越智中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年千葉市緑区の公示地価とエリア別相場

2026年公示地価における千葉市緑区の平均は、住宅地が28.2万円/坪、商業地が77.3万円/坪です。住宅地は前年比+5.2%で、おゆみ野周辺の区画整理済み住宅地では相対的に高い上昇率が見られる一方、農地や山林が残る郊外側には横ばいの地点もあります。住宅地平均と継続13地点の前年比はほぼ一致しており、区平均は地点の実態をおおむね反映しています。ただし、用途や駅からの距離、街並みによる価格差は大きく、平均だけでなく個別地点の立地確認が重要です。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地14地点が28.2万円/坪、商業地2地点が77.3万円/坪、工業地1地点が18.5万円/坪、林地1地点が0.6万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準ですが、駅前商業地などを含む用途の違いが表れたもので、住宅地と同列の相場としては扱えません。商業地、工業地、林地は地点数が少ないため参考値です。

前年比が確認できる公示地価地点の中央値は前年比+5.1%で、中央50%は前年比+3.3%から+7.8%に分布しています。上昇率には中程度のばらつきがあり、区全体が一様に動いたのではなく、整備された住宅地、駅前商業地、農地や山林を含む郊外側などの立地差が表れています。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+5.2%です。地点別では、おゆみ野1丁目44番4が50.2万円/坪、前年比+8.6%、おゆみ野中央3丁目21番7が49.6万円/坪、前年比+8.0%、おゆみ野南6丁目4番7が42.3万円/坪、前年比+7.8%となっています。上昇率の高い地点がおゆみ野、おゆみ野中央、おゆみ野南に見られることから、区画整備された住宅地で相対的に高い伸びが確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は、越智町184番2外が4.7万円/坪、前年比+0.0%、越智町1701番23が11.6万円/坪、前年比+2.6%、古市場町474番210が20.1万円/坪、前年比+3.1%です。すべて下落ではなく、横ばいまたは上昇であり、区内でも立地によって変化幅に差があります。

町丁目の参考集計では、2025年のおゆみ野住宅地6地点が45.2万円/坪、前年比+7.9%です。2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、おゆみ野の住宅地が区内で相対的に高い価格帯と上昇率を示す傾向を補足しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、区画整理済みのおゆみ野1丁目44番4が50.2万円/坪、前年比+8.6%である一方、農地や山林が見られる越智町184番2外は4.7万円/坪、前年比+0.0%です。同じ住宅地でも、整然とした市街地と農家住宅地域では価格水準と変化幅が大きく異なります。あすみが丘7丁目25番11は区画整理済みの住宅地域で27.6万円/坪、前年比+4.9%となっており、整備された住宅地の中でも駅との距離やエリアの位置によって水準差があります。

2026年公示地価の商業地では、鎌取駅約2分のおゆみ野3丁目23番7外が93.9万円/坪、駅から約23分の路線商業地であるおゆみ野中央4丁目35番2が60.8万円/坪です。前者は駅前の銀行やスーパーなどが見られ、容積率400%の商業地域、後者は低層店舗が並ぶ容積率200%の地域です。駅前型と路線型という商業集積の違いが、同じ公示地価の商業地内における価格差として表れています。

2025年地価調査では、住宅地平均12地点が23.8万円/坪、2024年比で前年比+4.5%です。住宅地は、区画整然としたおゆみ野4丁目32番7が50.6万円/坪、前年比+8.5%であるのに対し、山林や畑地に囲まれた高津戸町45番68は7.7万円/坪、前年比+0.0%です。商業地は、土気駅に近いあすみが丘1丁目19番2外が59.5万円/坪、誉田駅前の誉田町2丁目24番108外が32.6万円/坪です。これらは2025年地価調査内での比較であり、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考情報です。

2026年公示地価の住宅地14地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の関係は緩い負の勾配で、決定係数は0.329、推計対象は14地点です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向は一定程度確認できますが、説明力は限定的であり、街並みや用途、区画整備の状況も価格差と併せて見る必要があります。

