さいたま市見沼区 土地相場・坪単価（路線価）

東大宮駅周辺と郊外部の価格差が映す見沼区の地価動向

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の見沼区平均は、住宅地32.0万円/坪、商業地48.8万円/坪、工業地23.1万円/坪です。住宅地は前年比+1.9%で、継続する13地点の前年比も+1.9%となり、区平均と地点の実態は整合しています。一方、駅前商業地域の東大宮4丁目9番3は85.9万円/坪、農家住宅と一般住宅が混在する染谷1丁目250番は11.0万円/坪で、駅との距離や周辺用途による価格差が明瞭です。区平均だけでなく、東大宮駅周辺、路線商業地、郊外住宅地という立地の違いを併せて捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が13地点で32.0万円/坪、商業地が3地点で48.8万円/坪、工業地が1地点で23.1万円/坪です。商業地と工業地は地点数が少ないため参考値ですが、駅前を含む商業地が住宅地を上回る一方、工業地は住宅地を下回っており、用途によって価格水準が分かれています。

住宅地の前年比は中央値が+1.9%、第1四分位が+1.3%、第3四分位が+2.5%で、中央50%の幅は1.2ポイントです。上昇率のばらつきは比較的小さく、区内住宅地の変化は一部地点だけに偏るというより、近い範囲にまとまっています。ただし、地点価格には駅前に近い住宅地と郊外の住宅地の差があるため、前年比のまとまりと価格水準の均一性は分けて見る必要があります。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は32.0万円/坪で、2025年との比較では前年比+1.9%です。上昇率が大きい住宅地は、東大宮4丁目70番12が53.4万円/坪、前年比+3.0%、大和田町1丁目1230番74が39.1万円/坪、前年比+2.7%、春岡3丁目31番5が29.6万円/坪、前年比+2.7%でした。駅に近い東大宮だけでなく、大和田町や春岡にも区平均を上回る上昇地点があります。

上昇率が小さい2026年路線価の住宅地は、染谷1丁目250番が11.0万円/坪、前年比+0.0%、深作3丁目39番9が27.2万円/坪、前年比+1.0%、堀崎町498番3外が26.7万円/坪、前年比+1.0%です。いずれも価格が下落した地点ではなく、上昇または横ばいの範囲にあります。この内訳から、住宅地全体は上昇しているものの、上昇幅には立地ごとの差があると読めます。

町丁目の参考集計では、2025年の東大宮住宅地が6地点で47.8万円/坪、前年比+2.4%です。2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、東大宮が区内でも相対的に高い価格帯を形成していることがうかがえます。また、2025年地価調査では、2024年比で東大宮6丁目52番10が45.0万円/坪、前年比+2.9%、東大宮2丁目39番14が50.0万円/坪、前年比+2.6%でした。同じ地価調査内でも東大宮の上昇地点が確認できます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、東大宮4丁目70番12が53.4万円/坪、前年比+3.0%である一方、染谷1丁目250番は11.0万円/坪、前年比+0.0%です。前者は東大宮駅から約7分の一般住宅とアパートが混在する地域、後者は大宮駅から約70分の農家住宅と一般住宅が混在する地域です。同じ住宅地でも、駅との距離と街並みの違いが価格帯の大きな差として表れています。

2026年路線価の商業地では、東大宮4丁目9番3が85.9万円/坪、深作1丁目27番6外が28.0万円/坪です。前者は東大宮駅から約3分の駅前商業地域で、店舗や事務所が建ち並び、容積率は400%です。後者は七里駅から約27分の国道沿いにある路線商業地域で、沿道店舗や営業所が見られ、容積率は200%です。駅前型と幹線道路沿道型という商業立地の違いが、同じ調査種別・用途内の価格差に対応しています。

2025年地価調査の住宅地平均は12地点で36.8万円/坪、2024年比で前年比+1.2%です。同じ地価調査内では、東大宮5丁目56番2が51.8万円/坪、前年比+2.0%である一方、大字御蔵字大ケ谷戸1325番6は27.2万円/坪、前年比+1.9%でした。前者は東大宮駅から約7分で一般住宅とアパートが見られる地域、後者は北浦和駅から約55分の郊外住宅地域です。調査年が異なる路線価とは直接比較せずに見ても、地価調査の中で駅近住宅地と郊外住宅地の価格差が確認できます。

