第三中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

東京都文京区の2026年固定資産税評価額にみる住宅地と商業地の相場像

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の文京区平均は、住宅地が338万円/坪、商業地が527万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+12.1%、商業地が前年比+15.1%となり、小石川1丁目2番5外や本郷1丁目107番1では区平均を上回る上昇率が確認されました。一方、価格水準は駅への近さや周辺用途によって大きく異なります。継続地点との照合では用途別平均との乖離が小さく、区平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の文京区平均は、住宅地22地点が338万円/坪、商業地27地点が527万円/坪です。商業地は住宅地より188万円/坪高く、店舗・事務所などの用途が集まる地点を含むことが、用途別の価格差として表れています。

住宅地の338万円/坪は、同じ2026年の東京都平均131万円/坪を上回ります。区内でも住宅地の当該地点は213万円/坪から736万円/坪まで幅があり、文京区の住宅地は東京都平均より高い一方、駅距離や街並み、土地利用の密度によって水準差が大きい相場です。

前年比の分布は中央値が前年比+11.2%、中央50%が前年比+10.9%から+13.6%です。上昇率には一定の幅があるものの、中心部分はおおむね10%台前半に集まっています。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額を2025年と比べると、住宅地平均は前年比+12.1%、商業地平均は前年比+15.1%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地を3.0ポイント上回り、価格水準だけでなく前年比でも商業地の数値が高くなっています。

2026年固定資産税評価額で上昇率が大きい地点は、商業地の小石川1丁目2番5外が983万円/坪、前年比+17.6%、住宅地の本郷1丁目107番1が671万円/坪、前年比+17.2%、商業地の千駄木3丁目42番15が495万円/坪、前年比+16.4%です。一方、上昇率が小さい地点は、住宅地の小石川3丁目79番67が262万円/坪、前年比+10.6%、目白台3丁目41番16が245万円/坪、前年比+10.7%、小日向2丁目49番3が278万円/坪、前年比+10.8%です。いずれも前年比はプラスであり、地点によって上昇の強さに差がある状況です。

町丁目の参考集計では、2026年固定資産税評価額の本郷の商業地5地点が574万円/坪、前年比+15.2%です。地点数が限られるため地域全体への一般化は避ける必要がありますが、区の商業地平均と近い上昇率を示しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地平均は291万円/坪、前年比+10.8%、商業地平均は521万円/坪、前年比+14.1%です。住宅地は7地点の参考値であり、固定資産税評価額とは調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較するものではありません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、本駒込1丁目204番が736万円/坪、前年比+14.8%である一方、白山2丁目13番15は213万円/坪、前年比+11.0%です。前者は高層マンションなどが並ぶ共同住宅地域で、本駒込駅から約3分、容積率600%です。後者は一般住宅に作業所などが混在し、春日駅から約10分、容積率300%です。同じ住宅地でも、駅距離、道路条件、建物の集積度を含む立地特性が価格水準の幅として表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、湯島3丁目420番1外が1215万円/坪、前年比+13.5%であるのに対し、水道2丁目58番1は280万円/坪、前年比+14.0%です。湯島の地点は上野広小路駅から約2分で、中高層の店舗ビルなどが並ぶ商業地域です。水道の地点は江戸川橋駅から約4分で、低層住宅と中層の事業所兼住宅が多い近隣商業地域です。前年比は近い水準でも、商業集積の形態や容積率600%と300%の違いが、価格水準の大きな差と対応しています。

上昇率の内訳では、2026年固定資産税評価額の小石川1丁目2番5外が前年比+17.6%、本郷1丁目107番1が前年比+17.2%で区平均より高い一方、小石川3丁目79番67は前年比+10.6%で住宅地平均より低い伸びです。町丁目の参考集計では本郷の商業地5地点が前年比+15.2%で、商業地平均の前年比+15.1%に近い水準です。これらは用途や町丁目ごとに上昇率の幅があることを示しますが、区平均への寄与度を示す数値ではありません。

2025年地価調査の内部で見ると、住宅地は西片一丁目10番272が349万円/坪、前年比+10.6%、本駒込五丁目56番9が221万円/坪、前年比+10.2%です。商業地は小石川一丁目2番5外が891万円/坪、前年比+15.6%、小石川五丁目33番16が315万円/坪、前年比+14.0%です。同じ地価調査内でも、高台の住宅地域、一般住宅と共同住宅が見られる地域、駅前の高層事務所・店舗兼共同住宅地域、店舗兼共同住宅と事業所が混在する地域という用途文脈の違いが価格帯に表れています。

