番町小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年千代田区路線価にみる住宅地の安定上昇と商業地の二極化

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の千代田区平均は、住宅地が960万円/坪、商業地が1840万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+9.6%、商業地が前年比+11.3%となりました。住宅地は継続7地点の伸びと中央値がともに+9.6%で、区平均が地点実態と整合しています。一方、商業地は全51地点が上昇したものの、丸の内の大規模ビル街と神田周辺の細街路沿い商業地では上昇率に大きな差があり、平均だけでは実態を捉えにくい状況です。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が7地点で960万円/坪、商業地が51地点で1840万円/坪です。商業地の平均は住宅地の約1.9倍で、大規模ビルが集まる丸の内や大手町を含む区の土地利用構成が、用途間の大きな価格差として表れています。

住宅地7地点の前年比は中央値が+9.6%、第1四分位が+9.6%、第3四分位が+9.9%で、中央50%の幅は0.3ポイントです。住宅地では地点間の上昇率が比較的そろっている一方、商業地は価格水準と上昇率の双方に幅があり、用途別平均を分けて読む必要があります。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年路線価の区平均は、住宅地が前年比+9.6%、商業地が前年比+11.3%です。住宅地の数値は7地点による参考値ですが、両用途とも平均では上昇しています。

2026年路線価の商業地では、神田神保町1丁目20番6が336万円/坪、前年比+17.3%、神田三崎町3丁目5番8外が590万円/坪、前年比+17.0%、神田司町2丁目19番25が719万円/坪、前年比+16.9%でした。神田周辺の複数地点で、商業地平均を上回る上昇率が確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は、丸の内2丁目2番1外が9944万円/坪、前年比+1.3%、大手町2丁目4番2外が7881万円/坪、前年比+1.3%、有楽町1丁目12番2が5818万円/坪、前年比+1.4%です。いずれも価格水準は高いものの、上昇率は区の商業地平均を下回っており、高価格帯と高い上昇率が必ずしも一致していません。

町丁目の参考集計では、外神田の2026年路線価の商業地5地点が平均949万円/坪、前年比+12.7%です。地点数が少ないため限定的な参考値ですが、区の商業地平均より高い上昇率となっています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、六番町6番1外が1402万円/坪、前年比+8.9%であるのに対し、富士見1丁目8番6は577万円/坪、前年比+9.6%です。前者は中高層マンションと事務所が混在し、幅15mの道路に面する地域、後者は一般住宅、共同住宅、事務所が混在する地域です。上昇率の差は小さい一方、街区規模や道路条件、住宅の構成が異なる地点間では価格水準に大きな開きがあります。

2026年路線価の商業地では、大規模ビル中心の丸の内2丁目2番1外が9944万円/坪、前年比+1.3%であるのに対し、小規模な店舗兼住宅が多い神田神保町1丁目20番6は336万円/坪、前年比+17.3%です。特定街区の大規模ビル街と細街路沿いの店舗兼住宅地域では、価格水準と上昇率が対照的です。この内訳が、商業地を単一の平均だけでは説明しにくくしていることが分かります。

町丁目では、外神田の2026年路線価の商業地5地点が平均949万円/坪、前年比+12.7%でした。また、神田神保町、神田三崎町、神田司町の各地点では前年比+16.9%～+17.3%となる一方、丸の内、大手町、有楽町の高価格地点では前年比+1.3%～+1.4%にとどまります。商業地の変化は、町丁目や街路条件、大規模ビル中心か店舗兼住宅中心かという用途文脈によって幅があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、住宅地3地点の継続地点が前年比+10.9%、中央値が+11.6%でした。商業地では、岩本町三丁目9番3が537万円/坪、前年比+19.7%である一方、丸の内三丁目2番外は7220万円/坪、前年比+1.1%です。2025年地価調査でも、卸売店舗や事務所が混在する地域と、大規模高層事務所ビルが並ぶ地域との間で、価格水準と上昇率の違いが確認できます。

