聖学院中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

赤羽駅前の商業地が際立つ2026年東京都北区の地価動向

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の東京都北区平均は、住宅地が199万円/坪、商業地が402万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+10.4%、商業地が前年比+13.9%となり、駅前商業地の伸びが相対的に高くなっています。とくに赤羽1丁目8番10は1507万円/坪、前年比+17.5%です。一方、浮間や岩淵町には160万円/坪を下回る地点もあります。継続地点との照合では、用途別の区平均と地点実態が整合しています。

今年の相場概況

2026年路線価の区平均は、住宅地30地点が199万円/坪、商業地21地点が402万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準で、駅前商業地域と一般住宅地域を含む北区では、用途による価格差が明確です。

住宅地の前年比分布は中央値が前年比+10.0%、第1四分位が前年比+9.3%、第3四分位が前年比+10.8%で、中央50%の幅は1.5ポイントです。住宅地の上昇率は比較的まとまっていますが、個別価格は赤羽の駅近住宅地と浮間などの住宅・作業所混在地域で大きく異なります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+10.4%、商業地が前年比+13.9%でした。用途別では商業地の上昇率が住宅地を3.5ポイント上回り、駅前や中高層店舗が集まる地点で、より高い変化率が確認できます。

2026年路線価で上昇率が高い地点は、赤羽1丁目8番10が前年比+17.5%、赤羽西1丁目510番13外が前年比+16.6%、王子1丁目13番24が前年比+16.0%で、いずれも商業地です。一方、上昇率が小さい地点は、岩淵町475番3が前年比+8.7%、赤羽西1丁目19番が前年比+8.9%、赤羽北2丁目1962番5が前年比+9.0%で、いずれも住宅地です。下落ではなく、全体の中で伸びが相対的に小さい地点として位置づけられます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が170万円/坪、前年比+8.2%、商業地平均が376万円/坪、前年比+12.6%でした。同じ地価調査内では、王子一丁目10番8が前年比+14.9%、昭和町二丁目2番3外が前年比+14.8%となっています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、赤羽1丁目32番14が542万円/坪、浮間2丁目24番73が127万円/坪です。前者は赤羽岩淵駅に近い中高層共同住宅地域、後者は浮間舟渡駅周辺の住宅・作業所・マンションが混在する地域であり、駅との距離、土地利用、建物の集積度が異なる地点間で価格差が表れています。

同じ2026年路線価の商業地では、赤羽1丁目8番10が1507万円/坪、浮間4丁目6番12が157万円/坪です。赤羽駅前の中高層店舗が並ぶ商業地域と、浮間舟渡駅から約10分の小規模店舗中心の近隣商業地域では、商業集積の規模と駅への近さに明確な違いがあります。

町丁目の参考集計では、2026年の赤羽の商業地3地点が778万円/坪、前年比+16.1%、王子の商業地3地点が495万円/坪、前年比+15.8%、赤羽西の商業地2地点が486万円/坪、前年比+15.6%です。地点数が限られる参考値ですが、赤羽・王子周辺の商業地が区平均402万円/坪を上回る価格帯にあることを示しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地は、中里二丁目20番8が238万円/坪、豊島四丁目20番54が125万円/坪でした。同じ地価調査の商業地は、王子一丁目10番8が960万円/坪、豊島四丁目1番29が172万円/坪です。いずれも同一調査種別内で見ると、駅前商業地域と駅から距離のある住宅地・近隣商業地域との価格差が確認できます。

注目地点

2026年路線価の赤羽1丁目32番14は、赤羽岩淵駅から約2分で、中高層共同住宅が建ち並ぶ赤羽の住宅地です。542万円/坪、前年比+15.6%で、東京都の住宅地平均150万円/坪を大きく上回ります。容積率600%の中高層利用と駅への近さを備え、一般住宅中心の地点とは異なる高密度な住宅立地であることが、区内での高い価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年路線価の浮間2丁目24番73は、浮間舟渡駅から約6分の浮間にあり、住宅、作業所、マンションが混在する住宅地域です。127万円/坪、前年比+9.1%で、東京都の住宅地平均150万円/坪を下回ります。駅徒歩圏ではあるものの、住居専用の街並みではなく複数用途が混在し、中高層利用が進む赤羽の駅近住宅地とは土地利用の性格が異なります。

