第八小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

立川市の固定資産税評価額に見る駅前商業地と住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の立川市平均は、住宅地が72.2万円/坪、商業地が375万円/坪、工業地が46.3万円/坪です。前年比は住宅地が+6.5%、商業地が参考値で+8.8%となり、いずれも上昇しています。ただし、住宅地では立川駅に近い柴崎町と農地も見られる西砂町、商業地では駅前の曙町と路線商業地の幸町で価格水準に大きな差があります。実態検証では住宅地平均は継続地点の動きと整合する一方、商業地平均は地点ごとの差が大きく、単独では実態を代表しにくい結果です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地29地点が72.2万円/坪、商業地8地点が375万円/坪、工業地1地点が参考値で46.3万円/坪です。商業地平均は住宅地平均の5倍を超えており、立川市では用途による価格帯の違いが明確です。

住宅地の継続29地点では、前年比の中央値が+6.2%、第1四分位が+4.8%、第3四分位が+7.5%でした。地点ごとの上昇率には中程度の幅があるものの、中心的な地点群はおおむね+5%前後から+7%台に分布していると解釈できます。市平均だけでなく、駅との距離や周辺の街並みを併せて確認する必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の市平均は、住宅地が前年比+6.5%、商業地が参考値で前年比+8.8%でした。工業地は1地点のため価格水準のみが示されており、用途全体の変動率としては扱えません。住宅地と商業地はいずれも上昇していますが、商業地は地点間の差が大きいため、平均値の読み方には注意が必要です。

2026年固定資産税評価額で上昇率が大きい地点は、曙町1丁目35番2外が243万円/坪、前年比+14.3%、錦町6丁目58番が78.7万円/坪、前年比+13.2%、柴崎町3丁目106番5が231万円/坪、前年比+12.0%でした。前者と後者は商業地の参考値、錦町6丁目58番は住宅地であり、用途をまたいだ単純な価格比較ではなく、各用途の中で上昇率が高い地点として見るのが適切です。

一方、上昇率が小さい地点は、柏町4丁目12番25が63.6万円/坪、前年比+3.6%、幸町5丁目2番16外が76.9万円/坪、参考値で前年比+3.6%、曙町2丁目91番6外が1412万円/坪、参考値で前年比+4.1%でした。いずれも下落ではなく上昇しており、価格水準の高低と上昇率の大小は一致していません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、柴崎町2丁目167番11が139万円/坪、前年比+7.5%である一方、西砂町5丁目53番13は36.1万円/坪、前年比+4.5%です。前者は立川駅から約8分の区画整然とした住宅地域、後者は西武立川駅から約19分で農地も見られる住宅地域です。用途が同じでも、中心駅への近さと周辺の土地利用が価格帯の違いとして表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、曙町2丁目91番6外が1412万円/坪、参考値で前年比+4.1%であるのに対し、幸町5丁目2番16外は76.9万円/坪、参考値で前年比+3.6%です。立川駅前の中高層店舗ビルが建ち並ぶ商業地と、砂川七番駅近くの店舗併用住宅を中心とする路線商業地では、同じ商業地でも集積の形態が異なり、大きな価格差があります。また、曙町1丁目35番2外は243万円/坪、参考値で前年比+14.3%となっており、駅前の最高価格帯と周辺商業地で上昇率が一様ではありません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は曙町三丁目5番7が109万円/坪、前年比+7.4%、西砂町二丁目28番66が38.8万円/坪、前年比+3.0%でした。商業地は曙町二丁目91番6外が1370万円/坪、参考値で前年比+4.7%、錦町一丁目121番21外が163万円/坪、参考値で前年比+11.1%でした。固定資産税評価額と同様に、中心駅前と外縁部、駅前商業地と店舗・事務所・マンションが混在する地域で、価格水準と上昇率に差が確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の柴崎町2丁目167番11は、立川駅から約8分の柴崎町にあり、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。139万円/坪は市の住宅地平均72.2万円/坪を大きく上回ります。中心駅の徒歩圏にありながら商業地ではなく、整った住宅地として位置づけられる点が高い価格水準と対応しています。立川市の住宅地平均は東京都平均131万円/坪を下回りますが、この地点は東京都平均を上回る市内でも高価格帯の住宅地です。

2026年固定資産税評価額の西砂町5丁目53番13は、西武立川駅から約19分の西砂町に位置し、一般住宅の中に農地も見られる住宅地域です。36.1万円/坪は市の住宅地平均を下回り、立川駅徒歩圏の柴崎町2丁目167番11とも大きな差があります。駅からの距離に加え、低層住宅と農地が混在する郊外側の土地利用が、市内での相対的に低い価格帯と対応しています。

2026年固定資産税評価額の曙町2丁目91番6外は、立川駅から約2分の曙町にあり、中高層の店舗ビルなどが建ち並ぶ駅前商業地域です。1412万円/坪という水準は、容積率600%の高密度な土地利用と駅前立地を反映したものと読めます。参考値の前年比は+4.1%で、価格水準は極めて高い一方、上昇率は市内商業地の中では小さい側にあり、価格の高さと直近の伸びは分けて捉える必要があります。

2026年固定資産税評価額の幸町5丁目2番16外は、砂川七番駅から約1分の幸町にある路線商業地域です。駅に近いものの、周辺は中低層の店舗併用住宅などが中心で、立川駅前の中高層商業地とは街並みと土地利用の密度が異なります。76.9万円/坪という水準は、駅前の大規模な商業集積ではなく、沿道型の日常的な商業機能を担う地域としての位置づけに対応しています。

2026年固定資産税評価額の曙町1丁目35番2外は、立川駅から約7分の曙町にあり、店舗と事務所ビルなどが混在する商業地域です。243万円/坪は駅前直近の曙町2丁目91番6外を下回りますが、市の商業地平均に近い価格帯です。容積率500%の商業地でありながら駅前直近ではないという位置関係が、中間的な価格水準と対応しています。参考値の前年比は+14.3%で、2026年固定資産税評価額では上昇率が大きい地点としても注目されます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、市平均の前年比+6.5%と継続29地点の前年比+6.5%が一致し、中央値も+6.2%でした。29地点すべてが上昇しており、上昇率のばらつきは中程度です。このため、住宅地平均は個々の地点に価格差があることを前提としつつ、市内住宅地の変化方向をおおむね反映していると判断できます。

商業地は、市平均と継続8地点がともに参考値で前年比+8.8%、中央値が+9.2%で、8地点すべてが上昇しました。ただし、地点分布は二極化しており、曙町1丁目35番2外の前年比+14.3%に対して、幸町5丁目2番16外は前年比+3.6%、曙町2丁目91番6外は前年比+4.1%です。平均と継続地点の数値は一致していても、商業地全体を単一の上昇率で代表させるのは難しく、駅前商業地、周辺商業地、路線商業地を分けて見る必要があります。

工業地は1地点のみで、継続地点の中央値が前年比+5.5%です。地点数が限られるため、この数値から市内工業地全体の実態を一般化することはできません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地15地点の平均と継続地点がともに前年比+6.3%、商業地6地点もともに参考値で前年比+9.6%でした。こちらは両用途とも平均と地点実態が整合していますが、2026年固定資産税評価額とは調査時点と対象地点が異なるため、別の集計として確認するのが適切です。

• 商業地の平均、前年比および各地点の前年比は、地点数が限られるため参考値です。
• 各標準地の固定資産税評価額は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査時点と対象地点が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 価格は坪単価に換算し、前年比は小数第1位に丸めています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。