赤塚第一中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年板橋区路線価、住宅地と商業地で異なる価格帯と上昇幅

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の板橋区平均は、住宅地147万円/坪、商業地264万円/坪、工業地97.8万円/坪です。前年比は住宅地+7.8%、商業地+11.1%で、商業地の伸びが相対的に大きくなりました。駅に近い既成商業地域や高層建物が並ぶ地点と、区画の整った住宅地域では価格帯に明確な差があります。実態検証では住宅地・商業地とも区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は地点全体の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地46地点が147万円/坪、商業地19地点が264万円/坪、工業地3地点が97.8万円/坪です。店舗や事務所を含む商業地は住宅地より価格水準が高く、用途による相場差が明確です。工業地は3地点に限られるため、97.8万円/坪は参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比は中央値+7.6%で、第1四分位+6.6%から第3四分位+8.7%までの幅は2.1ポイントです。地点間のばらつきは中程度で、多くの住宅地点が+7%前後を中心とする上昇分布になっています。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年路線価の区平均は、住宅地が前年比+7.8%、商業地が前年比+11.1%です。商業地の上昇率が住宅地を3.3ポイント上回っており、用途別に伸びの強さが異なります。

地点別では、2026年路線価の板橋1丁目48番26が336万円/坪、前年比+15.0%、板橋1丁目46番7が325万円/坪、前年比+14.6%、大和町14番2外が328万円/坪、前年比+14.5%でした。いずれも商業地で、区の商業地平均である前年比+11.1%を上回ります。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の三園1丁目22番9が96.2万円/坪、前年比+4.1%、高島平5丁目47番7が106万円/坪、前年比+5.2%、赤塚8丁目4番35が104万円/坪、前年比+5.3%です。すべて上昇していますが、住宅地平均の前年比+7.8%より伸びは小さくなっています。

町丁目の参考集計では、赤塚の住宅地5地点が122万円/坪、前年比+5.9%です。地点数が少ないため限定的な集計ですが、区の住宅地平均147万円/坪、前年比+7.8%より価格水準と上昇率の双方が低い位置づけです。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、小茂根1丁目195番1外が226万円/坪、前年比+11.5%である一方、三園1丁目22番9は96.2万円/坪、前年比+4.1%です。前者は小竹向原駅から約6分で、中規模マンションと事業所が混在する住宅地域です。後者は西高島平駅から約7分で、中層マンションが多い区画の整った住宅地域です。同じ住宅地でも、駅周辺の位置づけや土地利用、指定容積率などが異なり、価格帯と上昇率に幅が見られます。

商業地では、2026年路線価の大山町31番1が566万円/坪、前年比+14.5%で、高島平2丁目7番3は136万円/坪、前年比+9.3%です。大山駅に近く小売店舗が並ぶ既成商業地域と、高島平駅から約10分でマンションや営業所が混在する地域との違いが、商業集積や利用密度の異なる価格帯として表れています。

工業地は2026年路線価で3地点、平均97.8万円/坪です。地点数が限られ、用途平均の前年比も示されていないため、住宅地や商業地と同じ精度で変化を判断するのではなく、価格水準の参考として扱うのが適切です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地18地点が137万円/坪、前年比+7.2%、商業地12地点が259万円/坪、前年比+9.9%でした。住宅地では板橋四丁目3392番6が181万円/坪、前年比+9.1%である一方、新河岸一丁目1144番8は87.0万円/坪、前年比+3.0%です。商業地では板橋一丁目13番6外が362万円/坪、前年比+14.6%、蓮根二丁目5番30が155万円/坪、前年比+7.5%でした。路線価とは調査種別と調査年が異なりますが、駅近くの中高層商業地域と、住宅や工場などが混在する地域、近隣型の商業地域との間に価格差がある点は共通しています。

注目地点

2026年路線価の小茂根1丁目195番1外は、小茂根にある中規模マンションと事業所が混在する住宅地域です。小竹向原駅から約6分の徒歩圏にあり、幅25mの都道沿いで指定容積率も300%です。226万円/坪、前年比+11.5%という水準は住宅地平均147万円/坪を上回り、駅への近さと集合住宅・事業所が混在する土地利用に対応した位置づけです。

2026年路線価の三園1丁目22番9は、三園の中層マンションが多い区画の整った住宅地域です。西高島平駅から約7分と徒歩圏にありますが、道路幅は6m、指定容積率は200%で、住宅利用を中心とする街並みです。96.2万円/坪、前年比+4.1%であり、住宅地平均より低い価格帯と、比較的落ち着いた上昇幅が確認できます。

