塚越中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

川崎市幸区の2026年公示地価、駅前商業地と住宅地の価格差

2026年公示地価における川崎市幸区の平均は、住宅地が122.8万円/坪、商業地が565.8万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+4.1%、商業地が参考値で前年比+8.6%となり、特に川崎駅に近い商業地点で高い価格と上昇率が確認できます。一方、新川崎駅から距離のある南加瀬の住宅地点は100万円/坪を下回ります。継続地点による実態検証では、住宅地、商業地とも区平均の前年比と地点の動きが一致しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地12地点が122.8万円/坪、商業地6地点が565.8万円/坪です。住宅地では幸町2丁目691番2の182.5万円/坪から南加瀬5丁目2690番3の94.9万円/坪まで、商業地では堀川町72番2外の1,629.8万円/坪から南加瀬3丁目2175番3の126.0万円/坪まで幅があります。とりわけ商業地は、駅前商業地域と近隣商業地域の立地差が平均価格に表れています。

住宅地12地点の前年比分布は、中央値が前年比+4.3%、第1四分位が前年比+3.5%、第3四分位が前年比+4.6%で、中央50%の幅は1.1ポイントです。地点間の上昇率は比較的そろっており、住宅地全体では一部地点だけが異なる動きを示す状況ではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年への公示地価の変化は、住宅地平均が前年比+4.1%、商業地平均が参考値で前年比+8.6%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地より高く、価格水準だけでなく変化率にも差が見られます。区平均と継続地点の前年比は整合しており、平均値から確認できる上昇は地点実態とも一致しています。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、大宮町14番5が733.9万円/坪、前年比+13.1%、中幸町3丁目8番1が409.9万円/坪、前年比+10.5%、堀川町72番2外が1,629.8万円/坪、前年比+9.9%です。いずれも商業地で、川崎駅に近い商業エリアの伸びが相対的に目立ちます。

一方、上昇率が小さい地点もすべてプラスです。2026年公示地価では、南加瀬5丁目2690番3が94.9万円/坪、前年比+3.1%、小倉2丁目1095番6が99.8万円/坪、前年比+3.3%、南加瀬2丁目1992番27が102.8万円/坪、前年比+3.5%です。住宅地では上昇が広がる一方、地点によって伸びの幅に差があることが分かります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、川崎駅から約7分の幸町2丁目691番2が182.5万円/坪、前年比+5.4%であるのに対し、新川崎駅から約29分の南加瀬5丁目2690番3は94.9万円/坪、前年比+3.1%です。一般住宅やアパートが見られる点は共通しますが、駅までの距離が異なり、価格水準にも明確な差があります。

2026年公示地価の商業地では、川崎駅前の堀川町72番2外が1,629.8万円/坪、前年比+9.9%、川崎駅に近い大宮町14番5が733.9万円/坪、前年比+13.1%です。これに対し、新川崎駅から約14分の南加瀬3丁目2175番3は126.0万円/坪、前年比+3.7%です。大規模商業施設や中高層店舗ビルが見られる駅前型の商業地と、小売店舗が並ぶ近隣商業地では、商業集積の形態と駅への近さが異なります。

町丁目単位では、2026年公示地価の堀川町は商業地1地点で1,629.8万円/坪、前年比+9.9%、中幸町は商業地1地点で409.9万円/坪、前年比+10.5%、幸町は住宅地1地点で182.5万円/坪、前年比+5.4%です。また、小向西町は商業地1地点で157.7万円/坪、前年比+6.1%です。いずれも地点数が少ない参考値ですが、川崎駅周辺の商業地、同駅に近い住宅地、区内の外縁側という立地ごとの価格差を示しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地6地点の平均が135.7万円/坪、前年比+5.3%でした。同じ2025年地価調査の住宅地では、中幸町1丁目56番5が170.2万円/坪、前年比+5.4%、矢上992番13が106.1万円/坪、前年比+5.0%です。商業地4地点の平均は146.8万円/坪で、下平間字稲荷耕地111番4が229.4万円/坪、南加瀬3丁目2218番7外が112.4万円/坪でした。公示地価と地価調査を混在させずに見ると、それぞれの調査内でも駅前側と住宅混在型の商業地で価格差が確認できます。

