上志津中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

佐倉市の2026年公示地価、住宅地と商業地で広がる地点差

2026年公示地価の佐倉市平均は、住宅地が21.8万円/坪、商業地が39.4万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+2.8%、商業地が参考値で前年比+4.6%となり、継続地点の動きとも整合しています。一方、住宅地では西志津1丁目14番5の41.7万円/坪と坂戸字新宿1016番3外の3.8万円/坪に大きな差があります。駅前商業地、路線商業地、農家住宅地域という立地の違いを踏まえて、市平均が示す実態を検証します。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地36地点が21.8万円/坪、商業地6地点が39.4万円/坪、工業地2地点が12.3万円/坪、林地1地点が0.8万円/坪です。商業地、住宅地、工業地、林地の順に価格水準が分かれ、佐倉市内でも土地利用による差が明確です。商業地、工業地、林地は地点数が限られるため、平均価格は参考値として見る必要があります。

36地点の前年比分布は、中央値が前年比+3.1%、第1四分位が前年比+1.8%、第3四分位が前年比+3.9%で、中央50%の幅は2.1ポイントです。上昇率のばらつきは中程度であり、市内全域が同じ割合で動いたのではなく、立地ごとの差を伴いながら上昇した相場です。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年公示地価の市平均は、住宅地が前年比+2.8%、商業地が参考値で前年比+4.6%です。商業地の伸びが住宅地を上回っていますが、商業地は6地点の集計であるため、限られた地点の動きとして捉えるのが適切です。市平均と継続地点の変化率は整合しており、平均の方向性は地点実態から大きく外れていません。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、寺崎北3丁目3番2が36.4万円/坪、前年比+6.4%、宮前2丁目22番15が20.2万円/坪、前年比+5.7%、王子台1丁目26番6が37.0万円/坪、前年比+5.4%です。住宅地と商業地の双方に比較的高い上昇率の地点が見られ、特定用途だけに限られた動きではありません。

一方、2026年公示地価の寺崎字御門前2604番1外は7.0万円/坪、前年比-0.9%、坂戸字新宿1016番3外は3.8万円/坪、前年比-0.9%です。臼井田字浜田2432番は4.5万円/坪、前年比+0.7%にとどまりました。市平均が上昇する一方で、農家住宅地域や農地を含む低価格帯には下落地点や上昇率が小さい地点もあります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、志津駅から約9分の西志津1丁目14番5が41.7万円/坪、前年比+4.8%である一方、佐倉駅から約85分の坂戸字新宿1016番3外は3.8万円/坪、前年比-0.9%です。一般住宅やアパートが見られる駅徒歩圏と、県道背後に農家住宅が多い郊外側では価格水準と変化率が異なり、住宅地平均だけでは捉えにくい立地差があります。

2026年公示地価の商業地では、志津駅から約4分の上志津字赤弥陀1656番47外が46.9万円/坪、前年比+4.9%、京成佐倉駅から約3分の栄町7番9外が34.0万円/坪、前年比+1.9%です。同じ駅近商業地でも、上志津字赤弥陀は小売店舗や銀行等がある近隣商業地域、栄町は中小規模小売店舗が建ち並ぶ商業地域であり、商業集積の形態や土地利用条件に応じた差が表れています。国道沿いの寺崎北3丁目3番2は36.4万円/坪、前年比+6.4%で、駅前型とは異なる路線商業地にも高い上昇率が見られます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が22.5万円/坪、前年比+2.3%です。同じ2025年地価調査内では、区画整然としたユーカリが丘2丁目23番14が41.3万円/坪、前年比+3.2%である一方、畑や山林の中に農家住宅が見られる萩山新田字山口287番2外は3.3万円/坪、前年比-1.0%です。また、山王2丁目6番13は20.2万円/坪、前年比+8.2%でした。公示地価と同様に、区画整備された住宅地と農地・山林が混在する地域の間に価格差があります。

2025年地価調査の商業地では、京成臼井駅から約3分の王子台1丁目27番22外が47.3万円/坪、佐倉駅から約4分の表町3丁目13番30外が34.0万円/坪です。いずれも駅に近いものの、前者は低層店舗が並ぶ駅前商業地域、後者は店舗・事務所・一般住宅が混在する地域であり、用途の集積度が価格水準の違いとして表れています。

