東海大学付属相模中等部 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

相模原市南区の2026年固定資産税評価額と相模大野・郊外住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の相模原市南区は、住宅地平均が52.5万円/坪、商業地平均が113万円/坪、工業地が29.6万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+4.5%、商業地が参考値で前年比+7.0%となり、相模大野駅前の商業地と、下溝駅から距離のある住宅地では価格水準や伸びに大きな差があります。実態検証では、住宅地・商業地とも区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均値は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額では、南区の住宅地36地点の平均が52.5万円/坪、商業地9地点の平均が113万円/坪、工業地1地点が29.6万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える平均価格ですが、地点数が9地点のため参考値として見る必要があります。用途によって土地利用と立地条件が異なり、区全体を単一の価格で捉えるより、住宅地・商業地・工業地を分けて確認することが重要です。

住宅地36地点の前年比中央値は前年比+4.8%で、第1四分位が前年比+3.7%、第3四分位が前年比+6.0%、四分位範囲が2.3ポイントです。上昇率には一定の幅があるものの、地点間のばらつきは中程度であり、住宅地の中心的な動きは前年比+4%台から+5%台にあります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の区平均は住宅地が前年比+4.5%、商業地が参考値で前年比+7.0%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地を上回り、2026年固定資産税評価額の上昇率が大きい地点にも商業地が並びます。相模大野3丁目312番5は329万円/坪で前年比+13.4%、相模大野5丁目4037番7外は97.2万円/坪で前年比+7.9%、上鶴間7丁目5845番43外は81.9万円/坪で前年比+7.3%です。ただし、いずれも商業地の前年比は参考値として扱います。

一方、上昇率が小さい2026年固定資産税評価額の住宅地は、磯部字上耕地1283番4が22.2万円/坪で前年比+0.5%、新戸字釣瓶下1895番9が28.0万円/坪で前年比+0.8%、下溝字東沢1489番3が24.3万円/坪で前年比+1.0%です。すべてプラスですが、区の住宅地平均より上昇率が低く、駅前側と郊外側で変化の幅が異なることが分かります。

町丁目別は調査年が異なる参考比較ですが、2025年の住宅地集計では東林間が6地点で65.9万円/坪、前年比+6.0%、西大沼が6地点で46.0万円/坪、前年比+5.2%、相模台が5地点で44.8万円/坪、前年比+4.0%です。地点数が限られるものの、東林間はこの3地域の中で価格水準と上昇率がともに高く、西大沼と相模台は価格帯が近い一方で上昇率に差があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、相模大野2丁目3388番10外が89.5万円/坪、前年比+5.4%であるのに対し、磯部字上耕地1283番4は22.2万円/坪、前年比+0.5%です。前者は相模大野駅から約9分で一般住宅とマンションが建ち並ぶ地域、後者は下溝駅から約20分で中小規模住宅が建ち並ぶ地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や周辺の建物構成に対応して価格水準と上昇率に幅があります。

2026年固定資産税評価額の商業地では、駅前商業地域の相模大野3丁目312番5が329万円/坪、前年比+13.4%である一方、国道沿いの路線商業地域である上鶴間本町9丁目818番1は49.5万円/坪、前年比+4.2%です。相模大野3丁目は相模大野駅から約3分で容積率500%、上鶴間本町9丁目は同駅から約17分で容積率200%です。駅前の中高層店舗・事務所地域と、自動車販売会社や店舗が並ぶ路線商業地域という用途文脈の違いが、同じ商業地内の価格差として表れています。

2025年地価調査でも、同じ調査種別内の住宅地は、相模大野7丁目3726番9が88.8万円/坪、前年比+5.5%であるのに対し、麻溝台3丁目919番2は19.7万円/坪、前年比+1.2%です。前者は相模大野駅から約5分の住宅地域、後者は同駅から約47分で住宅のほか農地も見られる地域です。商業地では、同年地価調査の相模大野8丁目802番15外が184万円/坪、相模台2丁目4709番194外が61.3万円/坪であり、駅前の中高層店舗・事務所・マンション地域と、中低層の小売店舗が並ぶ地域との性格の違いが確認できます。

