平間中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年川崎市中原区の路線価、駅前商業地と住宅地で広がる価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の中原区平均は、住宅地が126万円/坪、商業地が339万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+4.3%、商業地が前年比+8.6%で、用途による伸びの差が表れました。武蔵小杉駅前の商業地が881万円/坪に達する一方、駅から離れた住宅地は80.0万円/坪前後で、駅距離と街並みによる価格差も明確です。継続地点の動きは用途別の区平均と一致しており、今年の平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地23地点が126万円/坪、商業地11地点が339万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準であり、駅前商業地域と一般住宅地域を含む中原区では、用途による価格差が大きいことが分かります。

住宅地の前年比の中央値は+4.2%で、第1四分位が+3.8%、第3四分位が+4.8%、四分位範囲が1.0ポイントです。中心的な地点の上昇率が比較的狭い範囲に集まっており、住宅地では一部地点だけでなく、広い範囲で近い動きが見られます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+4.3%、商業地が前年比+8.6%となりました。用途別では商業地の伸びが住宅地を4.3ポイント上回り、駅前や幹線道路沿いを含む商業地点で、より高い上昇率が確認できます。

2026年路線価で上昇率が大きい地点は、木月4丁目1276番1の175万円/坪・前年比+10.6%、小杉町1丁目513番1外の302万円/坪・前年比+10.5%、小杉町3丁目441番29の690万円/坪・前年比+10.0%で、いずれも商業地です。一方、上昇率が小さい地点は、井田3丁目1431番31の77.8万円/坪・前年比+2.4%、市ノ坪字田向464番59の97.8万円/坪・前年比+3.2%、下小田中4丁目469番2の106万円/坪・前年比+3.5%で、いずれも住宅地です。下落ではなく、用途によって上昇幅が異なる構図です。

町丁目の2025年参考集計では、木月の商業地6地点が308万円/坪・前年比+10.2%、住宅地5地点が131万円/坪・前年比+4.4%です。上小田中の住宅地7地点は115万円/坪・前年比+4.6%であり、地点数が限られるため参考値ですが、木月でも商業地と住宅地で価格水準と上昇率に差があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、小杉町2丁目207番4が239万円/坪・前年比+6.5%であるのに対し、井田3丁目1431番31は77.8万円/坪・前年比+2.4%です。前者は武蔵小杉駅から約9分で、マンション、一般住宅、事業所が多い地域です。後者は元住吉駅から約22分で、一般住宅とアパートが混在しています。同じ住宅地でも、駅との距離や建物構成の違いが価格帯の幅として表れています。

2026年路線価の商業地では、新丸子町922番1外が881万円/坪・前年比+9.0%、木月4丁目1276番1が175万円/坪・前年比+10.6%です。前者は武蔵小杉駅から約1分の駅前商業地域、後者は元住吉駅から約10分の路線商業地域です。価格水準は駅前商業地が高い一方、上昇率は県道沿いの木月の地点が高く、価格の高さと今年の伸びの大きさは必ずしも一致していません。

2025年地価調査の参考値でも、住宅地は小杉御殿町2丁目144番1が165万円/坪・前年比+4.8%、苅宿25番31が95.2万円/坪・前年比+4.7%です。商業地は新丸子東2丁目907番14が542万円/坪・前年比+12.7%、井田中ノ町379番7が123万円/坪・前年比+6.0%でした。同じ地価調査内でも、武蔵小杉駅に近い商業地と、元住吉駅から離れた路線商業地との間に価格差があります。

2026年路線価の住宅地23地点を対象とした回帰では、徒歩時間に対する価格の弾力性は-3.32、決定係数は0.394で、関係は緩い勾配とされています。推計上は駅からの徒歩時間が長いほど価格が低い関係が見られますが、説明力は限定的であり、街並みや用途など他の条件も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年路線価の小杉町2丁目207番4は、武蔵小杉駅から約9分の住宅地です。周辺はマンション、一般住宅、事業所が多く、純粋な戸建住宅地とは異なる複合的な街並みです。239万円/坪・前年比+6.5%という水準は、住宅地平均126万円/坪を大きく上回っており、武蔵小杉駅徒歩圏という位置と、マンションや事業所を含む土地利用が区内での相対的な高さに表れています。

2026年路線価の井田3丁目1431番31は、元住吉駅から約22分の住宅地です。一般住宅の中にアパートが混在する地域で、駅前ではなく住宅地帯の内側に位置する地点と捉えられます。77.8万円/坪・前年比+2.4%で住宅地平均を下回っており、元住吉駅からの距離感と住宅中心の周辺環境が、駅に近い小杉町との価格差を読み解く手掛かりになります。

2026年路線価の新丸子町922番1外は、武蔵小杉駅から約1分の駅前商業地です。中高層の店舗兼事務所が建ち並び、容積率600%の土地利用が想定される商業集積の強い地点です。881万円/坪・前年比+9.0%という水準は、商業地平均339万円/坪を大きく上回ります。駅への近さに加え、中高層の店舗・事務所利用が重なる点が、区内商業地の中でも高い価格帯となる背景です。

2026年路線価の木月4丁目1276番1は、元住吉駅から約10分にある県道沿いの商業地です。店舗兼共同住宅や事業所が多い路線商業地域で、駅前商業地とは異なり、道路沿いの複合利用が街並みの中心です。175万円/坪は商業地平均を下回る一方、前年比+10.6%となっています。駅前から距離があるため価格水準は抑えられていますが、幅員25mの県道沿いで店舗、住宅、事業所が併存する立地特性が明確です。

2026年路線価の木月住吉町1914番4は、元住吉駅から約7分の住宅地です。一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした地域で、井田のような駅から離れた住宅地より駅に近く、木月4丁目の路線商業地とも用途が異なります。143万円/坪・前年比+5.2%で住宅地平均を上回っており、元住吉駅徒歩圏の整った住宅地という位置づけが、区内の中間よりやや高い価格帯につながっています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均の前年比が+4.3%、前年から継続する23地点の前年比も+4.3%で、差は0.0ポイントです。23地点すべてが上昇し、中央値は+4.2%、上昇率の四分位範囲も1.0ポイントに収まっています。平均値と継続地点の動きが一致し、上昇率のばらつきも比較的小さいため、住宅地平均は地点全体の実態をよく表しています。

商業地も、2026年路線価の区平均と継続11地点の前年比がともに+8.6%で、差は0.0ポイントです。11地点すべてが上昇し、中央値は+8.9%ですが、地点間のばらつきは中程度です。平均は全体の方向を反映している一方、新丸子町922番1外の881万円/坪と木月4丁目1276番1の175万円/坪のように価格水準には大きな幅があるため、個別地点の相場を読む際は立地区分を併せて見る必要があります。

2025年地価調査の参考集計でも、住宅地7地点は平均と継続地点がともに前年比+4.7%、商業地7地点はともに前年比+8.4%で、各用途の全地点が上昇しています。ただし地点数が各7地点と限られるため、路線価を補足する参考情報として捉えるのが適切です。

• 各標準地の価格は当該地点の路線価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の価格と前年比は参考値として記載し、2026年路線価とは同一基準で直接比較していません。
• 町丁目別の2025年集計は地点数が限られるため、地域全体を断定する数値ではありません。
• 徒歩分数は入力値を切り上げた概算です。
• 価格は1坪当たりに換算し、小数第1位で表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。