さいたま市桜区 土地相場・坪単価（路線価）

さいたま市桜区の2026年路線価、駅距離で分かれる住宅地の価格水準

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価における桜区の住宅地平均は47.1万円/坪、前年比+1.9%で、商業地平均は46.6万円/坪です。住宅地では中浦和駅に近い西堀2丁目446番3が70.6万円/坪となる一方、駅から離れた地点は40万円台を中心とし、立地による価格差が見られます。住宅地9地点はすべて上昇し、継続地点の前年比も区平均と一致しているため、平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の桜区平均は、住宅地が9地点で47.1万円/坪、商業地が1地点で46.6万円/坪です。住宅地は前年比+1.9%で、地点別前年比の中央値は+1.8%、中央50%は+1.4%から+2.7%の範囲に収まっています。上昇率のばらつきが比較的小さく、区内の住宅地は緩やかな上昇が広く見られる構成です。

住宅地の価格水準には立地差があります。2026年路線価では、中浦和駅から約7分の西堀2丁目446番3が70.6万円/坪である一方、南与野駅から約37分の道場2丁目414番18は35.2万円/坪です。区平均だけでなく、駅までの距離や周辺の土地利用を併せて見る必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価では、住宅地平均が前年比+1.9%でした。上昇率が大きい地点は、中島3丁目439番5と西堀2丁目446番3がともに前年比+3.0%、田島4丁目1411番11が前年比+2.3%です。いずれも区平均を上回る伸びで、中島、西堀、田島の駅に比較的近い住宅地が上位に含まれています。

一方、上昇率が小さい地点は、道場2丁目414番18が前年比+0.8%、大字大久保領家字中作田563番32外と大字白鍬字猿ケ谷767番5がともに前年比+1.4%です。いずれも価格は上昇していますが、駅から距離のある郊外側の住宅地では伸びが相対的に小さい傾向です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地7地点の平均が40.5万円/坪、前年比+1.0%でした。同じ地価調査内では、西堀7丁目683番14と大字上大久保字丸585番13が前年比+2.8%である一方、町谷3丁目206番17、大字大久保領家字下作田607番14、大字塚本字東耕地16番2は前年比0.0%でした。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、中浦和駅から約7分の西堀2丁目446番3が70.6万円/坪、前年比+3.0%で、一般住宅に店舗等も見られる地域です。南与野駅から約14分の中島3丁目439番5も52.4万円/坪、前年比+3.0%となっています。これに対し、同駅から約37分の道場2丁目414番18は35.2万円/坪、前年比+0.8%であり、同じ住宅地でも駅距離と周辺の用途構成に対応した価格差があります。

町丁目別に見ると、2026年路線価の中島は1地点で52.4万円/坪、前年比+3.0%、大字大久保領家字中作田は1地点で38.3万円/坪、前年比+1.4%です。地点数が少ない参考値ですが、一般住宅と駐車場が見られる駅寄りの住宅地域と、中規模住宅が多い郊外住宅地域の違いが価格水準に表れています。商業地は栄和3丁目721番1外の1地点で46.6万円/坪、前年比+1.1%で、中小規模店舗や営業所が並ぶ路線商業地域です。

2025年地価調査では、住宅地7地点の平均が40.5万円/坪、前年比+1.0%です。同じ調査内で、西浦和駅から約6分の田島3丁目1049番1は67.4万円/坪、前年比+1.2%である一方、農地の中に住宅が散在し、南与野駅から約57分の大字塚本字東耕地16番2は18.8万円/坪、前年比0.0%です。工業地では、倉庫・配送センター、店舗等が混在する町谷4丁目94番外が55.8万円/坪、前年比+3.8%でした。

2026年路線価の住宅地9地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.95、決定係数は0.719です。徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+1.9%低い統計的な関係を示しており、桜区では駅距離が地点間の価格差と強く結び付いています。ただし、これは地点間の相関であり、因果関係を直接示すものではありません。

注目地点

2026年路線価の西堀2丁目446番3は、中浦和駅から約7分の西堀にあり、一般住宅のほか店舗等も見られる住宅地域です。当該地点の70.6万円/坪は桜区の住宅地平均47.1万円/坪と埼玉県 さいたま市の住宅地平均66.0万円/坪を上回ります。駅徒歩圏にあり、住宅に加えて店舗利用も見られる立地が、区内で相対的に高い価格帯という位置づけに対応しています。

2026年路線価の道場2丁目414番18は、南与野駅から約37分の道場に位置し、一般住宅の中に事業所等も見られる住宅地域です。当該地点は35.2万円/坪、前年比+0.8%で、桜区の住宅地平均を下回ります。駅徒歩圏から離れた郊外側にあり、住宅に事業所が混在する街並みであることが、駅寄りの住宅地との価格差を読み解く文脈になります。

2026年路線価の中島3丁目439番5は、南与野駅から約14分の中島にあり、一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域です。当該地点は52.4万円/坪、前年比+3.0%で、桜区の住宅地平均を上回ります。同駅から30分を超える地点より駅との距離が近く、純粋な駅前地域ではないものの、区内では中間より高い価格帯に位置します。

2026年路線価の大字大久保領家字中作田563番32外は、南与野駅から約32分の大字大久保領家字中作田にある、中規模一般住宅が多い郊外住宅地域です。当該地点は38.3万円/坪、前年比+1.4%で、桜区と埼玉県 さいたま市の住宅地平均をともに下回ります。駅から距離のある郊外側という位置づけが明確で、価格水準も駅徒歩圏の中島3丁目439番5より低くなっています。

2026年路線価の栄和2丁目313番4は、南与野駅から約23分の栄和にあり、中小規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域です。当該地点は40.5万円/坪、前年比+2.0%です。駅前からは距離がある一方、約30分を超える郊外側の地点より駅に近く、価格も道場2丁目414番18や大字大久保領家字中作田563番32外を上回るため、区内では郊外住宅地と駅寄り住宅地の中間的な位置づけです。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+1.9%で、前年から継続して調査された9地点の前年比も+1.9%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の入替による影響も0.0ポイントとなっています。さらに住宅地9地点はすべて上昇し、中央値は前年比+1.8%、中央50%は+1.4%から+2.7%です。このため、住宅地の区平均は一部地点だけの変動ではなく、地点全体の実態をおおむね反映しています。

ただし、平均価格47.1万円/坪は地点ごとの水準差まで表すものではありません。2026年路線価の住宅地は西堀2丁目446番3の70.6万円/坪から道場2丁目414番18の35.2万円/坪まで幅があり、駅距離や住宅・店舗・事業所の混在状況によって価格帯が異なります。変動率の代表性は高い一方、個別地点の価格水準を判断する際には区平均だけでは不十分です。

商業地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値はいずれも+1.1%です。上昇という地点の動きは確認できますが、1地点の結果であるため、桜区の商業地全体を代表する値としては限定的に捉える必要があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地は平均と継続7地点の前年比がともに+1.0%で整合しています。ただし、内訳は上昇3地点、横ばい4地点、中央値は前年比0.0%であり、2026年路線価より地点間の動きに差があります。

エリアの動き

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、蕨市の錦町地区地区計画が決定済みとして確認されています。対象地はさいたま市桜区ではなく蕨市であり、桜区内の標準地との距離や空間的なつながりも示されていないため、桜区の地価変化と直接結び付けず、周辺自治体における都市計画上の動きとして位置づけます。

• 住宅地の平均価格と前年比には参考値が含まれます。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が少ない場合があり、地域全体の相場を示すものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価または地価調査価格であり、町丁目全体の価格ではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 価格や前年比の比較は同じ調査種別内で行っています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。