2026年公示地価の住宅地12地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間が1%長くなると価格が+2.4%低くなる関係が示され、決定係数は0.715です。駅距離と価格の関係は比較的強いものの、これは統計上の関連であり、個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年公示地価の幸町2丁目691番2は、一般住宅とアパートなどが混在する幸町の住宅地域にあり、川崎駅から約7分です。当該地点の182.5万円/坪、前年比+5.4%は住宅地平均の122.8万円/坪を上回ります。駅前商業地そのものではない一方、中核駅へ徒歩で近づける住宅地という位置づけが、区内住宅地の中で高い価格水準に対応しています。

2026年公示地価の南加瀬5丁目2690番3は、一般住宅とアパートが建ち並ぶ南加瀬の住宅地域で、新川崎駅から約29分です。当該地点は94.9万円/坪、前年比+3.1%で、住宅地平均を下回ります。住宅用途が中心である点に加え、中核駅から距離があるため、川崎駅に近い幸町の住宅地点とは異なる価格帯に位置しています。

2026年公示地価の堀川町72番2外は、川崎駅から約1分の堀川町にあり、大規模商業施設などが見られる駅前商業地域です。当該地点は1,629.8万円/坪、前年比+9.9%の参考値で、商業地平均の565.8万円/坪を大きく上回ります。容積率800%の駅前型商業地であり、区内の一般的な近隣商業地とは商業集積の規模と土地利用の密度が異なることが、高い価格水準の背景として読み取れます。

2026年公示地価の南加瀬3丁目2175番3は、小売店舗が建ち並ぶ南加瀬の近隣商業地域で、新川崎駅から約14分です。当該地点は126.0万円/坪、前年比+3.7%の参考値で、商業地平均を下回ります。駅前の大規模な商業集積ではなく、周辺居住地に近い小売店舗中心の商業地であるため、堀川町や大宮町とは異なる価格帯を形成しています。

2026年公示地価の大宮町14番5は、川崎駅から約5分の大宮町にあり、中高層の店舗ビルなどが多い商業地域です。当該地点は733.9万円/坪、前年比+13.1%の参考値で、商業地平均を上回ります。容積率600%、幅員22mの道路に面する駅近商業地で、近隣商業型の南加瀬より土地利用の密度が高い一方、駅前約1分で容積率800%の堀川町とは距離感と集積規模が異なります。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、区平均が前年比+4.1%、同じ12継続地点の前年比も+4.1%で、差は0.0ポイントです。12地点すべてが上昇し、中央値は前年比+4.3%、中央50%は前年比+3.5%から前年比+4.6%に収まります。平均と継続地点が一致し、上昇率の分布も比較的そろっているため、住宅地平均は地点実態を代表していると判断できます。

商業地も、2026年公示地価の区平均が参考値で前年比+8.6%、6継続地点の前年比も+8.6%となり、差は0.0ポイントです。6地点すべてが上昇し、中央値は前年比+9.2%ですが、地点間のばらつきは住宅地より大きくなっています。平均の方向性は実態と整合する一方、1,629.8万円/坪の堀川町と126.0万円/坪の南加瀬では価格水準が大きく異なるため、商業地平均だけで個別エリアの相場を捉えることは適切ではありません。

以上から、前年比の方向と強さを確認する用途では区平均に代表性があります。ただし、実際の価格水準を把握する際は、住宅地と商業地を分けたうえで、川崎駅前、川崎駅徒歩圏の住宅地、新川崎駅から距離のある住宅地、近隣商業地という立地区分も併せて確認する必要があります。

• 商業地の2026年公示地価平均と各前年比は6地点による参考値です。
• 各標準地の公示地価は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考比較であり、2026年公示地価とは別に集計しています。
• 駅別や町丁目別の地点数が少ない数値は、地域全体を断定するものではありません。
• 価格は坪単価に換算し、小数第1位まで表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。