第三小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年東大和市路線価の相場構造

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の東大和市は、住宅地平均が47.9万円/坪、前年比+2.6%となりました。商業地は55.8万円/坪、工業地は43.6万円/坪ですが、地点数が少ないため参考値です。住宅地では東大和市駅に近い南街5丁目73番2が65.6万円/坪、上北台駅から約22分の奈良橋1丁目362番9が34.4万円/坪となり、駅との距離や街並みに応じた価格差が見られます。実態検証では、住宅地の市平均と継続21地点の前年比がともに+2.6%で一致しており、市平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価では、東大和市の住宅地21地点の平均は47.9万円/坪、前年比+2.6%です。商業地3地点の平均は55.8万円/坪、工業地1地点の平均は43.6万円/坪で、価格水準は商業地、住宅地、工業地の順ですが、商業地と工業地は地点数が限られるため参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+2.6%、中央50%が+2.3%から+2.8%の範囲に収まっています。地点間の変動幅が比較的小さく、市内の住宅地では一部だけが突出するのではなく、近い上昇率が広く確認できる構成です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価では、住宅地平均が前年比+2.6%となりました。上昇率が大きい地点は、2026年路線価の南街3丁目41番7が61.6万円/坪、前年比+3.0%、芋窪6丁目1070番6が45.0万円/坪、前年比+2.9%、湖畔3丁目972番13が36.0万円/坪、前年比+2.9%です。価格帯の異なる南街、芋窪、湖畔で近い上昇が確認できます。

上昇率が小さい地点もマイナスではありません。2026年路線価の清水3丁目784番12は47.6万円/坪、芋窪3丁目1682番4は36.2万円/坪、中央1丁目537番15は47.8万円/坪で、いずれも前年比+2.2%です。住宅地の地点別変動は+2.2%から+3.0%付近に集まり、地域ごとの価格差に比べて前年比の差は小さくなっています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が45.9万円/坪、2024年比の前年比+2.0%でした。同調査の上昇率は、南街一丁目37番2、中央四丁目965番187、南街六丁目64番7がいずれも前年比+2.2%です。路線価とは調査時点と地点構成が異なるため、変動率はそれぞれの調査種別内で捉える必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、東大和市駅から約5分の南街5丁目73番2が65.6万円/坪である一方、上北台駅から約22分の奈良橋1丁目362番9は34.4万円/坪です。前者は一般住宅とアパートが混在する駅近の住宅地域、後者は小規模住宅のほか駐車場も見られる住宅地域であり、駅との距離と土地利用の密度が異なる地点間で価格差が表れています。

商業地では、2026年路線価の南街5丁目95番6が82.8万円/坪、芋窪2丁目2053番2外が37.8万円/坪です。南街の地点は東大和市駅から約4分で小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であるのに対し、芋窪の地点は上北台駅から約18分で店舗兼住宅と一般住宅が並びます。同じ商業地でも、駅前に近い商業集積と住宅を含む路線商業という周辺構成の違いが、価格水準の差として確認できます。工業地は1地点で平均43.6万円/坪のため、市内全体の工業地相場を示す値というより参考水準です。

町別の参考集計では、2026年路線価の南街の商業地が1地点で82.8万円/坪、向原の住宅地が2地点で55.3万円/坪です。地点数は限られますが、駅に近い商業地を含む南街と、住宅地として集計された向原では、用途と立地に応じて異なる価格帯が形成されています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では南街一丁目37番2が59.2万円/坪、湖畔二丁目1044番82が22.5万円/坪です。同じ2025年地価調査の商業地では、南街二丁目1番6が56.1万円/坪、狭山三丁目1311番4が45.8万円/坪でした。路線価と地価調査を混在させずに見ると、いずれの調査でも南街の地点が相対的に高い価格帯に位置しています。

注目地点

2026年路線価の住宅地平均47.9万円/坪は、東京都の住宅地平均150万円/坪を下回ります。このため、以下の高低は東京都全体ではなく、主に東大和市内での相対的な位置として読む必要があります。

2026年路線価の南街5丁目73番2は、東大和市駅から約5分の南街にあり、中規模の一般住宅とアパートが混在する住宅地域です。当該地点の65.6万円/坪は市の住宅地平均を上回ります。駅に近い住宅地であることに加え、戸建住宅だけでなくアパートも見られる街並みであり、駅周辺の住宅利用を示す地点と位置づけられます。

2026年路線価の奈良橋1丁目362番9は、上北台駅から約22分の奈良橋にあり、小規模住宅のほか駐車場も見られる住宅地域です。当該地点は34.4万円/坪で、市の住宅地平均を下回ります。駅徒歩圏の中心部から距離があり、容積率80%の比較的低密度な住宅環境であることから、南街の駅近住宅地とは異なる郊外側の価格帯を示しています。

2026年路線価の南街5丁目95番6は、東大和市駅から約4分に位置し、小売店舗などが建ち並ぶ近隣商業地域です。幅員20.5mの都道沿いで容積率300%という土地利用の条件を持ち、82.8万円/坪となっています。駅に近い商業集積の一角にあるため、住宅を含む商業地よりも商業利用のまとまりが明確な地点です。

2026年路線価の芋窪2丁目2053番2外は、上北台駅から約18分の芋窪にあり、店舗兼住宅と一般住宅が並ぶ近隣商業地域です。当該地点は37.8万円/坪で、南街の駅近商業地より低い水準です。商業専用の街並みではなく住宅利用も混在し、駅からも距離があるため、市内商業地の中でも生活道路沿いに近い性格を示しています。

2026年路線価の南街3丁目41番7は、東大和市駅から約14分にある、中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。61.6万円/坪、前年比+3.0%で、市の住宅地平均より高い価格帯にあります。駅前直近ではないものの、南街の整った住宅地としての街並みが確認でき、駅近の南街5丁目73番2に次ぐ価格帯を形成しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比+2.6%に対し、前年から継続する21地点の前年比も+2.6%で、差はありません。中央値も+2.6%で、21地点すべてが上昇しています。さらに、地点別前年比の中央50%は+2.3%から+2.8%に収まるため、平均だけが一部の地点に左右された状態ではなく、市内住宅地の実態をおおむね代表していると判断できます。

商業地は継続3地点の前年比が+2.3%、中央値も+2.3%で、3地点すべてが上昇しています。上昇方向は共通していますが、地点数が少なく、駅近の南街と住宅混在型の芋窪では価格水準に大きな差があるため、単一の平均だけで商業地全体を表すには限界があります。

工業地は1地点のみで、前年比+3.0%の上昇です。地点の動き自体は把握できますが、市内の工業地全般を代表するかは検証できません。したがって、市平均の代表性が最も明確なのは住宅地であり、商業地と工業地は個別地点の立地条件を併せて確認する必要があります。

• 路線価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価の商業地平均は3地点、工業地平均は1地点による参考値です。
• 2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考比較であり、路線価とは同一系列として直接比較していません。
• 前年比は小数第1位、価格は万円/坪単位に丸めて表示しています。
• データは2026年8月30日更新、基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。