西が岡小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

宇都宮市の2026年路線価、駅周辺と郊外で分かれる価格水準

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

宇都宮市の2026年路線価は、住宅地が17.6万円/坪で前年比+1.1%、商業地が36.1万円/坪で前年比+1.3%となりました。宇都宮駅に近い東宿郷や宿郷では市平均を上回る一方、農家住宅が見られる郊外側では低い水準も確認できます。上昇率ではゆいの杜4丁目19番14が前年比+6.9%と目立ちました。住宅地と商業地はいずれも平均の前年比と継続地点の前年比が一致しており、市平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地75地点が17.6万円/坪、商業地32地点が36.1万円/坪、工業地4地点が8.2万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格水準であり、駅周辺の高密度な商業地域を含む用途構成の違いが表れています。工業地は4地点に限られるため、8.2万円/坪は参考値として捉える必要があります。

前年比の分布は中央値が+0.9%、第1四分位が+0.1%、第3四分位が+1.7%で、中央50%の幅は1.6ポイントです。市内全域が同じ動きではないものの、多くの地点が小幅な上昇域に集まる一方、ゆいの杜や陽東には相対的に高い上昇率の地点も見られます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+1.1%、商業地が前年比+1.3%です。住宅地、商業地とも平均では上昇しており、用途間の差は0.2ポイントにとどまります。

2026年路線価で上昇率が大きい地点は、ゆいの杜4丁目19番14の20.3万円/坪・前年比+6.9%、陽東4丁目4320番12の31.2万円/坪・前年比+4.2%、陽東8丁目945番16の23.5万円/坪・前年比+4.1%です。これに対し、下小池町字南内465番21は3.2万円/坪・前年比-0.8%、泉町2915番1外は32.6万円/坪・前年比-0.8%、中里町字東原427番37は4.0万円/坪・前年比-0.7%でした。市平均が上昇する中でも、地点ごとの差が残っています。

2025年の町丁目別参考集計では、商業地の東宿郷が6地点で98.0万円/坪・前年比+2.9%、住宅地の峰が5地点で20.2万円/坪・前年比+1.1%です。調査年が異なる参考比較ですが、駅周辺の商業地と住宅地では価格帯に大きな隔たりがあることが分かります。

変化の要因

2026年路線価では、住宅地75地点の平均が17.6万円/坪・前年比+1.1%です。同じ路線価の住宅地でも、宿郷5丁目9番9は39.9万円/坪・前年比+2.6%である一方、下小池町字南内465番21は3.2万円/坪・前年比-0.8%です。宇都宮駅に近い区画整然とした住宅地域と、農家住宅が見られる郊外側との立地・街並みの違いが、価格水準の幅として表れています。

商業地32地点の平均は36.1万円/坪・前年比+1.3%です。東宿郷1丁目4番1は114万円/坪・前年比+2.8%で、高層のホテルなどが建ち並ぶ駅近の商業地域です。一方、五代1丁目1673番25外は16.4万円/坪・前年比+0.0%で、低層店舗と住宅が混在しています。同じ商業地でも、駅近の高密度商業地域と郊外側の低層・住商混在地域では価格帯が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地75地点が15.9万円/坪・前年比+0.9%、商業地22地点が34.7万円/坪・前年比+0.9%でした。同じ地価調査内では、住宅地の東宿郷3丁目3番11が42.3万円/坪・前年比+3.1%である一方、上小倉町字西河原941番1は3.0万円/坪・前年比-0.9%です。商業地も東宿郷4丁目2番15外の83.3万円/坪・前年比+2.9%に対し、下岡本町字釜井台4223番は16.2万円/坪・前年比+0.0%でした。路線価と地価調査の双方で、東宿郷の駅周辺と農家住宅を含む郊外側との価格差が確認できます。

2026年路線価の住宅地75地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.21、決定係数は0.543です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向が統計上認められますが、価格差のすべてを駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年路線価の宿郷5丁目9番9は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした宿郷の住宅地域にあります。宇都宮駅まで約13分で、39.9万円/坪・前年比+2.6%と住宅地平均17.6万円/坪を上回ります。駅に比較的近い住宅地でありながら、商業地ではなく整った住宅街として利用されている点が、市内住宅地の中で高い価格水準となっている背景です。

