東小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年小金井市固定資産税評価額、駅前商業地と住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の小金井市平均は、住宅地が90.0万円/坪、商業地が200万円/坪です。2025年との比較では住宅地が前年比+4.6%、商業地が参考値で前年比+7.0%となり、全地点で価格が上昇しました。なかでも武蔵小金井駅前の商業地は461万円/坪に達する一方、駅から離れた貫井南町の住宅地は70.0万円/坪前後です。継続地点の動きは市平均と一致しており、平均値は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の小金井市平均は、住宅地19地点が90.0万円/坪、商業地5地点が200万円/坪です。商業地平均は住宅地平均の2倍を超えており、駅前商業地域を含む用途構成の違いが価格水準に表れています。ただし、商業地は5地点による参考値です。

住宅地の前年比分布は、中央値が前年比+4.3%、第1四分位が前年比+4.1%、第3四分位が前年比+4.8%で、中央50%の幅は0.7ポイントです。上昇率が比較的狭い範囲に集まっているため、住宅地では一部地点だけでなく、市内に共通する上昇が確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の市平均は住宅地が前年比+4.6%、商業地が参考値で前年比+7.0%となりました。用途別では商業地の上昇率が住宅地を上回っています。

上昇率が大きい地点は、2026年固定資産税評価額の本町5丁目1779番13外が461万円/坪、前年比+8.5%、本町3丁目2591番14外が146万円/坪、前年比+7.8%、東町4丁目1647番14が102万円/坪、前年比+6.8%で、いずれも商業地です。商業地は地点数が少ないため参考値ですが、本町と東町の商業地点で住宅地平均を上回る変化が見られます。

一方、上昇率が小さい地点も下落ではありません。2026年固定資産税評価額では、貫井南町4丁目230番10が69.9万円/坪、前年比+3.6%、前原町3丁目1054番35が79.2万円/坪、前年比+4.1%、中町2丁目49番11が101万円/坪、前年比+4.1%です。価格水準には差があるものの、これらの住宅地も前年を上回っています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額では、武蔵小金井駅前の本町5丁目1779番13外が前年比+8.5%、店舗やマンションが混在する本町3丁目2591番14外が前年比+7.8%、新小金井駅近くの東町4丁目1647番14が前年比+6.8%でした。商業地平均も参考値で前年比+7.0%となっており、駅前商業地域と近隣商業地域の地点が住宅地平均より高い上昇率を示しています。

住宅地では、本町6丁目1692番13が121万円/坪、前年比+5.5%である一方、貫井南町1丁目66番41は67.8万円/坪、前年比+4.1%、貫井南町4丁目230番10は69.9万円/坪、前年比+3.6%です。武蔵小金井駅から約8分の本町と、約24～28分の貫井南町では価格水準に開きがあり、駅からの距離や住宅地域の土地利用の違いが市内の価格帯を分けています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地9地点の平均が88.6万円/坪、前年比+4.1%でした。本町五丁目1728番40は120万円/坪、前年比+5.6%で、前原町四丁目685番35は69.6万円/坪、前年比+3.7%です。同じ地価調査内でも、武蔵小金井駅から約9分の本町五丁目と約18分の前原町四丁目で価格水準に差があります。商業地は2地点のみで、平均287万円/坪という水準は参考値として捉える必要があります。

2026年固定資産税評価額の住宅地19地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間の価格弾力性は-2.24、説明力を示す決定係数は0.645です。統計上は徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+2.2%低い関係が見られ、駅距離と住宅地価格の結び付きが比較的明瞭です。ただし、これは地点間の統計的な関係であり、個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の本町6丁目1692番13は、武蔵小金井駅から約8分の本町にあり、中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域です。121万円/坪、前年比+5.5%という水準は住宅地平均90.0万円/坪を上回ります。駅徒歩圏に位置しながら住宅地としての街並みが形成されている点が、市内住宅地の中で相対的に高い価格帯と対応しています。

2026年固定資産税評価額の貫井南町1丁目66番41は、武蔵小金井駅から約28分の貫井南町にあり、小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域です。67.8万円/坪、前年比+4.1%で、住宅地平均を下回ります。駅徒歩圏の本町に比べて郊外側に位置することと、低層住宅を中心とする土地利用が、70.0万円/坪を下回る価格帯に表れています。

2026年固定資産税評価額の本町5丁目1779番13外は、武蔵小金井駅から約1分の駅前にあり、中高層の店舗が建ち並ぶ商業地域です。461万円/坪、前年比+8.5%という価格水準は、市平均よりも駅前商業地の個別性を強く示しています。容積率500%の商業利用が想定される立地であり、住宅地や近隣商業地とは異なる集積度が価格差に表れています。前年比は商業地5地点の中での参考値です。

2026年固定資産税評価額の東町4丁目1647番14は、新小金井駅から約2分の東町に位置し、店舗兼共同住宅などが建ち並ぶ近隣商業地域です。102万円/坪、前年比+6.8%で、駅に近い一方、武蔵小金井駅前の中高層店舗中心の商業地より価格水準は低くなっています。駅前の大規模な商業集積ではなく、住宅利用を含む近隣商業地という街並みの違いが読み取れます。前年比は商業地5地点の中での参考値です。

2026年固定資産税評価額の貫井南町4丁目230番10は、武蔵小金井駅から約24分の貫井南町にあり、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域です。69.9万円/坪、前年比+3.6%で、住宅地平均より低い価格帯にあります。同じ町域の貫井南町1丁目66番41とともに70.0万円/坪前後であり、駅から距離のある低層住宅地という共通した位置づけが確認できます。

区平均は実態を反映しているか

住宅地では、市平均の前年比+4.6%と継続19地点の前年比+4.6%が一致し、両者の差は0.0ポイントです。19地点すべてが上昇し、中央値は前年比+4.3%、中央50%は前年比+4.1%から前年比+4.8%に収まっています。平均と中央値が近く、地点ごとの上昇率も比較的狭い範囲にあるため、住宅地平均は市内の継続地点の実態をよく反映しています。

商業地でも、市平均と継続5地点はいずれも前年比+7.0%で、差は0.0ポイントです。5地点すべてが上昇し、中央値は前年比+6.8%となっています。平均と継続地点の動きは整合していますが、地点数が5地点に限られ、価格帯も駅前商業地と近隣商業地で大きく異なるため、商業地平均は参考値として個別地点の立地と併せて確認するのが適切です。

• 価格は1坪当たりの単価で、2026年固定資産税評価額を中心に記載しています。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地の平均と前年比は5地点による参考値です。
• 2025年地価調査の数値は調査年と調査種別が異なるため、2026年固定資産税評価額とは直接比較していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。