増穂中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

大網白里市の2026年公示地価にみる駅周辺と郊外住宅地の価格構図

2026年公示地価では、大網白里市の住宅地平均は11.2万円/坪、商業地平均は28.5万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+1.5%となり、地点別では区画整然とした住宅地の上昇と、駅から遠い既成住宅地の下落が併存しています。価格は大網駅周辺の住宅地と郊外側で大きく異なり、駅距離との統計的な関係も確認できます。住宅地平均の前年比は継続8地点の動きと一致する一方、商業地は1地点のみのため、市内全体を代表する数値としては慎重な確認が必要です。

今年の相場概況

2026年公示地価の住宅地平均は、8地点で11.2万円/坪です。商業地平均は1地点で28.5万円/坪となり、住宅地より高い価格水準ですが、地点数が限られるため、市内商業地全体の相場というより当該地点の水準として捉える必要があります。

住宅地の前年比分布は、中央値が前年比+1.4%、第1四分位が前年比+0.0%、第3四分位が前年比+2.4%で、四分位範囲は2.4ポイントです。上昇率のばらつきは中程度で、市平均付近の緩やかな上昇だけでなく、横ばい地点や下落地点、相対的に上昇率が高い地点も含む相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+1.5%となりました。地点別では、2026年公示地価のみどりが丘2丁目23番19が前年比+5.4%、みやこ野2丁目10番2が前年比+2.4%、みずほ台1丁目15番30が前年比+2.2%です。いずれも区画整然とした住宅地域であり、住宅地平均を上回る上昇率が確認できます。

一方、2026年公示地価の北今泉字中浜芝3555番3は前年比-0.9%、永田字宿186番5と大網字熊ノ前575番19は前年比+0.0%です。上昇率には地点差があり、市内住宅地が一様に上昇したわけではありません。商業地では、2026年公示地価の東駒込1番2外が前年比+3.8%ですが、1地点のみの参考値です。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地8地点では、大網駅から約13分に位置し、区画整然とした住宅地域にあるみやこ野2丁目10番2が19.4万円/坪、前年比+2.4%です。これに対し、同駅から約150分で、一般住宅と農家住宅が見られる既成住宅地域の北今泉字中浜芝3555番3は3.6万円/坪、前年比-0.9%です。同じ公示地価の住宅地でも、駅との距離や街区の性格に応じて価格水準と変化率が異なります。

2026年公示地価の商業地では、大網駅から約3分の駅前商業地域にある東駒込1番2外が28.5万円/坪、前年比+3.8%です。中低層の店舗や事務所が混在し、容積率400%の土地利用が想定された地点で、住宅地平均11.2万円/坪より高い水準にあります。

別調査である2025年地価調査では、住宅地6地点の平均が8.2万円/坪、前年比+0.8%です。同じ2025年地価調査内では、大網駅から約15分の既成住宅地域にある大網字三木畑266番2が12.5万円/坪、前年比+0.5%である一方、同駅から約118分で周囲に農地が多い南今泉字小山1121番15は3.2万円/坪、前年比-1.0%です。商業地では、路線商業地域の大網字鹿島田19番6外が21.3万円/坪、前年比+3.7%となっています。調査年と調査種別が異なるため、2026年公示地価とは直接比較せず、それぞれの調査内で立地差を確認する必要があります。

2026年公示地価の住宅地8地点を用いた回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-0.87、決定係数は0.703で、緩い勾配と判定されています。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向を比較的よく説明していますが、これは統計上の関連であり、駅距離だけを価格差の原因とするものではありません。

注目地点

親エリアとの比較では、2026年公示地価の大網白里市住宅地平均11.2万円/坪は、千葉県の住宅地平均44.0万円/坪を下回ります。そのなかでも市内では、駅周辺の整った住宅地、駅から離れた既成住宅地、別の駅に近い住宅地という立地差が明確です。

2026年公示地価のみやこ野2丁目10番2は、みやこ野の区画整然とした住宅地域にあり、大網駅から約13分です。中規模住宅が建ち並ぶ街区で、19.4万円/坪という価格は市住宅地平均を上回ります。駅から徒歩圏にあり、整った住宅地としての性格を持つことが、市内で相対的に高い価格帯と整合します。

2026年公示地価の北今泉字中浜芝3555番3は、北今泉字中浜芝の一般住宅と農家住宅が見られる既成住宅地域で、大網駅から約150分です。3.6万円/坪と市住宅地平均を大きく下回り、駅徒歩圏の住宅地とは異なる郊外側の価格帯を示します。前年比-0.9%であることも含め、駅周辺の区画住宅地とは異なる動きです。

2026年公示地価のみどりが丘2丁目23番19は、みどりが丘の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。大網駅から約34分と駅近ではありませんが、10.3万円/坪で市住宅地平均に近い水準を保ち、前年比+5.4%となっています。駅距離だけでなく、整った住宅街区という周辺環境も市内での相対的な位置を読むうえで重要です。

2026年公示地価の永田字宿186番5は、永田字宿に位置し、永田駅から約3分です。一般住宅の中にアパートなどが見られる住宅地域で、価格は9.3万円/坪、前年比+0.0%です。駅に近い一方で市住宅地平均を下回っており、駅への近さだけでは市内の価格差を説明できない例となっています。

2026年公示地価の大網字道福163番16は、大網字道福の中規模一般住宅が多い住宅地域で、大網駅から約19分です。12.6万円/坪と市住宅地平均を上回り、前年比+1.0%となっています。徒歩圏の外縁に位置しながら、利便性の良い住宅地域という地点説明に対応した、市内では中位よりやや高い価格帯です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+1.5%で、前年から継続する8地点の前年比も+1.5%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の構成変化による乖離は確認されません。地点別では上昇が5地点、横ばいが2地点、下落が1地点で、中央値は前年比+1.4%です。平均と中央値が近く、過半の地点が上昇しているため、市平均は住宅地の中心的な動きをおおむね反映しています。

ただし、住宅地の前年比は第1四分位の+0.0%から第3四分位の+2.4%まで広がり、ばらつきは中程度です。みどりが丘2丁目23番19の前年比+5.4%と北今泉字中浜芝3555番3の前年比-0.9%が併存しているため、平均値だけでは個別地点の差を捉え切れません。

2026年公示地価の商業地は、継続1地点が前年比+3.8%で、中央値も前年比+3.8%です。ただし、これは東駒込1番2外の1地点による結果であり、市内商業地全体の実態を代表する平均としてではなく、駅前商業地域にある当該地点の動きとして確認するのが適切です。

エリアの動き

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、茂原市の「本納駅東地区地区計画」が決定済みとされています。計画地は大網白里市内ではなく、周辺自治体である茂原市に位置するため、大網白里市の地価変化との因果関係を示す事実ではありません。広域的な土地利用の動きとして位置づける必要があります。

• 住宅地の平均価格と前年比は8地点、商業地は1地点に基づくため、地点数を踏まえた参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、両者の価格を直接比較していません。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。
• 地区計画の情報は大網白里市外の茂原市に関する周辺情報です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。