水海道中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

常総市の2026年固定資産税評価額とエリア別の価格構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

常総市の2026年固定資産税評価額は、住宅地平均が5.0万円/坪、商業地平均が7.8万円/坪、工業地平均が5.5万円/坪です。住宅地は前年比-0.3%となりましたが、変動率の中央値は+0.0%で、地点間のばらつきも小さい状況です。実態検証では住宅地の市平均と継続11地点の前年比が一致しており、平均は地点実態をおおむね反映しています。一方、価格水準は水海道駅近くの住宅地と、農家住宅を含む郊外側で明確に異なります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が11地点で5.0万円/坪、商業地が3地点で7.8万円/坪、工業地が2地点で5.5万円/坪です。商業地は住宅地より2.9万円/坪高く、店舗や営業所が集まる駅周辺・幹線道路沿いの価格水準が表れています。工業地は住宅地を0.6万円/坪上回りますが、地点数が2地点のため限定的な集計として見る必要があります。

住宅地を中心とする前年比の分布は、第1四分位が-0.5%、中央値が+0.0%、第3四分位が+0.0%で、四分位範囲は0.5ポイントです。変動率は横ばいから小幅下落の範囲に集まっており、市内全体が一方向へ大きく動いたというより、地点ごとの差が比較的小さい相場です。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は、2025年との比較で前年比-0.3%です。個別地点では、豊岡町字権現台丙2638番20、水海道森下町字森下大道東4377番2外、水海道高野町字正西2339番1などが前年比+0.0%でした。横ばい地点がある一方、水海道山田町字八間西4722番4は5.9万円/坪で前年比-1.2%、中妻町字砂場815番30外は4.3万円/坪で前年比-1.1%となっています。この内訳から、住宅地平均の変化は小幅でも、駅周辺の住宅地から郊外住宅地まで一様ではないことが分かります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が4.8万円/坪で、2024年比の前年比は参考値で+0.4%です。内守谷町きぬの里2丁目16番5が9.6万円/坪、前年比+4.3%だった一方、中妻町字大野道北746番1外は2.1万円/坪、前年比-1.1%でした。同じ地価調査内でも、区画整然とした住宅地と農地が混在する地域で異なる動きが確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、水海道淵頭町字石宮2887番16が6.9万円/坪、前年比+0.0%であるのに対し、水海道山田町字八間西4722番4は5.9万円/坪、前年比-1.2%、中妻町字砂場815番30外は4.3万円/坪、前年比-1.1%です。駅に近い分譲住宅地域、区画整然とした一般住宅地域、小規模住宅が並ぶ地域という町丁目ごとの性格が、価格水準と変化率の違いとして表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、国道沿いの水海道淵頭町字石宮2881番1が8.8万円/坪、小売店舗や営業所が並ぶ新石下字北浦365番10外が6.9万円/坪です。商業地平均は7.8万円/坪であり、同じ商業用途でも国道沿いの路線商業地域と石下駅近くの商業地域では価格帯が異なります。工業地平均は5.5万円/坪で、住宅地や商業地とは異なる用途別の価格帯を形成しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、内守谷町きぬの里の住宅地点が9.6万円/坪、前年比+4.3%、同町丁目の路線商業地点が11.1万円/坪でした。一方、農地の中に住宅や共同住宅が見られる中妻町字大野道北の住宅地点は2.1万円/坪、前年比-1.1%です。地価調査の内訳からも、区画整備された住宅地・路線商業地と農地混在地域との間に価格差があることが読み取れます。

2026年固定資産税評価額の住宅地11地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間に対する価格の弾力性が-1.84、決定係数が0.517です。徒歩時間が1%長くなることと価格が+1.8%低くなることに統計的な関連があり、駅からの距離感が価格差を説明する一定の要素になっています。ただし、これは因果関係を直接示すものではなく、街並みや用途など他の条件も含まれます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の水海道淵頭町字石宮2887番16は、区画整然とした中規模分譲住宅地域にあり、水海道駅から約2分です。当該地点は6.9万円/坪、前年比+0.0%で、住宅地平均の5.0万円/坪を上回ります。駅徒歩圏に位置し、整った住宅街を形成していることから、水海道地区の住宅地の中でも相対的に高い価格帯として捉えられます。

2026年固定資産税評価額の大輪町字満藏前2215番5外は、農家住宅と一般住宅が見られる住宅地域で、三妻駅から約50分です。当該地点は2.3万円/坪、前年比-0.5%であり、駅近の分譲住宅地域とは距離感と街並みが大きく異なります。農家住宅を含む郊外側の土地利用が、市内住宅地の中で低い価格水準となる背景として読み取れます。

2026年固定資産税評価額の水海道淵頭町字石宮2881番1は、水海道駅から約6分の国道沿いにあり、店舗や営業所が多い路線商業地域です。当該地点は8.8万円/坪で、商業地平均の7.8万円/坪を上回ります。同じ水海道淵頭町字石宮でも、駅近の住宅地と国道沿いの商業地が併存しており、交通条件と土地利用の違いが価格帯に表れています。

2026年固定資産税評価額の新石下字北浦365番10外は、石下駅から約2分で、小売店舗や営業所が建ち並ぶ商業地域です。当該地点は6.9万円/坪で、商業地平均の7.8万円/坪を下回ります。駅に近い一方、国道沿いの水海道地区とは商業地の構成が異なり、市内商業地の中では相対的に抑えられた価格帯に位置します。

2026年固定資産税評価額の豊岡町字権現台丙2638番20は、一般住宅の中にアパートなどが介在する住宅地域で、水海道駅から約28分です。当該地点は5.5万円/坪、前年比+0.0%で、住宅地平均の5.0万円/坪をやや上回ります。駅直近ではないものの、農家住宅を含む郊外地域より住宅利用のまとまりがあり、水海道地区の周辺住宅地として中間的な価格帯を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比-0.3%で、同一条件で比較できる継続11地点の前年比も-0.3%です。両者の差は0.0ポイントで、地点の入替による影響も0.0ポイントでした。11地点の内訳は横ばい7地点、下落4地点で、中央値は+0.0%です。このため、住宅地平均の小幅下落は継続地点の実態と整合しており、市内住宅地の動きをおおむね代表しています。

2026年固定資産税評価額の商業地は継続3地点で前年比-0.4%、中央値は-0.5%です。内訳は下落2地点、横ばい1地点で、少数地点ながら小幅下落を中心とする分布です。工業地は継続2地点で前年比+1.2%、中央値も+1.2%となり、2地点とも上昇しています。ただし、商業地と工業地は地点数が少ないため、市内全域への一般化には注意が必要です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地平均は前年比+0.4%で、継続7地点も前年比+0.4%となり、差は0.0ポイントです。内訳は上昇1地点、横ばい4地点、下落2地点で、中央値は+0.0%でした。平均は継続地点と整合しますが、上昇地点が限られるため、すべての住宅地が上昇したことを意味するものではありません。

• 価格は各調査地点の固定資産税評価額または地価調査を坪単価に換算した値です。
• 標準地の価格は当該地点を示すものであり、町丁目全体の相場を直接示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、参考情報として記載しています。
• 商業地・工業地など地点数が少ない用途別集計は、限られた調査地点に基づく値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。