力合小学校 周辺 路線価の目安(公示地価等から推計)

2026年熊本市南区の路線価の目安とエリア別相場

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の熊本市南区は、住宅地平均が15.5万円/坪で前年比+2.2%、商業地平均が29.4万円/坪、工業地平均が21.8万円/坪です。住宅地では江越1丁目278番2が31.8万円/坪である一方、奥古閑町字内山1767番9は4.2万円/坪となり、駅との距離や周辺の土地利用に応じた価格差が見られます。住宅地平均の前年比は継続16地点の動きと一致しており、区内の実態をおおむね反映していますが、地点数の少ない商業地と工業地は個別地点の確認が欠かせません。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の用途別平均は、住宅地16地点が15.5万円/坪、商業地3地点が29.4万円/坪、工業地2地点が21.8万円/坪です。商業地は住宅地の約1.9倍の水準ですが、用途ごとの地点数が異なるため、南区全体を単一の価格で捉えるより、住宅地・商業地・工業地に分けて見る必要があります。

住宅地の前年比分布は、中央値が前年比+2.5%、第1四分位が前年比+0.5%、第3四分位が前年比+3.6%で、四分位範囲は3.1ポイントです。中心的な地点はプラス圏にある一方、上昇幅には中程度のばらつきがあり、同じ住宅地でも立地条件によって動きが異なります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、南区の路線価の目安の住宅地平均は前年比+2.2%となりました。上昇率が比較的大きい地点は、江越1丁目278番2の31.8万円/坪・前年比+4.2%、富合町清藤字牛間488番9の13.0万円/坪・前年比+4.1%、城南町さんさん2丁目19番11の11.2万円/坪・前年比+3.8%です。価格帯が異なる複数の地域で上昇しており、変化は特定の価格帯だけに限られていません。

一方、奥古閑町字内山1767番9は4.2万円/坪・前年比-0.6%でした。上昇率が小さい地点には、八幡11丁目680番2の16.1万円/坪・前年比+0.3%と、富合町杉島字前川原1155番6外の12.1万円/坪・前年比+0.4%があります。区平均はプラスですが、地点別には下落から前年比+4%台まで幅があり、町丁目や周辺環境による差が表れています。

変化の要因

2026年路線価の目安では、住宅地16地点の継続地点の前年比が+2.2%でした。具体的には、一般住宅と共同住宅が混在し、平成駅から約13分の江越1丁目278番2が前年比+4.2%である一方、農地も多く、川尻駅から約65分の奥古閑町字内山1767番9は前年比-0.6%です。住宅市街地と農地混在地域の立地差が、価格水準と変化率の違いに対応しています。

同じ2026年路線価の目安の用途別では、商業地3地点の継続地点が平均前年比+2.8%で、2地点が上昇、1地点が横ばいでした。工業地2地点はともに上昇し、中央値は前年比+7.3%です。住宅地より変化率が高い用途も見られますが、商業地と工業地は地点数が少ないため、用途全体の傾向は参考として捉えるのが適切です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地15地点の平均が11.3万円/坪・前年比+1.5%、商業地5地点の平均が17.8万円/坪・前年比+3.8%でした。同じ地価調査内では、南高江1丁目845番4外が26.7万円/坪・前年比+7.9%、幸田2丁目605番1外が24.9万円/坪・前年比+4.3%である一方、住宅地の中無田町字御供田726番1は5.1万円/坪・前年比-1.0%でした。路線商業地と農家住宅等が混在する住宅地域では、用途と周辺土地利用の違いに応じて変化率にも差があります。

2026年路線価の目安の住宅地16地点を用いた回帰では、徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+1.1%低い関係が示され、決定係数は0.375でした。駅からの距離と価格には緩やかな関連がありますが、説明力は限定的であり、街並みや道路条件なども含めて見る必要があります。

注目地点

2026年路線価の目安の江越1丁目278番2は31.8万円/坪、前年比+4.2%です。江越は中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、平成駅から約13分に位置します。住宅地平均15.5万円/坪を大きく上回る水準は、農地混在地域ではなく、駅徒歩圏に一般住宅と共同住宅が共存する市街地型の立地と対応しています。

2026年路線価の目安の奥古閑町字内山1767番9は4.2万円/坪、前年比-0.6%です。奥古閑町字内山は一般住宅が見られる一方で農地も多く、川尻駅から約65分と郊外側に位置します。住宅地平均を大きく下回る価格は、駅からの距離に加え、住宅利用が連続しない農地混在の地域構成と整合します。

2026年路線価の目安の馬渡2丁目201番は40.5万円/坪です。馬渡の当該地点は、店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、幅25mの市道に面し、平成駅から約15分です。商業地平均29.4万円/坪を上回っており、住宅中心ではなく複数の都市的用途が集まる街並みと、幅員の広い道路に面する立地が高い価格水準と対応しています。

2026年路線価の目安の川尻1丁目126番4外は17.5万円/坪です。川尻の当該地点は小規模な小売店舗が多い既成商業地域で、川尻駅から約7分に位置します。駅には近いものの商業地平均を下回っており、店舗・事務所・マンションが並ぶ馬渡とは商業集積の構成が異なります。駅距離だけでなく、商業地の用途構成によって価格帯が分かれる例です。

2026年路線価の目安の出仲間4丁目237番17は22.9万円/坪、前年比+2.1%です。出仲間は中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域で、南熊本駅から約28分です。駅至近ではありませんが住宅地平均を上回っており、農地混在地域とは異なる、住宅利用がまとまった既成住宅地としての位置づけが価格水準に表れています。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地では、区平均の前年比+2.2%と継続16地点の前年比+2.2%が一致しています。16地点のうち15地点が上昇し、1地点が下落、中央値は前年比+2.5%です。平均と継続地点の間に乖離がなく、上昇地点も広く分布しているため、住宅地の区平均は地点の実態をおおむね反映しています。ただし、前年比-0.6%から前年比+4.2%まで幅があるため、個別地点の動きまで一律という意味ではありません。

商業地は3地点のうち2地点が上昇し、1地点が横ばいで、継続地点の平均は前年比+2.8%、中央値は前年比+2.6%です。プラス方向の分布は確認できますが、3地点のみであるため、区平均29.4万円/坪だけでは、馬渡の40.5万円/坪と川尻の17.5万円/坪という価格差を十分に表せません。

工業地は2地点がともに上昇し、中央値は前年比+7.3%です。方向性はそろっていますが、2地点の結果に限られるため、21.8万円/坪という平均は南区内の工業地全般を代表する値というより、調査対象地点の水準を示す参考値として見る必要があります。

エリアの動き

熊本市では「城山小学校西地区地区計画」が決定済みの都市計画として収録されています。収録情報の位置は熊本市単位であり、南区内の路線価の目安地点との具体的な位置関係や決定時期は示されていません。このため、南区の個別地点の価格変化と直接結び付けず、熊本市内で確認された都市計画上の動きとして捉える必要があります。

• 2026年路線価の目安の商業地3地点と工業地2地点の平均は、地点数が少ないため参考値です。
• 2025年地価調査の数値は、2026年路線価の目安とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価の目安であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 価格は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基に、坪単価へ換算した値です。
• データの基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。