2026年公示地価の36地点を用いた回帰では、徒歩時間の価格弾力性は-2.61、決定係数は0.428です。徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+2.6%低い統計的関係があり、駅への近さは価格差と一定程度結び付いています。ただし、説明力は限定的であり、用途や街並みなど他の条件も価格に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年公示地価の西志津1丁目14番5は、志津駅から約9分の西志津にあり、中規模一般住宅を中心にアパートも見られる住宅地域です。当該地点は41.7万円/坪、前年比+4.8%で、駅徒歩圏とまとまった住宅地という位置づけが佐倉市の住宅地平均を上回る価格水準に表れています。これは当該地点の公示地価であり、西志津全体の相場を示すものではありません。

2026年公示地価の坂戸字新宿1016番3外は、佐倉駅から約85分の郊外側に位置し、県道背後に農家住宅と一般住宅が多い地域です。当該地点は3.8万円/坪、前年比-0.9%で、駅徒歩圏の一般住宅地とは異なる農家住宅地域の土地利用と交通距離が低い価格水準の背景にあります。

2026年公示地価の上志津字赤弥陀1656番47外は、志津駅から約4分の駅前にあり、小売店舗や銀行等が見られる近隣商業地域です。当該地点は46.9万円/坪、前年比+4.9%で、駅への近さに加え、容積率300%の商業利用が可能な街区であることが、市内商業地の中でも高い価格水準と対応しています。

2026年公示地価の栄町7番9外は、京成佐倉駅から約3分で、中小規模小売店舗が建ち並ぶ栄町の商業地域です。当該地点は34.0万円/坪、前年比+1.9%です。駅近という共通点はあるものの、容積率200%で中小規模店舗が中心の街並みであり、上志津字赤弥陀1656番47外とは商業集積の性格と価格帯が異なります。

2026年公示地価の寺崎北3丁目3番2は、佐倉駅から約11分の寺崎北にあり、中規模低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域です。当該地点は36.4万円/坪、前年比+6.4%で、駅前商業地より駅から離れる一方、幅員18mの国道に面した沿道型の商業立地です。46.9万円/坪の志津駅前と34.0万円/坪の京成佐倉駅前の間に位置する価格水準ですが、街の性格は両地点とは異なる路線商業型と解釈できます。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、市平均が前年比+2.8%、同じ36地点を継続比較した前年比も+2.8%で、差はありません。36地点のうち34地点が上昇し、2地点が下落、中央値は前年比+3.1%です。平均と継続地点の動きが一致し、地点の大半が上昇しているため、住宅地平均は市内の基調をおおむね反映しています。ただし、西志津1丁目14番5の41.7万円/坪と坂戸字新宿1016番3外の3.8万円/坪のような価格差までは平均から読み取れません。

商業地は、市平均が参考値で前年比+4.6%、継続6地点の前年比も+4.6%で一致しています。6地点すべてが上昇し、中央値は前年比+4.9%であるため、平均の上昇方向は地点実態と整合します。一方、地点数が6地点に限られ、寺崎北3丁目3番2の前年比+6.4%から栄町7番9外の前年比+1.9%まで幅があるため、市内商業地全般への一般化には注意が必要です。

工業地は2地点が上昇し、継続地点の中央値は前年比+7.4%です。林地は1地点が横ばいで、中央値は前年比+0.0%です。いずれも地点数が少ないため、用途全体の実態を代表する平均というより、調査対象地点の動きを示す参考値です。総合すると、住宅地と商業地の市平均は前年比の方向と強さをおおむね反映していますが、駅前、路線商業、一般住宅、農家住宅といった立地ごとの価格差は個別地点で補う必要があります。

エリアの動き

佐倉市では「八幡台地区地区計画」と「宮前ローズタウン地区地区計画」が決定済みです。前者は八幡台、後者は宮前の名称を含む地区計画であり、市内に地区単位の都市計画上の枠組みが設けられています。

確認できる事実は地区計画の名称、佐倉市内であること、決定済みであることに限られます。対象範囲や決定時期、個別の公示地点との距離は特定できないため、地価変動との因果関係には踏み込みません。

• 商業地、工業地、林地の平均価格や前年比は地点数が少ないため参考値として扱います。
• 公示地価は標準地単体の価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較していません。
• 徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げて表示しています。
• 価格と前年比は国土交通省の地価公示および都道府県地価調査を基にしています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。