2026年路線価の下小池町字南内465番21は、中規模分譲住宅地に隣接する農家住宅地域です。東武宇都宮駅まで約213分と徒歩圏から大きく離れ、3.2万円/坪・前年比-0.8%となっています。市街地の一般住宅地とは異なる農家住宅中心の街並みと駅からの距離感が、住宅地平均を大きく下回る価格帯に対応しています。

2026年路線価の東宿郷1丁目4番1は、宇都宮駅まで約5分の東宿郷に位置し、高層のホテルなどが建ち並ぶ商業地域です。114万円/坪・前年比+2.8%で、商業地平均36.1万円/坪を大きく上回ります。容積率600%の高密度利用が可能な駅近商業地という位置づけが、住宅地や郊外型の商業地とは異なる価格水準に表れています。

2026年路線価の五代1丁目1673番25外は、雀宮駅まで約19分の五代にあり、低層店舗の中に住宅が混在する商業地域です。16.4万円/坪・前年比+0.0%で、商業地平均36.1万円/坪を下回ります。駅前の高層商業地域ではなく、県道沿いの低層店舗と住宅が共存する街並みであることから、東宿郷とは異なる郊外側の商業地価格を示しています。

2026年路線価のゆいの杜4丁目19番14は、一般住宅が建ち並ぶ区画整理済みのゆいの杜の住宅地域です。ゆいの杜中央駅まで約7分で、20.3万円/坪・前年比+6.9%となり、住宅地平均17.6万円/坪を上回ります。低層住宅を中心とする計画的な街区と駅徒歩圏という組み合わせが特徴です。駅別集計も1地点で20.3万円/坪のため、この価格帯は駅周辺全体ではなく当該地点の参考値として見る必要があります。

なお、2025年の住宅地参考集計では宇都宮市が17.8万円/坪、栃木県が9.6万円/坪でした。調査年が異なるため2026年路線価の各地点とは直接比較できませんが、市内でも駅周辺と郊外側で価格水準が広く分かれる中、宇都宮市全体は県平均を上回る位置にあります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比+1.1%と継続75地点の前年比+1.1%が一致し、差は0.0ポイントです。内訳は上昇56地点、横ばい8地点、下落11地点で、中央値は前年比+0.9%でした。平均と継続地点の動きが一致し、上昇地点が多数を占めるため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。

商業地でも、市平均の前年比+1.3%と継続32地点の前年比+1.3%が一致し、差は0.0ポイントです。上昇26地点、横ばい5地点、下落1地点で、中央値も前年比+1.3%でした。駅近の高価格地点と郊外側の低価格地点が併存しているものの、前年比については平均と地点分布の中心が整合しています。

工業地は継続4地点の前年比が+2.4%で、上昇3地点、横ばい1地点、中央値は前年比+3.1%です。地点数が少なく用途平均の前年比も示されていないため、市平均の代表性を住宅地や商業地と同じ精度では判断できません。以上から、価格水準には大きな地域差がある一方、住宅地と商業地の前年比については市平均が実態を適切に要約しています。

エリアの動き

宇都宮市では、「ウッドユータウンみやのもり」が平成12年7月13日、「ふれあいタウン岩曽」が平成12年10月10日、「石井町陽東ニュータウン地区」が平成9年5月15日に、それぞれ地区計画として設定されています。いずれも所在地情報は宇都宮市までで、個別地点との距離関係は確認できません。

このうち石井町陽東ニュータウン地区は、地価データで上昇率の高い地点が複数見られる陽東と名称上の地域的なつながりがあります。ただし、地区計画の設定時期と2026年路線価の変化を直接結び付ける情報はなく、ここでは市内の計画的な地区形成に関する事実として位置づけます。

• 路線価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査と2026年路線価は調査年と調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があり、周辺全体を代表しないことがあります。
• 工業地の2026年平均価格は4地点による参考値です。
• データは2026年8月30日時点で確認した国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。