藤橋小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

青梅市の2026年路線価、駅前と郊外に表れる価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年の青梅市の路線価は、住宅地平均が26.5万円/坪、商業地平均が53.0万円/坪で、2025年比ではそれぞれ前年比+0.7%、前年比+1.3%です。河辺駅に近い住宅地や駅前商業地が市平均を上回る一方、成木など駅から離れた地域は低い水準にあります。住宅地では上昇地点が多数を占め、市平均と継続地点の前年比も一致しているため、平均は地点の実態をおおむね反映しています。ただし、商業地や林地は地点数が少なく、参考値として見る必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の青梅市平均は、住宅地が26地点で26.5万円/坪、商業地が5地点で53.0万円/坪、林地が1地点で0.4万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格水準にあり、駅前や近隣商業地域と、一般住宅地・郊外住宅地との用途差が市全体の価格帯に表れています。商業地と林地は地点数が限られるため、平均は参考値として捉えるのが適切です。

住宅地の前年比分布は、中央値が前年比+0.8%、中央50%が前年比+0.3%から前年比+1.1%の範囲です。上昇率のばらつきは比較的小さく、市内住宅地の中心的な動きは緩やかな上昇だったと解釈できます。

2026年路線価の住宅地平均26.5万円/坪は、東京都の住宅地平均150万円/坪を下回ります。市内でも駅に近い区画整然とした住宅地と、農家住宅や農地が見られる郊外側では価格差が大きく、青梅市平均は多様な立地をまとめた水準です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+0.7%、商業地平均は前年比+1.3%です。商業地の上昇率が住宅地を上回っていますが、商業地は5地点による参考集計です。住宅地の中心的な上昇率を示す中央値も前年比+0.8%であり、市内の変化は一部の地点だけに偏ったものではありません。

上昇率が大きい地点には、2026年路線価の河辺町10丁目8番2外が85.9万円/坪、前年比+1.8%、西分町2丁目49番1外が35.2万円/坪、前年比+1.5%、大門3丁目20番10が36.2万円/坪、前年比+1.5%で並びます。駅前商業地、近隣商業地、一般住宅地という異なる用途・街並みで上昇が確認されており、変化の範囲には広がりがあります。

一方、2026年路線価の成木2丁目82番1外は7.6万円/坪、前年比-0.3%、小曾木3丁目2024番1外は8.6万円/坪、前年比-0.3%、根ケ布2丁目237番214は11.8万円/坪、前年比-0.2%です。いずれも住宅地で、市内の住宅地が一様に上昇したわけではないことが分かります。

町丁目の参考集計では、2026年路線価の河辺町の商業地が2地点で67.7万円/坪、前年比+1.6%です。地点数が少ないため町全体の相場とは断定できませんが、河辺駅周辺の商業地が市平均より高い価格帯にあることを示す参考材料です。

変化の要因

2026年路線価では、住宅地26地点の平均が26.5万円/坪、前年比+0.7%であるのに対し、商業地5地点は53.0万円/坪、前年比+1.3%です。個別地点では、河辺駅から約2分の河辺町10丁目8番2外が前年比+1.8%、青梅駅から約7分の西分町2丁目49番1外が前年比+1.5%となりました。駅前の店舗ビルが見られる商業地域と、店舗併用住宅が多い近隣商業地域の双方で住宅地平均を上回る上昇率が確認できます。

住宅地では、河辺駅から約22分で一般住宅の中に空地も見られる大門3丁目20番10が36.2万円/坪、前年比+1.5%です。一方、農家住宅や作業所が点在し、東青梅駅から約75分の成木2丁目82番1外は7.6万円/坪、前年比-0.3%でした。小曾木や根ケ布にも小幅な下落地点があり、駅への距離や周辺の土地利用が異なる住宅地の間で、価格水準と変化率に差が見られます。

2025年地価調査では、住宅地16地点の平均が24.1万円/坪、2024年比で前年比+0.9%です。新町三丁目47番15は区画整理済みの住宅地域で48.4万円/坪、前年比+1.6%だった一方、成木八丁目181番2は農家と一般住宅が見られる都道沿いで7.1万円/坪、前年比0.0%でした。同じ地価調査内でも、小作駅に近い区画整備済みの住宅地と、駅から離れた農家住宅地域との立地差が明確です。