2025年地価調査の住宅地16地点を用いた回帰では、駅までの距離が1%長くなると価格が約2.3%低くなる関係が示され、決定係数は0.354です。駅距離と価格には緩やかな関連が認められますが、説明力は限定的であり、街並みや用途地域など駅距離以外の条件も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の相模大野2丁目3388番10外は、一般住宅とマンションが建ち並ぶ相模大野の住宅地域にあり、相模大野駅から約9分です。89.5万円/坪、前年比+5.4%で、同年の住宅地平均52.5万円/坪を大きく上回ります。駅前商業地ほど高密度ではない一方、駅から徒歩圏にあり、戸建住宅だけでなくマンションも見られる立地が、区内住宅地の上限側に位置する価格水準と対応しています。

2026年固定資産税評価額の磯部字上耕地1283番4は、磯部字上耕地の中小規模住宅が並ぶ地域で、下溝駅から約20分です。22.2万円/坪、前年比+0.5%で、住宅地平均を下回ります。容積率80%の低層住宅地であり、相模大野駅周辺の住宅地と比べて駅からの距離が長く、土地利用の密度も低いことが、区内で相対的に低い価格帯という位置づけにつながっています。

2026年固定資産税評価額の相模大野3丁目312番5は、相模大野駅から約3分の駅前商業地域です。中高層の店舗と事務所が建ち並び、容積率500%という高密度利用が可能な地点で、329万円/坪、前年比+13.4%です。商業地平均113万円/坪を大幅に上回る価格は、駅前への近さと中高層の商業利用が重なる地点特性を反映していると読めますが、前年比と商業地平均は参考値です。

2026年固定資産税評価額の上鶴間本町9丁目818番1は、上鶴間本町の国道沿いに自動車販売会社や店舗が並ぶ路線商業地域で、相模大野駅から約17分です。49.5万円/坪、前年比+4.2%で、相模大野駅前の商業地より低い水準です。同じ商業地でも、歩行者を中心とする駅前型ではなく、幅員29mの国道に面した路線型の土地利用であることが、価格帯の違いを理解する手掛かりになります。

2026年固定資産税評価額の相模大野5丁目4107番9は、中規模一般住宅とアパートが混在する相模大野の住宅地域で、相模大野駅から約13分です。72.5万円/坪、前年比+4.8%で、住宅地平均52.5万円/坪を上回る一方、駅から約9分の相模大野2丁目よりは低い水準です。相模大野エリアに属しながら駅前から一定の距離があり、戸建住宅と共同住宅が混在するため、駅近住宅地と区平均の中間より高い価格帯に位置しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年の南区住宅地集計は52.1万円/坪で、親エリアである神奈川県 相模原市の44.9万円/坪を上回る一方、前年比は南区が前年比+6.9%、神奈川県 相模原市が前年比+7.7%です。南区内では相模大野駅周辺の高価格地点と、下溝駅周辺などの郊外側の低価格地点が併存しており、親エリア平均を上回る区平均だけでは内部の価格差を捉えきれません。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、区平均の前年比が前年比+4.5%、同一地点を比較した36地点の前年比も前年比+4.5%で、差は0.0ポイントです。36地点すべてが上昇し、中央値も前年比+4.8%であるため、住宅地平均は継続地点の中心的な動きと整合しています。ただし、上昇率の第1四分位は前年比+3.7%、第3四分位は前年比+6.0%であり、個別地点には一定の幅があります。

商業地は、区平均と継続9地点の前年比がともに前年比+7.0%で、差は0.0ポイントです。9地点すべてが上昇し、中央値は前年比+6.7%であるため、平均値と地点分布の方向は一致しています。ただし、地点数が9地点で、平均の前年比も参考値であるため、相模大野駅前のような高価格地点と路線商業地の差を踏まえて確認する必要があります。

工業地は継続1地点のみで、前年比+7.8%です。上昇という方向は確認できますが、1地点の結果を区内工業地全体の実態として一般化することはできません。以上から、住宅地と商業地の区平均は実態をおおむね反映していますが、工業地は個別地点の参考情報として捉えるのが適切です。

• 価格は各調査地点の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地の2026年平均と前年比は9地点による参考値です。
• 工業地の2026年固定資産税評価額は1地点のみのため、価格水準と変化率は参考値です。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が限られる場合があり、地域全体を断定するものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、相互の最高・最低価格として直接比較していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。