2026年路線価の住宅地13地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間と価格の関係を示す決定係数が0.704、徒歩時間に対する価格の弾力性が-1.65で、緩い勾配と判定されています。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明瞭ですが、これは地点群の関連を示すものであり、個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年路線価の住宅地である東大宮4丁目70番12は、東大宮駅から約7分で、一般住宅とアパートが混在する東大宮の住宅地域にあります。当該地点は53.4万円/坪、前年比+3.0%です。2025年の駅別参考集計でも東大宮駅周辺の住宅地は8地点で41.7万円/坪であり、当該地点はその参考水準より高く、駅に近い住宅地としての位置づけが価格に表れています。

2026年路線価の住宅地である染谷1丁目250番は、大宮駅から約70分で、農家住宅と一般住宅が混在する染谷にあります。当該地点は11.0万円/坪、前年比+0.0%です。駅徒歩圏の住宅地域とは異なる郊外側の土地利用であり、4m市道に接する街区という周辺条件も含め、東大宮駅周辺より低い価格帯に位置しています。

2026年路線価の商業地である東大宮4丁目9番3は、東大宮駅から約3分の駅前商業地域です。店舗や事務所が建ち並び、18m県道に面するほか、容積率400%の土地利用となっています。当該地点の85.9万円/坪は、駅前の商業集積と高い利用度を反映した区内の高価格帯であり、同じ東大宮4丁目でも住宅地とは異なる用途特性が明確です。

2026年路線価の商業地である深作1丁目27番6外は、七里駅から約27分の深作に位置し、沿道店舗や営業所が見られる路線商業地域です。25m国道に面する一方、駅前型ではなく幹線道路沿道型で、当該地点は28.0万円/坪です。東大宮駅前の商業地との価格差は、商業用途が同じでも、駅前集積と自動車交通を前提とする沿道立地では性格が異なることを示しています。

2026年路線価の住宅地である深作3丁目39番9は、東大宮駅から約38分で、一般住宅が多い区画整理済みの閑静な住宅地域です。当該地点は27.2万円/坪、前年比+1.0%です。整った住宅街という環境を持つ一方、東大宮駅徒歩圏からは離れており、駅近の東大宮4丁目70番12より低い価格帯となっています。深作では住宅地と路線商業地が併存しており、同じ町丁目集計では捉えにくい用途別の立地差にも注意が必要です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+1.9%で、前年から継続する13地点の前年比も+1.9%、中央値も+1.9%です。内訳は上昇12地点、横ばい1地点で、平均と継続地点の差は0.0ポイントでした。さらに、前年比の中央50%は+1.3%から+2.5%に収まっています。したがって、住宅地の区平均は、多くの地点が緩やかに上昇している実態を代表していると判断できます。

商業地は継続する3地点がすべて上昇し、前年比の中央値は+1.9%です。工業地も継続する1地点が上昇し、前年比は+2.6%です。ただし、商業地3地点、工業地1地点と標本が少ないため、用途全体を広く代表する数値というより、調査対象地点で確認された動きとして扱うのが適切です。

一方、平均価格そのものは区内各地点の水準を一様に表すものではありません。住宅地だけでも、東大宮4丁目70番12の53.4万円/坪から染谷1丁目250番の11.0万円/坪まで幅があります。区平均32.0万円/坪は前年比の方向性を把握するには有効ですが、個別エリアの価格水準を捉える際には、駅距離、住宅地の街並み、農家住宅の混在、区画整理の有無などを併せて確認する必要があります。

• 価格は各調査地点の路線価または地価調査であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地の平均は地点数が少ないため、参考値として掲載しています。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較していません。
• 駅別・町丁目別の2025年集計は、調査年が異なる参考情報として扱っています。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基に、2026年8月30日時点で整理しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。