さいたま市西区 土地相場・坪単価（路線価）

さいたま市西区の2026年路線価と地点別の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価のさいたま市西区は、住宅地平均が30.6万円/坪、商業地平均が33.0万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+2.0%となり、地点別では指扇駅に近い住宅地が高い一方、農地が混在する駅から離れた地点は低い水準です。実態検証では住宅地の区平均と継続地点の動きが整合しており、平均は地点の傾向をおおむね反映しています。ただし、商業地は1地点のみであり、用途別の広がりには留意が必要です。

今年の相場概況

2026年路線価では、さいたま市西区の住宅地平均は9地点で30.6万円/坪、商業地平均は1地点で33.0万円/坪です。商業地の価格は住宅地平均を上回りますが、1地点だけの集計であるため、区内商業地全体の水準を示す参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+2.3%で、第1四分位が+1.9%、第3四分位が+2.5%です。地点間の上昇率の幅は比較的小さく、住宅地の多くが近い変化率を示す一方、価格水準そのものには駅との距離や周辺の土地利用を反映した差があります。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年比で前年比+2.0%です。地点別で上昇率が大きいのは大字指扇領別所字滝沼304番2の39.1万円/坪、前年比+2.7%、三橋6丁目1500番8の32.2万円/坪、前年比+2.5%、大字土屋字上谷436番71の32.8万円/坪、前年比+2.4%です。いずれも住宅地ですが、価格帯は立地条件によって異なります。

上昇率が小さい地点は、大字二ツ宮字後谷758番1が11.4万円/坪、前年比+0.0%、三橋5丁目2053番1が28.3万円/坪、前年比+1.9%、大字指扇字五味貝戸469番2が27.5万円/坪、前年比+1.9%です。すべて下落ではなく、横ばいまたは上昇であり、区内では価格水準の差に加えて上昇率にも緩やかな違いが見られます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、指扇駅から約5分で一般住宅やアパートが見られる大字指扇領別所字滝沼304番2が39.1万円/坪、前年比+2.7%です。一方、同駅から約32分で農地の中に一般住宅や農家住宅が多い大字二ツ宮字後谷758番1は11.4万円/坪、前年比+0.0%です。同じ調査種別・用途でも、駅への近さと住宅地周辺の土地利用の違いが価格差として表れています。

2026年路線価の商業地は、沿道店舗や事業所が混在する三橋6丁目780番1外の1地点で、33.0万円/坪、前年比+2.4%です。駅前型ではなく路線商業地域を対象とした値であるため、住宅地平均との単純な用途比較には地点構成への注意が必要です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地平均は8地点で31.3万円/坪、2024年比で前年比+2.2%です。区画整然とした西大宮の西大宮3丁目55番9は51.6万円/坪、前年比+3.1%である一方、畑地に農家住宅と一般住宅が混在する大字中釘字前原1707番1は10.8万円/坪、前年比+0.0%です。同じ2025年地価調査の商業地では、指扇駅前の大字宝来字下横手1722番2外が49.7万円/坪、前年比+2.1%、幹線道路沿いの西大宮3丁目7番4外が46.6万円/坪、前年比+3.4%であり、駅前商業と路線商業という周辺文脈の違いが確認できます。

2026年路線価の住宅地9地点を対象とした回帰では、徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+2.1%低い関係を示し、決定係数は0.404です。駅距離と価格には一定の関連が見られますが、説明力は限定的であり、街並みや土地利用など他の条件も併せて見る必要があります。

注目地点

2026年路線価の大字指扇領別所字滝沼304番2は、指扇駅から約5分の一般住宅とアパートが見られる住宅地域です。39.1万円/坪、前年比+2.7%という水準には、区内の中核駅の一つに近い住宅地という位置づけが表れています。容積率200%の地域で、戸建住宅だけでなくアパートも見られる街並みが、駅から離れた低密度な住宅地との違いです。

2026年路線価の大字二ツ宮字後谷758番1は、指扇駅から約32分で、農地の中に一般住宅や農家住宅が多い地域です。11.4万円/坪、前年比+0.0%であり、同じ指扇駅を最寄りとする地点でも、徒歩圏から外れた郊外側の土地利用が価格水準の低さと対応しています。当該地点の値は、農地混在地域に置かれた標準地の価格であり、町域全体の相場を示すものではありません。

2026年路線価の三橋5丁目2053番1は、大宮駅から約38分に位置し、一般住宅のほか農地も見られる住宅地域です。28.3万円/坪、前年比+1.9%で、駅からの距離は長いものの、農地が主体の二ツ宮の地点より高く、住宅地としてのまとまりを持ちながら農地も残る中間的な価格帯です。大宮駅を最寄りとしつつ、駅前ではなく西区側の郊外住宅地として捉えるのが適切です。

2026年路線価の大字土屋字上谷436番71は、指扇駅から約9分で、小規模な一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。32.8万円/坪、前年比+2.4%であり、駅徒歩圏という立地が、約20分以遠や農地混在型の地点との価格差に表れています。容積率100%の低層寄りの住宅環境で、駅に近い大字指扇領別所字滝沼とは、建物利用の密度にも違いがあります。

2026年路線価のプラザ417番22は、指扇駅から約20分にある、大規模で区画整然とした住宅地域です。33.8万円/坪、前年比+2.3%で、駅からの距離だけを見れば土屋の地点より遠いものの、計画的に整った住宅地という街並みを背景に近い価格帯を形成しています。プラザの参考集計も1地点に基づくため、33.8万円/坪は町丁目全体ではなく当該標準地の水準として見る必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均が前年比+2.0%、前年から継続する9地点の前年比も+2.0%で、差は0.0ポイントです。9地点のうち8地点が上昇し、1地点が横ばいであることから、平均だけが一部地点の動きと乖離している状況ではありません。調査地点の入替による影響も0.0ポイントであり、住宅地平均は継続地点の実態をおおむね反映しています。

一方、価格水準は大字指扇領別所字滝沼304番2の39.1万円/坪から大字二ツ宮字後谷758番1の11.4万円/坪まで開きがあります。このため、30.6万円/坪という平均は区全体の変化率を把握するには有効ですが、個別地域の価格水準を代表する値ではありません。

商業地は1地点が上昇し、継続地点の前年比は+2.4%です。ただし、対象が三橋6丁目780番1外のみであるため、区平均33.0万円/坪と前年比の動きは当該路線商業地域の実態を示すにとどまり、西区の商業地全般を代表するとは判断できません。

エリアの動き

都市計画に関する動きとして、「国道254号バイパスふじみ野地区地区計画」「長宮地区地区計画」「築地地区地区計画」が決定されています。いずれも所在地はふじみ野市で、さいたま市西区内の計画ではありません。

対象区外の事実であり、西区の各標準地との具体的な距離や接続関係も示されていないため、今回の路線価との因果関係は判断できません。西区の相場を読む際は、区内の駅距離、住宅地の整備状況、農地との混在、路線商業といった地点固有の条件を優先して確認する必要があります。

• 2026年の住宅地平均と前年比は9地点に基づく参考値です。
• 2026年の商業地平均は1地点のみを対象としているため、区内商業地全体を代表する値ではありません。
• 路線価と地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、同一条件の価格として直接比較していません。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の少数地点による集計は、周辺の価格帯を把握するための参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。