さいたま市北区 土地相場・坪単価（路線価）

さいたま市北区の2026年路線価とエリア別の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価では、さいたま市北区の住宅地平均は51.8万円/坪、前年比+2.5%です。商業地は97.5万円/坪、工業地は23.9万円/坪で、用途による価格差が明確です。住宅地では盆栽町265番3の106万円/坪から今羽町250番10の28.3万円/坪まで幅があり、街並みや駅との距離感が異なります。一方、住宅地21地点はすべて上昇し、区平均と継続地点の前年比も一致しているため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が21地点で51.8万円/坪、商業地が3地点で97.5万円/坪、工業地が2地点で23.9万円/坪です。商業地は住宅地より高く、工業地は低い水準にあり、北区内でも用途によって価格帯が大きく異なります。

住宅地の前年比は中央値が+2.3%で、中央50%の地点は+2.0%から+3.2%の範囲に収まっています。上昇率のばらつきは比較的小さく、特定の少数地点だけではなく、住宅地全体で近い方向の変化が確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+2.5%です。上昇率が大きい地点は、盆栽町265番3が106万円/坪で前年比+4.0%、日進町2丁目692番が56.6万円/坪で前年比+3.3%、日進町2丁目1784番2が58.5万円/坪で前年比+3.2%でした。高価格の邸宅地だけでなく、日進町の複数地点でも区平均を上回る上昇率が見られます。

上昇率が小さい地点は、吉野町2丁目207番18と吉野町1丁目409番55がともに34.9万円/坪で前年比+1.5%、別所町17番7が33.6万円/坪で前年比+1.6%です。いずれも価格は上昇していますが、区平均より上昇率が低く、住宅地の中にも変化の幅があります。

調査年が異なる参考集計として、2025年の町丁目別住宅地では土呂町が6地点で74.2万円/坪、前年比+3.4%、日進町が6地点で47.3万円/坪、前年比+2.9%でした。地点数が限られるため町丁目全体を断定する数値ではありませんが、土呂町の価格水準が日進町より高いという地域差が表れています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、閑静な邸宅地にある盆栽町265番3が106万円/坪、前年比+4.0%である一方、住宅と農地が混在する今羽町250番10は28.3万円/坪、前年比+1.9%です。同じ住宅地でも、街並みや土地利用、駅との距離感が異なるため、価格水準と上昇率に差が生じています。

町丁目の内訳では、土呂町の2025年住宅地参考集計が74.2万円/坪、前年比+3.4%、日進町が47.3万円/坪、前年比+2.9%です。また、2026年路線価では土呂町1丁目39番10が81.4万円/坪、前年比+3.2%、日進町の2地点が56.6万円/坪と58.5万円/坪で、それぞれ前年比+3.3%、+3.2%でした。調査年の異なる町丁目集計と地点価格は直接比較できませんが、土呂町の高い価格帯と、日進町の複数地点における区平均以上の上昇率がそれぞれ確認できます。

商業地では、2026年路線価の宮原町3丁目323番外が117万円/坪、東大成町1丁目480番1が77.5万円/坪です。前者は宮原駅に近い店舗・事務所の集積地、後者は県道沿いに中層の店舗・事務所が並ぶ地域であり、同じ商業地でも駅との距離や周辺の利用形態によって価格帯が異なります。

別の調査である2025年地価調査では、住宅地の土呂町2丁目40番12外が62.2万円/坪、前年比+3.4%、奈良町79番25が31.4万円/坪、前年比+1.7%でした。商業地では盆栽町90番3が91.5万円/坪、宮原町4丁目16番25が50.2万円/坪です。路線価とは調査種別が異なるため直接の高低比較はできませんが、地価調査でも駅に近い区画整然とした住宅地や近隣商業地と、駅から距離のある住宅地や用途混在型の路線商業地との間に価格差があります。

2026年路線価の住宅地21地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.05、決定係数は0.418です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い緩やかな関係が示されていますが、説明力は限定的であり、街並みや土地利用など駅距離以外の条件も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

住宅地の親エリア比較集計では、北区が53.2万円/坪、埼玉県 さいたま市が66.0万円/坪で、北区は親エリア平均を下回ります。ただし、区内には親エリア平均を上回る地点と大きく下回る地点が併存しており、個別地点では周辺環境を確認する必要があります。

盆栽町265番3は、2026年路線価が106万円/坪、前年比+4.0%です。盆栽町の中規模邸宅が多い閑静な住宅地域にあり、大宮公園駅から約7分という徒歩圏の立地です。住宅地平均51.8万円/坪を大きく上回る背景には、駅への近さに加え、低層で落ち着いた邸宅地という周辺文脈が表れています。

今羽町250番10は、2026年路線価が28.3万円/坪、前年比+1.9%です。今羽町は中小規模の一般住宅の中に農地が見られる地域で、今羽駅から約8分に位置します。駅からは徒歩圏内ですが、住宅地としての土地利用が一様ではなく、区内の高価格な邸宅地や区画整然とした住宅地とは異なる郊外側の環境が、低い価格帯として表れています。

宮原町3丁目323番外は、2026年路線価が117万円/坪です。宮原町の店舗や事務所が建ち並ぶ商業地域にあり、宮原駅から約2分という駅前に近い位置です。容積率400%の商業利用を前提とする立地であり、住宅地中心の地点や駅から離れた路線商業地に比べ、商業集積と駅近という性格が高い価格水準に対応しています。

東大成町1丁目480番1は、2026年路線価が77.5万円/坪です。東大成町の中層店舗・事務所が建ち並ぶ県道沿いの商業地域で、北大宮駅から約7分に位置します。商業地として住宅地平均を上回る一方、宮原駅に近い商業地点より価格が低く、駅前に近い商業集積地と幹線道路沿いの商業地域との立地差が読み取れます。

吉野町2丁目207番18は、2026年路線価が34.9万円/坪、前年比+1.5%です。吉野町の一般住宅の中に事業所などが見られる住宅地域で、宮原駅から約29分と距離があります。純粋な住宅地とは異なる用途の混在と駅からの距離があり、区平均より低い価格帯です。ただし、この価格と前年比は当該標準地の値であり、吉野町全体の相場を示すものではありません。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+2.5%で、前年から継続する21地点の前年比も+2.5%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の入替による影響も確認されていません。さらに、21地点すべてが上昇し、中央値は+2.3%、中央50%は+2.0%から+3.2%に収まっています。したがって、住宅地の区平均は一部地点だけの変化ではなく、継続地点全体の実態をおおむね反映しています。

商業地は継続3地点がすべて上昇し、前年比の中央値は+3.1%、継続地点平均は+3.2%です。工業地も継続2地点がすべて上昇し、中央値と継続地点平均はいずれも約+2.4%です。ただし、商業地と工業地は地点数が少ないため、区内全域の実態を代表するというより、調査対象地点で共通して上昇が確認された結果として扱うのが適切です。

参考となる2025年地価調査でも、住宅地9地点はすべて上昇し、参考平均と継続地点の前年比はいずれも+2.7%、中央値は+2.8%でした。商業地3地点もすべて上昇し、中央値は+3.2%です。路線価とは別の調査ですが、地点構成の範囲内では、平均値と個別地点の方向性が整合しています。

• 路線価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別の中で比較しています。
• 2025年の町丁目別集計は地点数が各6地点の参考値であり、町丁目全体の価格を示すものではありません。
• 商業地と工業地の平均価格は地点数が少ないため参考値として扱っています。
• 標準地の価格は当該地点の路線価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を直接示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。