注目地点

2026年公示地価の住宅地であるおゆみ野1丁目44番4は、中規模住宅が建ち並ぶ区画整理済みのおゆみ野に位置し、鎌取駅から約17分です。当該地点は50.2万円/坪、前年比+8.6%で、区の住宅地平均28.2万円/坪を上回ります。駅前そのものではありませんが、整備された住宅街としての街並みを持ち、鎌取駅を中心とする生活圏にあることが、農地や山林を含む郊外側との価格差を読み解く手掛かりになります。

2026年公示地価の住宅地である越智町184番2外は、周囲に農地や山林が見られる農家住宅地域で、土気駅から約44分です。当該地点は4.7万円/坪、前年比+0.0%であり、区画整理済みの住宅地とは土地利用と駅への距離感が大きく異なります。低い価格水準は越智町全体の相場を示すものではありませんが、緑区内に都市的な住宅地と農地・山林を伴う住宅地域が併存していることを示す地点です。

2026年公示地価の商業地であるおゆみ野3丁目23番7外は、鎌取駅から約2分で、銀行やスーパーなどが見られる駅前商業地域です。当該地点は93.9万円/坪で、2026年の商業地平均77.3万円/坪を上回ります。幅員25mの道路に面し、容積率400%の利用条件を持つ駅前型の商業地であるため、住宅街の内部や郊外型の低層店舗地域とは異なる価格帯に位置しています。

2026年公示地価の商業地であるおゆみ野中央4丁目35番2は、低層店舗が建ち並ぶおゆみ野中央の路線商業地域で、鎌取駅から約23分です。当該地点は60.8万円/坪で、駅前のおゆみ野3丁目23番7外より低い水準です。両地点は同じ鎌取駅を最寄りとしますが、駅前での商業集積と道路沿いの低層店舗集積という性格の違いがあり、緑区の商業地を一つの価格帯で捉えにくいことが分かります。

2026年公示地価の住宅地であるあすみが丘7丁目25番11は、中規模住宅の多い区画整理済みの閑静なあすみが丘に位置し、土気駅から約23分です。当該地点は27.6万円/坪、前年比+4.9%で、住宅地平均28.2万円/坪に近い水準です。おゆみ野ほど高い価格帯ではない一方、農地や山林が見られる越智町の地点より高く、整備された郊外住宅地として区内の中間的な位置を示しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+5.2%で、前年から継続する13地点の前年比は+5.3%、中央値は前年比+5.0%です。14地点のうち12地点が上昇し、1地点が横ばいとなっており、平均と継続地点の差は0.01ポイントにとどまります。このため、住宅地平均は一部地点だけの動きではなく、地点全体の実態をおおむね反映していると判断できます。

ただし、住宅地の中央50%は前年比+3.3%から+7.8%に分布し、ばらつきは中程度です。おゆみ野1丁目44番4の前年比+8.6%と越智町184番2外の前年比+0.0%が示すように、平均値だけでは区画整理済み住宅地と農地・山林を伴う住宅地域の差までは表せません。平均は区全体の方向を示しますが、個別エリアの水準をそのまま代表するものではありません。

商業地は2地点とも上昇し、継続地点の中央値は前年比+7.0%です。工業地は1地点が前年比+6.8%、林地は1地点が前年比+0.0%となっています。これらは地点数が少ないため、各用途の広がりを代表するというより、調査対象地点の動きを示す参考値として見るのが適切です。

エリアの動き

千葉市では、「鎌取インターチェンジ周辺地区地区整備計画」が決定されています。名称上は鎌取駅を中核とする緑区北西側のエリアを考える際の関連情報ですが、ここで確認できる事実は地区整備計画が決定済みであることです。

また、「千葉外房有料道路高田インターチェンジ周辺地区地区計画−Ａ地区」と「千葉外房有料道路高田インターチェンジ周辺地区地区計画−Ｂ地区」も決定されています。高田町を含む周辺の空間的文脈に関わる都市計画情報ですが、個別の公示地価との因果関係や価格への影響を示すものではありません。

• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地、工業地、林地の用途別平均は地点数が少ないため参考値です。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考情報です。
• 徒歩分数は入力された駅距離を切り上げた概算です。
• 価格は坪単価に換算し、小数第1位まで表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。