2026年路線価の赤羽1丁目8番10は、赤羽駅から約1分の駅前商業地域で、中高層店舗が建ち並びます。1507万円/坪、前年比+17.5%と、区の商業地平均402万円/坪を大きく上回ります。駅前立地、店舗集積、容積率600%という高密度な商業利用が重なる地点であり、近隣住民向けの小規模店舗を中心とする商業地とは異なる価格帯を形成しています。

2026年路線価の浮間4丁目6番12は、浮間舟渡駅から約10分で、小規模な小売店舗が並ぶ浮間の近隣商業地域です。157万円/坪、前年比+10.6%で、区の商業地平均を下回ります。駅前の中高層店舗集積ではなく、周辺住宅地に近い規模の商業利用であるため、赤羽駅前との価格差は商業地内部の役割の違いを映しています。

2026年路線価の岩淵町475番3は、赤羽岩淵駅から約6分の岩淵町にあり、一般住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域です。145万円/坪、前年比+8.7%で、東京都の住宅地平均150万円/坪に近い水準です。同じ駅を最寄りとする赤羽1丁目32番14より駅から遠く、容積率も200%にとどまる一般住宅地であることから、赤羽の中高層共同住宅地域との価格差が明瞭です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、区平均の前年比+10.4%と継続30地点の前年比+10.4%が一致しています。中央値も前年比+10.0%で、30地点すべてが上昇しました。中央50%は前年比+9.3%から前年比+10.8%に収まり、平均だけが一部地点に左右された形ではなく、住宅地全体の変化をおおむね代表しています。

商業地でも、区平均の前年比+13.9%と継続21地点の前年比+13.9%が一致しています。中央値は前年比+14.4%で、21地点すべてが上昇しました。地点間のばらつきは住宅地より大きいものの、平均と継続地点の間に乖離はなく、商業地の区平均も地点実態と整合しています。

ただし、区平均が変化率を適切に示していても、価格水準の地域差が小さいことを意味しません。住宅地は127万円/坪から542万円/坪、商業地は157万円/坪から1507万円/坪まで幅があるため、実際の立地特性は用途、駅への距離、周辺の建物利用と併せて確認する必要があります。

エリアの動き

赤羽西では、赤羽駅西口の市街地再開発事業として、赤羽西一丁目の一部0.8haを対象とする第Ⅰ期が昭和61年3月28日に工事完了公告となり、第Ⅰ期を除く2.6haの第Ⅱ期も平成7年11月30日に工事完了公告となっています。いずれも赤羽駅西口側を施行区域とする事業です。

赤羽北では、赤羽北二丁目の一部3.5haを対象とする事業が昭和60年1月21日に都市計画決定され、平成14年3月26日に工事完了公告となっています。また、赤羽一丁目10番・11番の一部0.5haでは、令和2年8月17日に都市計画決定、令和6年1月31日に事業認可が行われています。

十条駅西口では、上十条一・二丁目の各地内1.7haを対象とする事業が平成24年10月2日に都市計画決定され、令和6年10月9日に工事完了公告となっています。これらは赤羽、赤羽北、十条という区内の駅周辺で確認できる都市整備の事実であり、地価への寄与や将来の変化を示すものではありません。

• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較ではなく参考として記載しています。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が少ない場合があり、周辺全体を代表しないことがあります。
• 東京都との比較は、住宅地について示された同用途の集計に限っています。
• 都市整備の記述は東京都都市整備局が公表する施行区域、都市計画決定、事業認可、工事完了公告の事実に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。