福生第五小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

福生市の2026年路線価にみる駅前と住宅地の価格構造

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の福生市平均は、住宅地が45.9万円/坪、商業地が81.0万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+1.4%、商業地が参考値で前年比+2.2%となり、継続地点はいずれもすべて上昇しました。福生駅前の東町では住宅地・商業地とも高い価格が見られる一方、拝島駅から距離のある熊川南では低い水準です。市平均と継続地点の前年比は一致しており、平均値は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の福生市平均は、住宅地11地点が45.9万円/坪、商業地5地点が81.0万円/坪です。商業地は住宅地より価格水準が高く、駅前商業地域と周辺住宅地域の用途差が市内相場に明確に表れています。

住宅地の継続11地点における前年比の中央値は+1.3%で、中央50%は+1.1%から+1.5%の範囲に収まります。地点間の上昇率のばらつきは小さく、市内住宅地では比較的そろった動きが確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、住宅地平均は前年比+1.4%、商業地平均は参考値で前年比+2.2%です。個別地点では、2026年路線価の東町3番5が118万円/坪、前年比+2.9%、東町10番9が67.2万円/坪、前年比+2.4%、大字熊川字武蔵野1708番15外が71.7万円/坪、前年比+2.2%となり、上昇率が大きい地点には商業地が並びます。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年路線価の志茂18番3、大字熊川字北853番18外、武蔵野台2丁目8番9で、いずれも住宅地の前年比+1.1%です。下落ではなく、住宅地の上昇幅が商業地より小さいという用途別の違いです。

調査年が異なる参考比較として、2025年の大字熊川字北は住宅地5地点で47.8万円/坪、前年比+1.1%です。地点数が限られるため町域全体の断定はできませんが、同年の福生市住宅地の参考集計と近い価格帯・上昇率を示しています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、福生駅から約3分の東町6番5が65.0万円/坪であるのに対し、拝島駅から約17分の大字熊川字南43番4は36.2万円/坪です。前者は区画整然とした住宅地域、後者は一般住宅の中に空地も見られる住宅地域であり、駅への距離と街区の状況に応じた価格差が確認できます。

同じ2026年路線価の商業地では、福生駅から約1分の東町3番5が118万円/坪、牛浜駅から約1分の牛浜86番1が59.5万円/坪です。どちらも駅前商業地域ですが、前者は中層店舗ビルが建ち並び容積率500%、後者は低層店舗と中層雑居ビルが見られ容積率400%で、駅前商業地の集積形態の違いが価格水準にも表れています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は4地点平均44.2万円/坪で、志茂114番5が50.5万円/坪、南田園一丁目9番22が38.3万円/坪です。商業地は2地点平均46.6万円/坪で、小規模店舗が並ぶ志茂202番6が55.3万円/坪、国道沿いの大字福生字武蔵野2477番6外が37.8万円/坪です。駅に近い既成商業地域と国道沿い商業地域では、同じ商業用途でも異なる価格帯が形成されています。

2026年路線価の住宅地11地点を用いた回帰分析では、駅までの徒歩時間が1%長い地点ほど価格が2.9%低い傾向があり、決定係数は0.467です。駅距離と価格には一定の関連が見られますが、価格差のすべてを駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年路線価の東町6番5は65.0万円/坪、前年比+2.0%です。東町のうち福生駅から約3分の住宅地にあり、一般住宅が並ぶ区画整然とした街並みです。駅前商業地域に隣接する近距離の住宅地という位置づけが、市の住宅地平均45.9万円/坪を上回る価格水準と整合します。

2026年路線価の大字熊川字南43番4は36.2万円/坪、前年比+1.5%です。大字熊川字南に位置し、拝島駅から約17分と駅前から距離があります。一般住宅の中に空地も見られ、容積率80%の低層住宅地域であるため、駅近で区画が整った東町の住宅地とは異なる郊外側の価格帯です。

2026年路線価の東町3番5は118万円/坪、前年比+2.9%です。前年比は参考値ですが、福生駅から約1分の駅前に中層店舗ビルが並び、容積率500%の商業地域となっています。同じ東町でも住宅地より商業集積が強く、福生市の商業地平均81.0万円/坪を上回る水準です。

2026年路線価の牛浜86番1は59.5万円/坪、前年比+2.2%です。前年比は参考値で、牛浜駅から約1分の牛浜にあり、低層店舗と中層雑居ビルが見られる駅前商業地域です。駅前立地である点は東町3番5と共通しますが、建物利用の構成と容積率の違いがあり、市内商業地の中では異なる価格帯を示しています。

2026年路線価の志茂18番3は47.0万円/坪、前年比+1.1%です。志茂の一般住宅とアパートが混在する住宅地域で、牛浜駅から約8分の徒歩圏にあります。価格は住宅地平均45.9万円/坪に近く、福生駅直近の東町と、拝島駅から離れた熊川南の中間的な住宅地として捉えられます。

親エリアとの住宅地の参考比較では、福生市12地点が46.2万円/坪、東京都1,632地点が150万円/坪です。福生市は東京都平均より低い価格帯にあり、その中で福生駅前の東町が市内では相対的に高く、熊川南など駅から距離のある住宅地が低いという市内構造が確認できます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+1.4%、同一地点を追った11地点の前年比も+1.4%で、差はありません。11地点すべてが上昇し、中央値は+1.3%、中央50%は+1.1%から+1.5%です。平均と地点実態が一致し、上昇率の分布も狭いため、住宅地平均は市内の継続地点の動きをよく反映しています。

商業地も、市平均と継続5地点の前年比はいずれも参考値で+2.2%です。5地点すべてが上昇し、中央値も+2.2%であることから、平均値と個別地点の方向性は整合しています。ただし、住宅地より地点数が少ないため、商業地平均は参考的に見る必要があります。

地点の入替による前年比への影響は0.0%で、今回の平均と継続地点の一致は構成変化によるものではありません。参考として、2025年地価調査でも住宅地4地点はすべて上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも+0.9%です。商業地2地点もすべて上昇し、中央値は+2.8%ですが、いずれも地点数が少ないため補助的な確認材料です。

• 価格は各調査地点の路線価または地価調査であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地の2026年路線価平均と前年比は5地点による参考値です。
• 2025年地価調査の数値は2026年路線価と直接比較せず、同じ調査種別内で確認しています。
• 駅別・町丁目別の少数地点による集計は参考値として扱っています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。