石神井西中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年練馬区路線価の相場構造と注目地点

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年の練馬区路線価は、住宅地平均が128万円/坪、商業地平均が265万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+5.8%、商業地が前年比+8.2%となり、特に練馬駅周辺の商業地点で高い伸びが確認できます。一方、駅から距離のある大泉方面の住宅地点は価格と上昇率が相対的に低く、駅距離による差が明瞭です。継続地点との照合では用途別平均と地点実態がほぼ一致しており、区平均は全体の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の練馬区平均は、住宅地88地点が128万円/坪、商業地18地点が265万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準であり、駅周辺の店舗・事務所集積地と、区内に広がる住宅地との用途差が表れています。

住宅地の前年比は中央値が+5.9%で、第1四分位が+4.9%、第3四分位が+6.9%です。中央50%の幅は2.0ポイントと比較的小さく、住宅地の変化は一部の地点だけに偏らず、全体として近い範囲に分布しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+5.8%、商業地が前年比+8.2%です。用途別では商業地の伸びが住宅地を2.4ポイント上回っており、商業地点の変化が相対的に大きくなっています。

2026年路線価で上昇率が大きい地点は、練馬1丁目6082番52外の333万円/坪、前年比+9.5%、豊玉北6丁目1番13の508万円/坪、前年比+9.4%、石神井町3丁目1315番1外の341万円/坪、前年比+9.3%です。いずれも商業地であり、区平均を上回る上昇率が駅周辺の商業地点に見られます。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の大泉学園町6丁目808番6が71.7万円/坪、前年比+2.6%、大泉町1丁目3457番29が64.6万円/坪、前年比+2.9%、西大泉4丁目1256番40が70.1万円/坪、前年比+3.0%です。いずれも上昇を維持していますが、区の住宅地平均より伸びは緩やかです。

町丁目別では、東大泉の住宅地5地点が122万円/坪、前年比+6.2%です。地点数が限られるため参考値ですが、価格は区の住宅地平均をやや下回る一方、上昇率は区平均をやや上回っています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、小竹町2丁目14番23が196万円/坪、前年比+8.1%であるのに対し、大泉町1丁目3457番29は64.6万円/坪、前年比+2.9%です。前者は小竹向原駅から約2分の住宅地域、後者は成増駅から約37分の住宅地域であり、同じ住宅用途でも駅距離と地域の位置づけに大きな違いがあります。

2026年路線価の商業地では、豊玉北6丁目1番13が508万円/坪、前年比+9.4%、高松5丁目4616番1外が164万円/坪、前年比+7.4%です。練馬駅に近い中高層店舗・事務所ビルの商業地域と、光が丘駅から約10分の路線商業地域という立地・用途構成の違いが、価格水準の差として表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では旭丘二丁目22番43が158万円/坪、前年比+6.7%、大泉町三丁目1355番70が66.9万円/坪、前年比+2.4%です。同じ2025年地価調査の商業地では豊玉北六丁目1番13が484万円/坪、前年比+9.3%、大泉学園町一丁目2207番21外が133万円/坪、前年比+6.2%です。路線価と同様に、駅に近い商業集積地と、駅から離れた住宅地・路線商業地の間で価格帯が分かれています。

住宅地88地点を対象とした回帰分析では、徒歩時間に対する価格の弾性値が-2.83、決定係数が0.732です。徒歩時間が1%長い地点では価格が約+2.8%低い関係が示され、駅距離は練馬区内の住宅地価格差と強く関連しています。

注目地点

2026年路線価の小竹町2丁目14番23は、一般住宅とアパートが見られる小竹町の住宅地域にあり、小竹向原駅から約2分です。196万円/坪、前年比+8.1%という水準は、練馬区の住宅地平均128万円/坪と東京都の住宅地平均150万円/坪をともに上回ります。駅に近い住宅地という立地が、区内住宅地の中で相対的に高い価格帯と対応しています。

2026年路線価の大泉町1丁目3457番29は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ大泉町の住宅地域です。最寄りの成増駅から約37分で、64.6万円/坪、前年比+2.9%となっており、練馬区と東京都の住宅地平均を下回ります。駅から距離のある郊外側の住宅地という位置づけが、区内で相対的に低い価格水準と重なっています。

2026年路線価の豊玉北6丁目1番13は、練馬駅から約4分の豊玉北にあり、中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域です。都道沿いで容積率600%の商業集積を形成しており、508万円/坪、前年比+9.4%です。練馬駅周辺の商業機能と高度利用の度合いが、区の商業地平均265万円/坪を大きく上回る価格水準に対応しています。

2026年路線価の高松5丁目4616番1外は、光が丘駅から約10分の高松に位置し、事業所兼共同住宅や店舗が並ぶ路線商業地域です。幅員25mの都道に面する一方、駅前型ではなく住宅用途も混在しており、164万円/坪、前年比+7.4%です。商業地としての道路条件を備えつつ、練馬駅周辺とは異なる沿道型の地域構成が、区の商業地平均を下回る価格帯に表れています。

2026年路線価の練馬1丁目6082番52外は、練馬駅から約2分の練馬にあり、中高層店舗と店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域です。333万円/坪、前年比+9.5%で、価格は豊玉北6丁目1番13より低いものの、上昇率は区内の路線価地点で特に大きくなっています。容積率500%の駅近商業地であり、店舗と共同住宅が併存する街並みが、区平均を上回る価格水準と結び付いています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均が前年比+5.8%、前年から継続する88地点の平均も前年比+5.8%で、差は0.0ポイントです。中央値も+5.9%で、比較可能な88地点すべてが上昇しています。平均、継続地点、中央値が近いため、住宅地平均は地点全体の実態をよく反映しています。

2026年路線価の商業地は、区平均が前年比+8.2%、比較可能な16地点の平均が前年比+8.0%で、差は0.1ポイントです。比較可能な16地点はすべて上昇し、中央値は+7.7%です。平均が一部の高い伸びだけで形成された状況ではなく、商業地全体の上昇をおおむね代表しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査でも住宅地平均は前年比+5.1%、継続36地点は前年比+5.1%で、差は0.0ポイントです。商業地も平均と継続11地点がともに前年比+7.5%です。路線価と地価調査の双方で平均と継続地点が整合しており、調査地点の構成変化による大きな偏りは確認されません。

エリアの動き

石神井公園駅周辺では、北口の石神井町二・三・四丁目の各一部、1.6haを対象とする事業が平成14年3月12日に工事完了公告を迎えています。南口西側の石神井町三丁目では0.6haを対象とする事業について、令和2年12月17日に都市計画決定、令和4年9月16日に事業認可が記録されています。

大泉学園駅周辺では、駅前の東大泉一・四・五・六丁目の各一部、2.1haを対象とする事業が平成13年11月22日に工事完了公告を迎えています。北口の東大泉一丁目では別の0.8haの事業が行われ、平成27年3月9日に工事完了公告が記録されています。

練馬春日町駅西側では、春日町三・五丁目の各一部、0.8haを対象とする事業が平成8年6月25日に工事完了公告を迎えています。また、練馬区内では補助230号線土支田・高松地区と補助230号線大泉町三丁目地区の地区計画が決定済みとして記録されています。これらは駅周辺や区北西部に位置する都市計画上の動きですが、地価への寄与を直接示す数値ではありません。

• 各標準地の価格は当該地点の路線価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、参考情報として区別して記載しています。
• 町丁目別の東大泉は5地点の集計であるため、参考値として扱っています。
• 都市計画・市街地整備の記載は事実関係と位置関係を示すもので、地価変動との因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。