続16地点の前年比+4.4%が一致し、中央値も+4.5%です。16地点すべてが上昇しており、中央50%も+4.0%から+5.0%に収まるため、住宅地平均は地点の実態を比較的よく表しています。

商業地も区平均の前年比+9.5%と継続19地点の前年比+9.5%が一致し、中央値は+9.9%です。19地点すべてが上昇していますが、榎町6番3の前年比+14.1%や駅前本町11番1外の前年比+10.0%に対し、小田4丁目82番2は前年比+4.9%であり、地点間の幅は住宅地より大きくなっています。平均は全体方向を表す一方、個別の商業地を読む際には駅前商業、近隣商業、路線沿いという地域性を併せて見る必要があります。

工業地は区平均と継続6地点がともに前年比+6.5%、中央値が+7.6%で、6地点すべてが上昇しています。平均と継続地点は整合していますが、地点数が少ないため参考値です。以上から、2026年公示地価の区平均は3用途とも地点実態と整合しており、調査地点の入替による乖離も確認されません。

エリアの動き

川崎市では、京急川崎駅西口地区地区計画と川崎駅北口地区第2街区地区計画が決定されています。名称上はいずれも川崎駅周辺に関係する計画ですが、収録された位置情報は川崎市までであり、この記事で扱う各標準地との正確な距離関係は特定できません。

また、大川町産業団地地区地区計画も決定されています。大川町は区内の工業系町丁目に含まれますが、計画と2026年公示地価の変化との因果関係を示す数値はないため、地区計画の決定事実と地価動向は分けて捉える必要があります。

• 公示地価は標準地1地点の価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目別集計と2026年公示地価は調査年が異なるため、参考比較です。
• 工業地の2026年公示地価平均と2025年地価調査の各用途集計は地点数が少ないため、参考値です。
• 駅別平均は地点数が少ない場合があり、駅勢圏全体の相場を断定するものではありません。
• 地区計画は決定済みですが、収録情報では決定日の時期を特定できません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。