さいたま市南区 土地相場・坪単価（路線価）

駅周辺と郊外側の価格差が際立つ2026年さいたま市南区の路線価

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価のさいたま市南区平均は、住宅地が81.1万円/坪、商業地が194万円/坪です。住宅地は前年比+2.9%で、継続20地点もすべて上昇し、区平均と地点の動きが一致しました。住宅地では武蔵浦和駅に近い沼影1丁目177番1が118万円/坪となる一方、西浦和駅から約14分の松本1丁目318番7は38.9万円/坪です。商業地でも駅前地点が184万円/坪を超えており、駅への距離や周辺用途に応じた価格差が明確です。

今年の相場概況

2026年路線価の区平均は、住宅地20地点が81.1万円/坪、商業地3地点が194万円/坪です。商業地は店舗ビルなどが集まる駅前地点で構成され、住宅地平均の2倍を超える価格水準ですが、3地点の参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+2.8%で、中央50%は+2.2%から+3.2%の範囲に収まっています。区平均の前年比+2.9%もこの範囲内にあり、一部地点だけではなく、比較的そろった上昇がみられる相場です。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年比で前年比+2.9%です。上昇率が大きい地点は沼影1丁目177番1と南浦和3丁目560番11の前年比+5.1%、白幡2丁目425番4の前年比+4.2%でした。いずれも2026年路線価の住宅地平均を上回る価格帯にあり、武蔵浦和駅や南浦和駅に近い住宅地で高い上昇率が確認できます。

上昇率が小さい地点は、松本1丁目318番7の前年比+1.4%、大字大谷口字細野990番5の前年比+1.8%、四谷1丁目302番6の前年比+2.0%です。すべて上昇地点ですが、区平均より変化が緩やかな地点として位置づけられます。

町丁目の参考集計では、2025年の鹿手袋の住宅地6地点が92.5万円/坪、前年比+2.6%です。地点数が限られ、2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、区内でも80.0万円/坪を超える住宅地帯の一例です。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、武蔵浦和駅から約8分で中高層マンションや事業所が見られる沼影1丁目177番1が118万円/坪、前年比+5.1%です。一方、西浦和駅から約14分で一般住宅とアパートが混在する松本1丁目318番7は38.9万円/坪、前年比+1.4%です。同じ住宅地でも、駅への距離と周辺の建物構成に対応して価格水準と上昇率に差があります。

2026年路線価の商業地では、武蔵浦和駅から約1分の白幡5丁目1527番6外が200万円/坪、南浦和駅から約3分の南浦和2丁目547番6外が184万円/坪です。いずれも容積率400%の駅前商業地域ですが、店舗ビルが並ぶ白幡の地点が同じ調査種別の南浦和の地点より高く、駅前商業地の中にも価格差があります。

2025年地価調査では、住宅地平均10地点が70.3万円/坪、前年比+2.6%でした。同じ地価調査内では、白幡4丁目1152番が100万円/坪、前年比+4.2%であるのに対し、松本4丁目361番4外は33.0万円/坪、前年比0.0%です。商業地では、県道沿いで店舗兼住宅や事務所などが混在する沼影1丁目55番3外が116万円/坪、店舗や事務所が並ぶ文蔵2丁目1番3が103万円/坪でした。これは2026年路線価とは調査年が異なる参考比較です。

2026年路線価の住宅地20地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-3.03、決定係数は0.518です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明確に表れており、個別地点で確認できる駅近側と郊外側の価格差とも整合します。ただし、この統計は関連性を示すもので、因果関係を確定するものではありません。

注目地点

沼影1丁目177番1は、2026年路線価で118万円/坪、前年比+5.1%の住宅地です。沼影に位置し、武蔵浦和駅から約8分で、中高層マンションと事業所が見られる街並みです。住宅地でありながら建物利用に一定の密度があり、区の住宅地平均81.1万円/坪を上回る価格水準は、駅徒歩圏という位置と周辺用途に整合しています。

松本1丁目318番7は、2026年路線価で38.9万円/坪、前年比+1.4%です。松本の一般住宅とアパートが混在する地域にあり、西浦和駅から約14分です。幅員4mの市道に面する住宅地で、駅前や中高層住宅が見られる地点とは立地条件が異なります。こうした郊外側の住宅地としての性格が、区平均を下回る価格帯と対応しています。

白幡5丁目1527番6外は、2026年路線価で200万円/坪の商業地です。武蔵浦和駅から約1分で、店舗ビルなどが並ぶ駅前に位置します。幅員20mの県道に面し、容積率400%の土地利用が可能な商業地域であるため、住宅地とは異なる高密度の駅前商業地として、区内でも高い価格帯を形成しています。

南浦和2丁目547番6外は、2026年路線価で184万円/坪の商業地です。南浦和駅から約3分で、中高層の店舗ビルなどが並ぶ駅前商業地域にあります。容積率400%、幅員18mの市道沿いという商業地らしい条件を備えていますが、同じ2026年路線価の白幡5丁目1527番6外より16.4万円/坪低く、駅前商業地の間にも立地ごとの価格差が確認できます。

白幡2丁目425番4は、2026年路線価で106万円/坪、前年比+4.2%の住宅地です。同じ白幡でも駅前商業地とは異なり、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域に位置します。武蔵浦和駅から約13分と駅前ではありませんが、区平均を上回る価格水準であり、白幡における住宅地としての相対的な高さを示しています。

住宅地の2025年参考集計では、南区が81.9万円/坪、[[埼玉県 さいたま市|埼玉県 さいたま市]]が66.0万円/坪でした。2026年の各地点とは調査年が異なるため直接比較はできませんが、南区の住宅地が親エリア平均より高い価格帯にあったことは、武蔵浦和駅周辺などの地点を位置づける参考になります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均が前年比+2.9%で、同じ20地点を継続比較した前年比も+2.9%です。20地点すべてが上昇し、中央値は前年比+2.8%、中央50%は+2.2%から+3.2%に収まっています。平均と継続地点の変化率に差がなく、地点ごとの上昇も比較的そろっているため、住宅地の区平均は実態をよく反映しています。

商業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+5.0%、中央値も+5.0%です。ただし、区平均の前年比は示されておらず、地点数も3地点に限られます。このため、194万円/坪という平均価格は調査地点の水準を表す一方、商業地全体の変化を代表する値としては参考扱いが適切です。

2025年地価調査でも、住宅地平均の前年比+2.6%と継続10地点の前年比+2.6%が一致し、9地点が上昇、1地点が横ばいでした。商業地は2地点とも上昇し、中央値は前年比+2.0%です。2026年路線価との直接比較はできませんが、別の調査種別でも住宅地平均と継続地点の動きが整合していました。

• 価格は各調査地点の路線価または地価調査であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較せず参考値として扱っています。
• 商業地の2026年区平均は3地点による参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があり、地域全体を断定するものではありません。
• 回帰統計は駅徒歩時間と価格の関連を示しますが、因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。