2025年地価調査の商業地では、河辺町五丁目8番1が55.3万円/坪、仲町295番外が38.1万円/坪です。前者は河辺駅から約2分で低層店舗と共同住宅が混在する駅前商業地、後者は青梅駅から約4分で小売店舗や銀行が並ぶ従来型の商業地域です。同じ調査種別でも、商業地の価格水準は駅周辺の街並みや利用形態によって異なります。

2026年路線価の住宅地26地点を用いた回帰では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-2.04、決定係数が0.379です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低いという緩やかな統計的関係が確認できますが、説明力は限定的であり、街並みや用途など駅距離以外の違いも価格に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年路線価の東青梅4丁目17番4は、東青梅のうち一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあります。河辺駅から約5分という徒歩圏で、市道沿いの整った住宅地であることが、住宅地平均26.5万円/坪を上回る49.0万円/坪という市内高価格側の水準と対応しています。東京都の住宅地平均150万円/坪は下回るものの、青梅市内では駅近住宅地の位置づけが明確で、前年比も+1.1%です。

2026年路線価の成木2丁目82番1外は、成木の農家住宅に作業所が点在する都道沿いの地域です。東青梅駅から約75分と駅から離れ、低密度の土地利用を示す地域であることから、7.6万円/坪と住宅地平均を大きく下回ります。前年比-0.3%であり、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地とは異なる郊外側の価格形成を示す地点です。

2026年路線価の河辺町10丁目8番2外は、河辺駅から約2分の駅前にあり、中層の店舗ビルや銀行が見られる商業地域です。広い道路に面し、容積率400%の商業利用が可能な立地であるため、商業地平均53.0万円/坪を上回る85.9万円/坪となっています。調査年が異なる参考比較では、2025年の河辺駅周辺商業地平均59.8万円/坪も市内の商業集積を示しており、当該地点はその中でも駅前性が強い価格帯です。前年比+1.8%は参考値ですが、2026年路線価の注目地点の中では上昇率も大きくなっています。

2026年路線価の西分町2丁目49番1外は、西分町の店舗併用住宅が多い近隣商業地域に位置し、青梅駅から約7分です。駅前の中層店舗ビルが中心となる河辺町の地点とは異なり、住宅用途を含む近隣型の商業環境であるため、35.2万円/坪と市の商業地平均を下回ります。調査年が異なる参考比較では、2025年の青梅駅周辺商業地平均36.4万円/坪に近く、青梅駅周辺の商業地としては地域の価格帯を捉えやすい地点です。前年比は+1.5%です。

2026年路線価の東青梅5丁目7番25は、一般住宅が建ち並ぶ区画良好な住宅地域で、河辺駅から約8分です。同じ東青梅にある東青梅4丁目17番4より駅までの距離がやや長く、価格も45.5万円/坪と少し低い一方、市の住宅地平均26.5万円/坪は上回ります。両地点の比較から、河辺駅徒歩圏の整った住宅地が市内で高い価格帯を形成し、その中でも駅との距離感によって水準差があることが読み取れます。前年比は+1.2%です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比+0.7%と26継続地点の前年比+0.7%が一致しています。内訳は上昇21地点、横ばい1地点、下落4地点で、中央値は前年比+0.8%です。中央50%も前年比+0.3%から前年比+1.1%に収まっているため、市平均は住宅地の中心的な動きをおおむね反映しています。

商業地でも、市平均と5継続地点の前年比はいずれも+1.3%で、5地点すべてが上昇し、中央値は前年比+1.2%です。平均と個別地点の方向は整合していますが、対象が5地点に限られるため、市内の商業地全体を代表する値としては参考扱いが妥当です。

林地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値はいずれも-0.6%です。単一地点の変化であるため、市内林地の一般的な傾向として広げて解釈することはできません。

参考として、2025年地価調査の住宅地も平均と16継続地点がともに前年比+0.9%で、上昇12地点、横ばい4地点でした。商業地は4地点すべてが上昇して中央値が前年比+1.4%、工業地は2地点の中央値が前年比+7.8%、林地は2地点の中央値が前年比-2.2%です。住宅地では平均の代表性が確認できますが、その他の用途は地点数が少ないため、地点分布として限定的に捉える必要があります。

• 価格は各標準地の路線価または基準地の地価調査価格を坪単価に換算したものです。
• 標準地の価格は当該地点を示すものであり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価の商業地平均は5地点、林地価格は1地点によるため参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があり、調査年が異なる数値は参考比較として記載しています。
• 前年比は同じ調査種別の前年価格と比較しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。