注目地点

2026年路線価の六番町6番1外は、六番町にある中高層マンションと事務所が混在する住宅地域です。四ツ谷駅から約5分で、幅15mの道路に面し、容積率400%の土地利用が可能な街区に位置します。1402万円/坪、前年比+8.9%という水準は、駅への近さに加え、中高層住宅と事務所が共存するまとまった都市型住宅地という文脈で捉えられます。

2026年路線価の富士見1丁目8番6は、富士見の一般住宅、共同住宅、事務所が混在する地域にあり、飯田橋駅から約5分です。577万円/坪、前年比+9.6%で、六番町より価格水準は低いものの、駅徒歩圏にある複合的な住宅地として区平均に近い伸びを示しています。当該価格はこの標準地の水準であり、富士見全体の相場を示すものではありません。

2026年路線価の丸の内2丁目2番1外は、東京駅から約1分の丸の内にあり、特定街区などによる大規模ビル中心の商業地域です。容積率1,300%、土地面積10,027㎡という大規模な業務街区の文脈を持ち、9944万円/坪と区内でも突出した価格帯です。一方、前年比+1.3%であり、既に高い価格水準にあることと、当年の上昇率が大きいことは別に捉える必要があります。

2026年路線価の神田神保町1丁目20番6は、神田神保町の小規模な店舗兼住宅が多い細街路沿い商業地域で、神保町駅から約3分です。336万円/坪は丸の内の大規模ビル街を大きく下回りますが、前年比+17.3%は区の商業地平均より高い伸びです。駅に近い商業地であっても、幅3mの道路沿いに小規模建物が集まる街区構成のため、大規模業務街とは異なる価格帯を形成しています。

2026年路線価の三番町6番25は、三番町のマンション、住宅、事務所が混在する住宅地域で、半蔵門駅から約7分です。1166万円/坪、前年比+10.2%で、住宅地平均を上回る価格水準にあります。駅直近ではないものの、幅11mの道路に面し、容積率400%の中高層利用を前提とする都市型住宅地であることが、区内での相対的な位置を考える手掛かりになります。

区平均は実態を反映しているか

住宅地では、2026年路線価の区平均が前年比+9.6%、同じ7地点を継続比較した伸びも+9.6%、中央値も+9.6%です。7地点すべてが上昇し、中央50%の上昇率は+9.6%～+9.9%に収まっています。地点数は限られるものの、平均と継続地点の動きが一致し、ばらつきも小さいため、住宅地平均は今回の調査地点の実態をおおむね反映しています。

商業地では、区平均と継続51地点の伸びがともに前年比+11.3%、中央値も+11.2%で、51地点すべてが上昇しています。ただし、地点別には丸の内2丁目2番1外の前年比+1.3%から神田神保町1丁目20番6の前年比+17.3%まで大きな幅があり、分布は二極的です。平均値そのものは継続地点の集計と一致していますが、大規模ビル街と細街路沿い商業地の双方を代表する単一の相場とは言いにくく、商業地では地点の用途、規模、町丁目を併せて確認する必要があります。

エリアの動き

2026年7月31日、内神田一丁目で地上26階・地下3階、高さ約128m、延べ面積約85,398㎡のオフィスビルが竣工しました。所在地は内神田一丁目で、千代田区東側の業務・商業地域における大規模建築の動きとして確認できます。

区内では、飯田橋、大手町、外神田、富士見などで市街地再開発事業の記録があります。区域面積は、飯田橋の2.3ha、大手町一丁目の複数事業で1.1ha～1.4ha、外神田一丁目南部で1.7haなど、地区ごとに規模が異なります。

近年の都市計画決定としては、2024年3月15日に九段南一丁目の0.6ha、飯田橋駅中央の1.1ha、外神田一丁目南部の1.7haが記録されています。また、2025年4月8日には秋葉原駅前東の0.6haについて都市計画決定が記録されています。これらは区内の複数の駅周辺・業務地域で確認できる事実であり、地価への寄与や将来の変化を直接示すものではありません。

• 住宅地の2026年平均と前年比は7地点による参考値です。
• 町丁目別の外神田は商業地5地点の参考集計です。
• 路線価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年路線価と調査年・調査種別が異なる参考比較です。
• 価格は路線価または地価調査の1㎡当たり価格を坪単価に換算した値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。