第三中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年三鷹市路線価、駅前商業地と住宅地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年の三鷹市路線価は、住宅地平均が132万円/坪、商業地平均が283万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+4.7%、商業地が前年比+7.0%となり、三鷹駅に近い下連雀の商業地点で高い上昇率が見られます。一方、駅から距離のある住宅地や路線商業地は価格水準と上昇率が相対的に低く、立地による差が明確です。継続地点による実態検証では、用途別平均と地点の動きが整合しています。

今年の相場概況

2026年路線価の三鷹市平均は、住宅地29地点が132万円/坪、商業地12地点が283万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準であり、駅前商業地域を含む地点構成が用途間の価格差として表れています。

住宅地の前年比分布は、第1四分位が前年比+4.2%、中央値が前年比+4.7%、第3四分位が前年比+5.1%で、中央50%の幅は0.9ポイントです。地点ごとの上昇率が比較的まとまっているため、住宅地では一部地点だけでなく広い範囲に共通した変化と捉えられます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+4.7%、商業地平均は前年比+7.0%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地を上回り、価格水準だけでなく前年比にも差が見られます。

2026年路線価で上昇率が高い地点は、下連雀3丁目233番22の212万円/坪・前年比+9.4%、下連雀3丁目256番14の947万円/坪・前年比+9.2%、上連雀2丁目865番11の354万円/坪・前年比+9.0%で、いずれも商業地です。特に下連雀では、商業地6地点の参考集計が396万円/坪・前年比+8.6%となっており、三鷹駅周辺の商業地点に高い伸びが集まっています。

上昇率が小さい地点も前年割れではありません。2026年路線価では、中原3丁目207番20が91.8万円/坪・前年比+3.2%、中原1丁目921番26が128万円/坪・前年比+3.3%、北野1丁目963番21が92.3万円/坪・前年比+3.4%です。高い上昇率の地点が駅周辺の商業地に多いのに対し、小幅な地点は住宅地に見られ、用途と立地による違いが表れています。

変化の要因

2026年路線価では、住宅地の平均が132万円/坪・前年比+4.7%であるのに対し、三鷹駅から約6分の下連雀3丁目168番35は215万円/坪・前年比+5.7%です。これに対して、調布駅から約23分の大沢4丁目851番15は88.6万円/坪・前年比+3.9%です。いずれも閑静な住宅地域ですが、駅との距離や市内での位置の違いが価格水準の差と重なっています。

商業地では、2026年路線価の平均283万円/坪・前年比+7.0%に対し、三鷹駅前の下連雀3丁目256番14が947万円/坪・前年比+9.2%、店舗付マンションが並ぶ下連雀3丁目233番22が212万円/坪・前年比+9.4%です。これに対し、武蔵境駅から約34分の路線商業地である野崎4丁目225番5は118万円/坪・前年比+4.5%です。同じ商業地でも、駅前型、住商混在型、ロードサイド型という周辺用途の違いに応じて、価格帯と上昇率に幅があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地13地点の平均が118万円/坪・前年比+4.0%です。同じ2025年地価調査内では、吉祥寺駅から約11分の井の頭四丁目389番32が195万円/坪・前年比+5.7%、大沢六丁目512番5が70.6万円/坪・前年比+3.7%でした。商業地では、下連雀三丁目256番14が873万円/坪、下連雀四丁目264番15が312万円/坪で、同じ三鷹駅利用圏でも駅から約2分と約10分という距離感や、駅前商業地域と店舗兼共同住宅が多い地域という性格の違いが価格差に対応しています。

2026年路線価の住宅地29地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩分数が1%長くなると価格が+1.9%低くなる統計的な関係が示され、決定係数は0.473です。駅距離だけですべてを説明するものではありませんが、三鷹市の住宅価格において駅への近さが一定の関係を持つことを示しています。

注目地点

2026年路線価の住宅地である下連雀3丁目168番35は、三鷹駅から約6分の下連雀にあり、低層の中規模住宅が多い閑静な住宅地域です。当該地点は215万円/坪・前年比+5.7%で、市の住宅地平均132万円/坪と東京都の住宅地平均150万円/坪をともに上回ります。駅に近い一方で駅前商業地そのものではなく、低層住宅地としての環境を持つことが、市内で相対的に高い価格水準と対応しています。

2026年路線価の住宅地である大沢4丁目851番15は、調布駅から約23分の大沢に位置し、中規模住宅が並ぶ閑静な住宅地域です。88.6万円/坪・前年比+3.9%で、市の住宅地平均と東京都の住宅地平均を下回ります。住宅地としての落ち着いた街並みは共通していても、駅徒歩圏の外側にある距離感が、下連雀3丁目168番35との価格差を読み解く主要な立地上の違いです。

2026年路線価の商業地である下連雀3丁目256番14は、三鷹駅から約2分の駅前にあり、中高層の店舗ビルなどが並ぶ商業地域です。947万円/坪・前年比+9.2%という水準は、商業地平均283万円/坪を大きく上回ります。容積率500%の駅前商業地という土地利用と、駅への近さが重なる地点であり、三鷹市の商業地の中でも中心性が価格に明確に表れています。

2026年路線価の商業地である野崎4丁目225番5は、武蔵境駅から約34分の野崎にあり、ロードサイド店舗などが見られる路線商業地域です。118万円/坪・前年比+4.5%で、駅前型の商業地より低い価格帯です。幅員30mの都道沿いという道路利用型の商業環境を持つ一方、鉄道駅からは郊外側に位置するため、三鷹駅前の商業集積とは異なる性格が価格水準に表れています。

2026年路線価の商業地である下連雀3丁目233番22は、三鷹駅から約4分の下連雀にあり、中小規模の店舗付マンションが並ぶ住商混在型の地域です。212万円/坪・前年比+9.4%で、上昇率は高いものの、駅前の下連雀3丁目256番14より価格水準は低くなっています。同じ容積率500%でも、駅前の中高層店舗ビル地域と、幅員3.5mの市道沿いに店舗付住宅が並ぶ地域では商業集積の形が異なり、その差が地点価格に表れています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比+4.7%と継続29地点の前年比+4.7%が一致し、中央値も前年比+4.7%です。29地点すべてが上昇しており、中央50%の上昇率も前年比+4.2%から前年比+5.1%に収まります。このため、住宅地平均は一部の高額地点だけに左右された数値ではなく、地点全体の動きをおおむね代表しています。

商業地でも、市平均の前年比+7.0%と継続12地点の前年比+7.0%が一致し、中央値は前年比+7.2%です。12地点すべてが上昇していますが、地点間のばらつきは住宅地より大きく、下連雀3丁目233番22の前年比+9.4%と野崎4丁目225番5の前年比+4.5%のような差があります。したがって平均は全体方向を反映する一方、個別地点を読む際には駅前型や路線商業型といった立地差も確認する必要があります。

調査地点の入替による平均への影響は0.0ポイントで、2026年路線価では平均と継続地点の間に構成変化による乖離は見られません。調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査でも住宅地平均と継続13地点はいずれも前年比+4.0%で一致し、商業地3地点はすべて上昇、中央値は前年比+7.6%でした。

• 価格は各調査地点の路線価または地価調査を坪単価に換算した値で、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 下連雀の用途別集計は各6地点のため、町全体の傾向をみる参考値として扱っています。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価との直接比較ではなく参考情報です。
• 駅距離と価格の回帰結果は統計的な関連を示すものであり、因果関係を示すものではありません。
• データの基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。