さいたま市大宮区 土地相場・坪単価（路線価）

大宮駅周辺の商業集積と郊外住宅地の価格差が際立つ大宮区の地価動向

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の大宮区平均は、住宅地が95.2万円/坪、商業地が371万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+3.7%、商業地が前年比+7.0%となり、特に大宮駅に近い桜木町や下町の地点で高い上昇率が確認できます。一方、郊外側の三橋では価格と上昇率が相対的に低く、駅距離や街並みによる差が明瞭です。継続地点との照合では、住宅地・商業地とも区平均と地点の動きが一致しており、今年の平均は実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が16地点で95.2万円/坪、商業地が16地点で371万円/坪です。商業地は住宅地の約3.9倍の水準にあり、大宮駅周辺の商業集積を含む区内では、用途による価格差が大きいことが分かります。

路線価の継続16地点における前年比の中央値は+3.4%で、中心となる50%は+2.9%から+3.9%の範囲です。上昇率のばらつきが比較的小さいため、住宅地を中心とする地点群では緩やかな上昇が広く共通していると解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の区平均は住宅地が前年比+3.7%、商業地が前年比+7.0%でした。用途別では商業地の伸びが住宅地を上回っており、価格水準だけでなく変化率にも差があります。

地点別では、2026年路線価の桜木町1丁目8番1が1375万円/坪、前年比+10.6%、桜木町2丁目155番外が711万円/坪、前年比+10.0%、仲町1丁目37番1外が793万円/坪、前年比+9.3%でした。いずれも商業地で、区平均の前年比+7.0%より高い上昇率です。一方、上昇率が小さい地点は、住宅地の三橋2丁目658番14と三橋2丁目566番9がともに前年比+2.3%、櫛引町1丁目582番8が前年比+2.8%でした。

町丁目別の2025年集計は調査年が異なる参考比較ですが、商業地では桜木町が6地点で582万円/坪、前年比+9.3%、大門町が5地点で326万円/坪、前年比+6.6%でした。住宅地の大成町は5地点で80.2万円/坪、前年比+3.4%です。駅周辺の商業地と住宅地では、価格水準と上昇率の双方に違いが表れています。

変化の要因

2026年路線価では、住宅地の平均が95.2万円/坪、前年比+3.7%であるのに対し、大宮駅から約9分の下町1丁目62番1外は315万円/坪、前年比+9.2%でした。一方、同駅から約32分の三橋2丁目566番9は34.4万円/坪、前年比+2.3%です。同じ住宅地でも、中高層共同住宅と事務所ビルが混在する駅寄りの下町と、一般住宅が多い郊外側の三橋では、立地と周辺用途に対応した価格差が確認できます。

商業地では、2026年路線価の平均371万円/坪、前年比+7.0%に対し、桜木町1丁目8番1は1375万円/坪、前年比+10.6%でした。これに対して、大成町2丁目277番1外は68.5万円/坪、前年比+3.9%です。前者は大宮駅から約3分で百貨店、銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域、後者は約17分で中層事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域であり、駅至近の商業集積と外縁部の路線商業という地域性の違いが価格水準に表れています。

2025年地価調査は参考値ですが、同じ調査種別内では住宅地平均が78.8万円/坪、前年比+3.5%、商業地平均が500万円/坪、前年比+7.7%でした。住宅地は高鼻町1丁目320番2の114万円/坪、前年比+4.4%に対し、三橋4丁目856番2は34.6万円/坪、前年比+2.3%です。商業地は駅至近の桜木町2丁目4番9が904万円/坪、前年比+9.6%で、路線商業地域の東町2丁目136番4は84.9万円/坪、前年比+4.4%でした。路線価と地価調査の双方で、駅に近い商業集積地と郊外側・路線型の地域との違いが確認できます。

2026年路線価の16地点を用いた回帰分析では、駅徒歩時間に対する価格の弾力性は-4.99、決定係数は0.558でした。ほかの条件を一定とみなす統計上、駅からの徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向が比較的明瞭であり、区内の価格差を理解するうえで駅距離が一定の説明力を持つことを示しています。

注目地点

2026年路線価の下町1丁目62番1外は、大宮駅から約9分の下町に位置し、中高層共同住宅と事務所ビル等が混在する地域です。住宅地でありながら駅周辺の業務用途と接する街並みで、315万円/坪という水準は住宅地平均95.2万円/坪を大きく上回ります。前年比+9.2%も住宅地平均より高く、一般的な低層住宅地とは異なる駅寄りの複合的な地域性が表れた地点です。

2026年路線価の三橋2丁目566番9は、大宮駅から約32分の三橋にあり、中小規模の一般住宅が多い地域です。駅周辺の商業・業務集積から距離があり、34.4万円/坪、前年比+2.3%となっています。下町1丁目62番1外との差は、同じ住宅地でも駅への距離感と建物利用の密度が異なることを示しています。なお、この価格は当該標準地の路線価であり、三橋全体の相場を示すものではありません。

2026年路線価の桜木町1丁目8番1は、大宮駅から約3分の桜木町に位置します。百貨店、銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、容積率600%という高度利用が可能な立地です。1375万円/坪、前年比+10.6%という水準には、駅至近の商業集積と高密度な土地利用が反映されており、路線商業地や住宅地とは性格が明確に異なります。

2026年路線価の大成町2丁目277番1外は、大宮駅から約17分の大成町に位置する路線商業地域です。中層の事務所ビル等が国道沿いに建ち並ぶ一方、駅至近の商業集積からは距離があり、68.5万円/坪、前年比+3.9%です。商業地であっても、駅前型ではなく幹線道路沿いの業務利用を中心とするため、桜木町1丁目8番1より低い価格帯に位置しています。

2026年路線価の三橋2丁目658番14は、大宮駅から約27分の三橋にあり、一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域です。46.8万円/坪、前年比+2.3%で、同じ三橋の三橋2丁目566番9より価格は高いものの、住宅地平均95.2万円/坪は下回ります。低層住宅を中心とする郊外側の街並みと駅距離が、区内での相対的な価格位置を理解する手掛かりになります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、区平均の前年比+3.7%に対し、前年から継続する16地点も前年比+3.7%で、差は0.0ポイントです。中央値は前年比+3.4%で、16地点すべてが上昇しています。上昇率のばらつきも比較的小さいため、住宅地平均は一部の地点だけに偏らず、地点群の実態と整合しています。

商業地でも、区平均と継続16地点はいずれも前年比+7.0%で、差は0.0ポイントです。中央値は前年比+6.2%で、16地点すべてが上昇しています。住宅地より上昇率のばらつきはありますが、平均と継続地点の変化率が一致しており、地点の入替による影響も確認されません。このため、商業地平均も全体の動きをおおむね代表しています。

参考となる2025年地価調査でも、住宅地は平均と継続8地点がともに前年比+3.5%、商業地は平均と継続5地点がともに前年比+7.7%でした。いずれも全地点が上昇しており、路線価で確認できる住宅地より商業地の上昇率が高い構図と整合します。ただし、地価調査は地点数が限られるため、補助的な確認として扱う必要があります。

• 価格は各標準地の路線価または基準地の地価調査価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や最高・最低地点を直接比較していません。
• 町丁目別の2025年集計は調査年が異なる参考比較として掲載しています。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が限られる場合があるため、周辺傾向を把握するための参考値です。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。