2026年固定資産税評価額22地点の回帰分析では、徒歩時間と価格の関係は緩い負の勾配で、価格弾力性は-8.99、決定係数は0.311です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い方向性は確認できますが、説明力は限定的であり、駅距離だけでなく用途や容積率、周辺の建物構成も価格差と併せて見る必要があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の本駒込1丁目204番は、本駒込にある高層マンションなどが並ぶ共同住宅地域です。本駒込駅から約3分で、幹線道路に面し、容積率600%という高密度利用が可能な立地です。当該地点は736万円/坪、前年比+14.8%で、文京区の住宅地平均338万円/坪と東京都の住宅地平均131万円/坪を上回ります。駅に近い高層共同住宅地域という周辺文脈が、区内住宅地でも高い価格帯に位置する地点像と整合します。

2026年固定資産税評価額の白山2丁目13番15は、白山の一般住宅に作業所などが混在する住宅地域です。春日駅から約10分で、幅員4mの私道に接し、容積率は300%です。当該地点は213万円/坪、前年比+11.0%で、文京区の住宅地平均を下回る一方、東京都の住宅地平均は上回ります。駅前や高層共同住宅地域とは異なる、住宅と作業所が混在する街区の性格が、区内では相対的に抑えられた価格水準に対応しています。

2026年固定資産税評価額の湯島3丁目420番1外は、湯島の中高層店舗ビルなどが並ぶ商業地域です。上野広小路駅から約2分で、幅員22mの都道に面し、容積率600%です。当該地点は1215万円/坪、前年比+13.5%で、文京区の商業地平均527万円/坪を大きく上回ります。駅至近で中高層店舗が集積する商業性の強い街並みが、区内商業地の中でも高い価格帯に位置する背景として読み取れます。

2026年固定資産税評価額の水道2丁目58番1は、水道にある低層住宅と中層の事業所兼住宅が多い近隣商業地域です。江戸川橋駅から約4分と徒歩圏内ですが、店舗ビルが集積する中心的な商業地域とは異なり、住宅利用を含む街並みです。当該地点は280万円/坪、前年比+14.0%で、商業地平均を下回ります。駅への近さを備えながらも、容積率300%で住商が混在する地域性が、商業集積の強い地点との価格差に表れています。

2026年固定資産税評価額の小石川1丁目2番5外は、小石川の高層事務所ビルや店舗兼共同住宅が多い商業地域です。春日駅から約1分、幅員40mの都道沿いで、容積率600%です。当該地点は983万円/坪、前年比+17.6%で、商業地平均の前年比+15.1%を上回ります。駅前に高層の業務・店舗・住宅用途が重なる立地であり、区内商業地の中でも高い価格水準と上昇率を併せ持つ地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+12.1%で、前年から継続する20地点の前年比は+12.2%です。差は-0.1ポイントにとどまり、継続20地点はすべて上昇しています。中央値は前年比+11.2%で、上昇率のばらつきは中程度です。平均と継続地点の動きが近いため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。

商業地平均は前年比+15.1%で、前年から継続する26地点も前年比+15.1%です。継続26地点はすべて上昇し、中央値は前年比+15.3%、上昇率のばらつきも比較的小さい結果です。平均、継続地点、中央値が近く、商業地平均も区内地点の動きを代表しやすい数値です。

2025年地価調査についても、住宅地は平均と継続7地点がともに前年比+10.8%、商業地は平均と継続11地点がともに前年比+14.1%です。各用途の継続地点はすべて上昇しており、調査種別ごとに見ても平均と地点実態は整合しています。ただし、住宅地7地点の平均は参考値であり、固定資産税評価額とは別の調査として扱う必要があります。

エリアの動き

文京区内の記録では、江戸川橋周辺で0.5haの事業が昭和49年8月、0.4haの事業が昭和55年3月に完了しています。関口周辺では、文京区関口一丁目と新宿区山吹町の各一部にまたがる0.5haの事業が平成5年3月、関口一丁目の一部にある0.2haの事業が平成6年1月に完了しています。これらは区西部の関口・江戸川橋周辺に位置する過去の整備記録です。

音羽では、音羽一丁目の0.4haが昭和60年10月、音羽二丁目の0.3haが昭和62年9月、同じく音羽二丁目の0.2haが平成元年2月に完了しています。複数の小規模な事業が音羽一丁目・二丁目に分布していたことが確認できます。

後楽では、後楽二丁目東の1.1haが平成12年8月、後楽二丁目西の0.9haが平成22年4月に完了しています。小石川では小石川柳町の0.8haが平成12年11月、茗荷谷駅前の大塚一丁目0.5haが平成23年3月に完了しました。また、春日駅・後楽園駅前では、小石川一丁目、本郷四丁目、西片一丁目にまたがる2.4haの事業について、南街区の工事完了公告が令和5年11月30日付で記録されています。いずれも完了済みの事実であり、現在の地価変動との因果を示すものではありません。

• 価格は各標準地の固定資産税評価額または基準地の地価調査であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なる参考比較であり、2026年固定資産税評価額とは直接比較していません。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ないものを含むため、周辺を理解するための参考値です。
• エリアの動きは完了済み事業の記録であり、将来の地価や街づくりを示すものではありません。
• データの基準日は2026年1月1日で、国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基にしています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。