常盤小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年さいたま市浦和区の路線価と駅近・郊外の相場構造

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の浦和区平均は、住宅地が113万円/坪、商業地が218万円/坪で、2025年比ではそれぞれ前年比+3.6%、前年比+6.3%です。浦和駅に近い高砂では住宅地・商業地とも高い価格と伸びが見られる一方、駅から距離のある木崎や瀬ケ崎は60万円台/坪となり、立地による差が明確です。継続地点の動きは用途別の区平均と一致しており、区平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地20地点が113万円/坪、商業地12地点が218万円/坪です。商業地は住宅地より104万円/坪高く、駅前商業地域と一般住宅地域を含む浦和区では、用途による価格差が大きい構成です。

住宅地20地点の前年比は中央値が+3.3%で、第1四分位が+2.7%、第3四分位が+3.5%、四分位範囲が0.8ポイントです。中心的な半数が比較的狭い範囲に収まっているため、住宅地では一部の高い伸びを除けば、地点間の変化率はおおむねそろっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+3.6%、商業地平均は前年比+6.3%です。地点別では、2026年路線価の高砂2丁目85番1外が545万円/坪、前年比+10.7%、高砂2丁目125番1が381万円/坪、前年比+10.4%、高砂2丁目166番7が473万円/坪、前年比+9.5%となり、高砂の地点が高い伸びを示しています。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の瀬ケ崎5丁目1223番18と岸町4丁目155番4がともに前年比+2.0%、皇山町562番49が前年比+2.4%です。いずれも価格は上昇していますが、高砂の駅近地点とは伸びに差があります。

町丁目の2025年参考集計では、商業地の仲町が219万円/坪、前年比+7.3%、住宅地の北浦和が107万円/坪、前年比+3.4%、岸町が154万円/坪、前年比+2.4%です。調査年が異なる参考比較であり2026年路線価とは直接比較できませんが、町丁目単位でも商業地と住宅地の伸びに違いが見られます。

変化の要因

2026年路線価では、住宅地の高砂2丁目125番1が381万円/坪、前年比+10.4%である一方、木崎4丁目572番10は51.8万円/坪、前年比+2.6%です。前者は浦和駅から約5分で、高層共同住宅と事務所が混在する容積率400%の地域、後者は与野駅から約27分で、一般住宅の中に空地も見られる容積率200%の地域です。同じ住宅地でも、駅への距離や土地利用の密度に対応して価格水準が分かれています。

商業地でも、2026年路線価の高砂2丁目85番1外は545万円/坪、前年比+10.7%で、中高層店舗ビルが並ぶ浦和駅前の地域です。これに対し、領家4丁目556番2外は72.2万円/坪、前年比+2.6%で、北浦和駅から約18分の県道沿いに小売店舗が並ぶ路線商業地域です。駅前商業地と駅から離れた路線商業地という立地・用途の違いが、価格帯の差として表れています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は東仲町23番1が122万円/坪、前年比+3.5%、瀬ケ崎1丁目112番3が50.8万円/坪、前年比+2.1%です。商業地は東仲町70番19外が410万円/坪、前年比+9.0%、仲町4丁目13番2が133万円/坪、前年比+6.4%です。地点数が住宅地7地点、商業地5地点の参考値ですが、地価調査でも浦和駅直近の駅前地域と、駅から距離のある住宅地・国道沿い商業地で価格帯が分かれています。

2026年路線価の住宅地20地点を使った回帰では、徒歩時間と価格の関係の決定係数は0.569で、徒歩時間が1%長くなると価格が+4.5%低くなる関係が示されています。これは個別地点の価格を決めるものではありませんが、浦和区の住宅地では駅距離と価格水準の結び付きが比較的明瞭であることを示します。

注目地点

2026年路線価の高砂2丁目125番1は381万円/坪、前年比+10.4%です。高砂のうち浦和駅から約5分に位置し、高層共同住宅のほか事務所も混在する地域です。駅近で住宅用途と業務用途が重なり、容積率400%の高密度な土地利用が可能であることから、一般的な戸建住宅地域より高い価格水準となっています。

2026年路線価の木崎4丁目572番10は51.8万円/坪、前年比+2.6%です。木崎の一般住宅地域で、空地も見られる街並みにあり、最寄りの与野駅までは約27分です。駅前の高密度地域とは異なり、容積率200%、幅員4mの市道に面する郊外側の住宅地という性格が、区内では低い価格帯となる背景です。

2026年路線価の高砂2丁目85番1外は545万円/坪、前年比+10.7%です。浦和駅から約4分の駅前で、中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域に位置します。容積率400%で、18m幅の県道に面するため、駅から離れた路線商業地域より商業集積と土地利用密度が高く、浦和区の商業地を代表する高価格帯です。

2026年路線価の領家4丁目556番2外は72.2万円/坪、前年比+2.6%です。領家の県道沿いに小売店舗が並ぶ路線商業地域ですが、北浦和駅から約18分で、駅前型ではありません。容積率200%の沿道商業地であるため、店舗ビルが集まる高砂の駅前商業地とは利用密度と駅への近さが異なり、商業地の中では低い価格水準です。

2026年路線価の瀬ケ崎5丁目1223番18は52.6万円/坪、前年比+2.0%です。瀬ケ崎の小規模一般住宅が建ち並ぶ地域で、北浦和駅から約24分に位置します。容積率200%の住宅地で駅から距離があり、価格は木崎4丁目572番10に近い60万円台/坪です。上昇は続いているものの、駅近の高砂とは価格水準と変化率の双方に差があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、20地点の区平均が前年比+3.6%で、同じ20継続地点の前年比も+3.6%となり、差は0.0ポイントです。20地点すべてが上昇し、中央値は+3.3%、地点間の前年比のばらつきも比較的小さいため、113万円/坪という平均価格には高価格地点の影響が含まれるものの、平均の変化率は住宅地全体の動きをおおむね表しています。

商業地も、12地点の区平均と12継続地点の前年比がともに+6.3%で、差は0.0ポイントです。12地点すべてが上昇し、中央値は+5.7%ですが、住宅地より地点間のばらつきがあります。高砂2丁目85番1外の前年比+10.7%と領家4丁目556番2外の前年比+2.6%のように個別差は大きいため、区平均は全体方向を示す一方、各商業地の実態を一律に表す数値ではありません。

住宅地・商業地とも調査地点の入替による影響は確認されず、平均と継続地点の伸びが一致しています。このため、2026年路線価の区平均は用途別の全体傾向を反映していますが、具体的な価格水準を読む際は、駅前・駅徒歩圏・郊外側、住宅地・商業地といった立地条件を分けて確認する必要があります。

• 路線価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目集計および地価調査は、2026年路線価とは調査年または調査種別が異なる参考情報です。
• 価格は1㎡当たり価格を坪単価に換算し、表示桁で丸めています。
• データの基準日は2026年1月1日で、国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。