さいたま市 土地相場・坪単価（路線価）

2026年さいたま市路線価の用途別相場と区域差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価のさいたま市平均は、住宅地66.0万円/坪、商業地210万円/坪、工業地23.7万円/坪です。2025年との比較では住宅地が前年比+7.4%、商業地が前年比+5.3%となりました。一方、2025年路線価の区域集計では、商業地は大宮区、住宅地は浦和区が高い価格帯にあり、市内の区域差が明確です。ただし、同一地点を継続比較できる前年比資料が不足しているため、市平均が個別地点の動きを代表するかについては参考評価にとどまります。

今年の相場概況

2026年路線価のさいたま市平均は、住宅地が161地点で66.0万円/坪、商業地が58地点で210万円/坪、工業地が3地点で23.7万円/坪です。商業地は住宅地の3倍を超える水準にあり、用途による価格帯の違いが大きい市場構成です。工業地は地点数が限られるため、価格水準は参考値として捉える必要があります。

住宅地を埼玉県と比べると、2026年路線価のさいたま市平均66.0万円/坪は、埼玉県平均40.3万円/坪を上回ります。県内でも相対的に高い住宅地価格を持つ一方、市内では区域ごとの価格差が大きく、市平均だけでは立地ごとの水準を捉えきれません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、さいたま市平均は住宅地が前年比+7.4%、商業地が前年比+5.3%です。住宅地の上昇率は商業地を2.1ポイント上回り、用途別では住宅地の変化が相対的に大きく表れています。住宅地の埼玉県平均は前年比+7.7%で、さいたま市の前年比+7.4%は県平均を0.3ポイント下回ります。

調査年が異なる参考比較として、2025年路線価の区域集計を見ると、商業地では大宮区が375万円/坪、前年比+7.9%、浦和区が223万円/坪、前年比+7.0%です。住宅地では大宮区が86.1万円/坪、前年比+4.1%、浦和区が109万円/坪、前年比+3.5%でした。これらは2025年時点の区域差を示すものであり、2026年の市平均とは直接比較できません。

変化の要因

2025年路線価の区域内訳では、商業地の価格帯が大宮区の375万円/坪、浦和区の223万円/坪、南区の170万円/坪、中央区の134万円/坪、北区の81.4万円/坪と段階的に分かれています。前年比も大宮区が+7.9%、浦和区が+7.0%である一方、中央区は+2.6%です。商業地は区域によって価格水準と変化率の双方に差があり、市全体が一様に動いているわけではありません。

住宅地でも、2025年路線価は浦和区が109万円/坪、大宮区が86.1万円/坪、中央区が79.6万円/坪、南区が77.6万円/坪です。一方、見沼区は33.6万円/坪、西区は30.8万円/坪、岩槻区は25.4万円/坪となっています。中心的な価格帯を形成する区域と低い価格帯の区域が併存していることが、市内相場の幅につながっています。

用途別に見ると、2026年路線価では商業地210万円/坪に対して住宅地66.0万円/坪、工業地23.7万円/坪です。区域差に加えて用途差も大きいため、さいたま市の相場を読む際は、市平均だけでなく住宅地・商業地・工業地を分けて確認することが重要です。

注目地点

2025年路線価の区域集計で商業地の高い価格帯にあるのが大宮区です。24地点の平均は375万円/坪で、JR川越線周辺の商業地集計324万円/坪や、上越・北陸・東北の各新幹線および埼玉新都市交通伊奈線周辺の商業地集計374万円/坪と近い水準です。複数路線に関連する商業地の価格帯が高く、同区が市内商業地の中核的な水準にあることを示しています。

浦和区は、2025年路線価で商業地が223万円/坪、住宅地が109万円/坪です。商業地だけでなく住宅地も市内で高い価格帯にあり、単一用途に偏らず両用途の水準が高い区域として位置づけられます。JR京浜東北線周辺の2025年住宅地平均83.2万円/坪、商業地平均289万円/坪という用途差からも、鉄道路線周辺では商業地と住宅地で価格帯が大きく異なることが分かります。

市内の低い価格帯を確認するうえでは、岩槻区の区域集計が対照的です。2025年路線価は住宅地25.4万円/坪、商業地39.4万円/坪で、大宮区や浦和区とは大きな開きがあります。この差は個別標準地の優劣を示すものではなく、各区域に含まれる用途や地点構成が異なる中で、市内相場に広い価格帯が存在することを表しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の市平均は、住宅地が161地点で66.0万円/坪、前年比+7.4%、商業地が58地点で210万円/坪、前年比+5.3%です。しかし、同一地点を継続して比較できる前年比資料が不足しており、住宅地・商業地ともに個別地点の実態を代表しているかは参考評価にとどまります。工業地も3地点のみで、前年比による検証はできません。

市平均の前年比には、調査地点の構成変化や入替の影響が含まれる可能性があります。同じ地点の変化率と市平均を照合できないため、住宅地の前年比+7.4%や商業地の前年比+5.3%を、市内の標準地が一律に同程度上昇した結果とは判断できません。

さらに、2025年路線価の住宅地は浦和区の109万円/坪から岩槻区の25.4万円/坪まで、商業地は大宮区の375万円/坪から岩槻区の39.4万円/坪まで幅があります。調査年が異なる参考比較ではあるものの、区域差が大きいことは明確です。このため、市平均は全体像を把握する指標としては有用ですが、特定区域や個別標準地の実態をそのまま表す数値ではありません。

• 2026年の市平均と2025年の区域・路線別集計は調査年が異なるため、後者は参考比較です。
• 区域別の価格は複数の標準地を集計した平均であり、町丁目全体や個別不動産の価格を示すものではありません。
• 商業地のうち地点数が10未満の区域集計は、地点構成の影響を受けやすいため参考値です。
• 工業地の2026年路線価は3地点の集計であるため、価格水準は参考値です。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。