2026年路線価の大山町31番1は、大山町の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域にあります。大山駅から約2分で、指定容積率は500%です。566万円/坪、前年比+14.5%という価格水準は、駅近くの店舗集積と高い利用密度を持つ商業地という周辺文脈に整合します。駅別の参考集計でも大山駅周辺は住宅地と商業地の双方に複数地点があり、区内の商業拠点の一つとして捉えられます。

2026年路線価の高島平2丁目7番3は、高島平にある中小規模マンションと営業所などが混在する商業地域です。高島平駅から約10分で、幅40mの都道に面し、指定容積率は300%です。136万円/坪、前年比+9.3%で、商業地平均264万円/坪を下回ります。駅前型の小売店舗集積というより、沿道の業務利用と住宅利用が混在する立地であることが、区内商業地の中での相対的な価格帯を示しています。

2026年路線価の板橋1丁目48番26は、板橋にある高層事務所とマンションが建ち並ぶ商業地域です。新板橋駅から約1分で、幅40mの国道沿い、指定容積率600%という高密度利用が可能な地点です。336万円/坪、前年比+15.0%で、商業地平均264万円/坪、前年比+11.1%の双方を上回ります。駅至近の交通条件と、高層の業務・住宅用途が並ぶ街並みが、区内でも高い価格帯という位置づけに対応しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均の前年比+7.8%と、前年から継続する46地点の前年比+7.8%が一致しています。46地点すべてが上昇し、中央値も前年比+7.6%です。平均と中央値の差は0.2ポイントにとどまり、上昇率のばらつきも中程度であるため、住宅地平均は継続地点の実態をおおむね代表しています。

商業地も、区平均の前年比+11.1%と継続する19地点の前年比+11.1%が一致し、19地点すべてが上昇しています。中央値は前年比+10.9%で、平均との差は0.2ポイントです。板橋1丁目48番26の前年比+15.0%など高い上昇率の地点はありますが、中央値も2桁の上昇であり、平均だけが一部地点によって突出している状況ではありません。

工業地は継続する3地点の前年比が+9.2%、中央値が前年比+9.3%で、3地点すべてが上昇しています。ただし地点数が少ないため、区全体の工業地を代表する値としては参考扱いが適切です。以上から、住宅地と商業地の区平均は地点の実態と整合し、工業地は方向性を示す限定的な指標と判断できます。

エリアの動き

成増駅北口周辺では、成増二・三丁目の一部1.3haを対象とする事業が昭和61年に都市計画決定・事業認可され、平成2年に工事完了公告となりました。成増三丁目の0.6haを対象とする第二の事業も平成3年に都市計画決定され、平成9年に工事完了公告となっています。いずれも現在の地価変動との直接的な因果を示すものではありませんが、駅北口側で過去に実施された面的整備として位置づけられます。

大山駅周辺では、大山町クロスポイント周辺0.7haについて各街区の工事完了公告が令和6年から令和7年にかけて記録されています。大山町ピッコロ・スクエア周辺1.3haは令和4年に都市計画決定、令和5年に事業認可されています。いずれも、商業地である大山町31番1と同じ大山町内の動きですが、個別地点の前年比+14.5%との因果関係は確認できません。

上板橋駅南口では、上板橋一・二丁目の東側1.7haと西側0.5haについて都市計画決定の記録があります。東側は令和3年に事業認可され、西側は事業認可と工事完了公告が記録されていません。また、板橋駅周辺では板橋口0.4haと西口0.6haの事業があり、西口は令和4年に事業認可されていますが、いずれも工事完了公告は記録されていません。

浮間舟渡駅前では、舟渡一丁目の0.5haを対象とする事業が平成10年に都市計画決定され、平成14年に工事完了公告となりました。このほか、隣接する練馬区では東武練馬駅南口周辺地区、北町二丁目西部地区、早宮二丁目南地区の地区計画が決定されています。これらは板橋区外の計画であり、区内地価との直接的な関係を示すものではありません。

• 掲載価格は標準地ごとの路線価であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年路線価と調査種別・調査年が異なるため、参考比較です。
• 駅別・町丁目別の地点数が少ない集計は、周辺全体を代表する値ではなく参考値です。
• エリアの動きは公表済みの都市計画・事業記録を整理したもので、地価への因果や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。